ממה חייבים להיזהר כשבאים להכשיר חריגות בניה – איך לא לשלם היטל השבחה מוגזם
לעיתים קיימות בנכסים חריגות בניה והבעלים נוקט בהליך תכנוני על מנת להכשיר אותן. על פניו זהו מהלך רצוי, אולם התנהלות לא נכונה עלולה לגרור תשלום היטל השבחה סכומים גבוהים מאוד, וחבל.
האמנם מחירי הדירות עולים? סטטיסטיקה בע”מ
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה כי מדד מחירי דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי עלה ב 1%, וזאת לאחר שבעה מדדים רצופים של ירידות.
אחוז הדירות החדשות מתוך כלל הדירות שנמכרו הלך ועלה בחודשים האחרונים וזאת בשל התנהלות שונה של הקבלנים לעומת מוכרי דירות “יד שניה”.
כדי לעורר את הביקושים יצאו הקבלנים במבצעי מכירות שונים שמשמעותם הנחה ריאלית ממחירי המחירון, אך למוכרי “יד שניה” קשה יותר להסתגל למצב בשוק שהוא כיום שוק של קונים ולכן לא בנקל מתגמשים המחירים. אך במפתיע אין שינוי במחירוני הקבלנים. המחיר לכאורה נשאר יציב, אז איפה ההנחה באה לידי ביטוי ?
הורשה ישירה של נדל”ן או הורשת מניות בחברת נכסים – מה עדיף?
פעמים רבות אנשים מבצעים השקעות בנדל”ן באמצעות חברה – חברה שמאגדת תחתיה סל של נכסים.
ככלל, קיימים יתרונות רבים בהשקעה באמצעות חברה, אולם מה המבנה הנכון כאשר מגיעים לשלב של הורשת נכסים לדור הבא?
מה קורה בשוק הקרקעות?
עד לפני כשנה וחצי מגרשים לבנייה היו במחסור אל מול ביקוש גואה לדירות והמחירים עלו במידה מואצת.
שנת 2022 הייתה שנת שיא של שיווק קרקעות ע”י רשות מקרקעי ישראל, שווקו כ- 80 אלף דירות לעומת כמחצית לפני מספר שנים.
בגוש הגדול בתל אביב (תוכנית “ל” הישנה) התחרו קבלנים על מגרשים במחירים של מיליארד ₪ ויותר והכל בציפייה שמה שהיה הוא שיהיה – הביקוש לדירות ימשיך ומחירי הקרקע יאמירו, לכן: תפוס היום, אפילו במחיר גבוה, כי מחר יהיה גבוה יותר.
אך כאן, הופיע לפתע במשחק, גורם נוסף…
זהירות מהשקעות נדל”ן מטופשות בקרקעות חקלאיות ספקולטיביות
חברות רבות משווקות “קרקעות חקלאיות” להשקעה.
לעיתים מדובר במכירה של “זכות ליחידת דיור עתידית” או “זכות לשטח משרדים עתידי” וכדו’.
על פניו, אין שום בעיה עם השקעה שכזו, אמנם היא טומנת בחובה סיכון מסוים ואלמנט של ספקולטיביות והיא לא מומלצת לכל אחד, אבל בהחלט יש בה גם יתרונות.
אלא, שמי שמעוניין לבצע השקעה שכזו חשוב מאוד שיזהר ויבחן את הדברים היטב…
למה דמי השכירות למגורים עולים?
דמי השכירות למגורים עלו לאורך השנים האחרונות פחות מקצב עליית מחירי הדירות העסקאות מכר.
בשנה האחרונה קצב עליית דמי השכירות עלה על קצב עליית מחירי הדירות שבחלקו אף שינה כיוון כלפי מטה ונוצר מצב שדמי השכירות בכיוון עליה ומחירי הדירות ללא שינוי או בירידה.
אז מה קרה?
איך להרוויח יותר כסף בפרוייקט פינוי-בינוי, שימו לב לתקנה החדשה!
כמעט כל פרויקט התחדשות עירונית בהיקף גדול מבוסס על תכנית בנין עיר (תב”ע) חדשה, שיוצרת את אותו פרויקט והופכת את אותם בניינים ישנים, ממעט דירות לשכונה חדשה עם בניינים גבוהים והרבה יחידות דיור.
במסגרת התב”ע, כחלק בלתי נפרד ממנה, נערכות “טבלאות איזון” – טבלאות איחוד וחלוקה, שבהן למעשה קובעים כמה זכויות בנייה יוקצו בתכנית החדשה לכל אחד מהבניינים הקיימים שמשתתפים בתכנית.
נניח שמדובר בבעלים של דירה בבניין קיים שכולל עשר יחידות דיור, ובתוכנית החדשה קובעים שהבניין הזה יהרס ובתמורה יקבלו כל הדיירים יחדיו זכויות בניה במגרש חדש שכולל שלושים יחידות דיור. אבל, כיצד מתחלקות זכויות הבניה הללו (זכות להקמת 30 יחידות דיור) בין הבעלים השונים? בין אותם 10 דיירים? מה החלק של כל אחד מהדיירים במגרש החדש?
כיצד ליצור דירות להשכרה
כדי להתמודד עם בעיית הגדלת היצע דיור להשכרה לטווח ארוך, המחוקקים מחפשים הקלות ותמריצים כדי “לשכנע” משקיעים לבנות דיור להשכרה. יד אחת מוכנה לסבסד בנייה להשכרה ויד שנייה מטילה מס על כל מי שיש לו יותר מדירה אחת ומשכיר אותה מעל לכ- 5,000 ש”ח לחודש.
ראוי היה ששר האוצר יתקן מיד את חוק המיסוי ע”י מתן פטור לכל בעל דירה שישכיר את דירתו לתקופה מינימלית של חמש שנים, כפועל יוצא מכך עליית דמי השכירות עשויה להתמתן.
עוד סיבה למה כדאי להשקיע בקרקע חקלאית
אנשים רבים מתעניינים ברכישה של קרקעות חקלאיות כהשקעה.
המדובר בקרקע ביעוד חקלאי שקיים לגביה פוטנציאל כלשהו לבנייה בעתיד הרחוק או קרקע שמצוייה כבר בהליכי תכנון יותר מתקדמים ובקיצור כל מיני קרקעות שמכונות “קרקעות ספקולטיביות” עם איזשהו פוטנציאל עתידי. החישוב הכלכלי הקלאסי לבחינת כדאיות השקעה כזו מבוצע באופן הבא:
הביקוש לדירות משנה כיוון – גמ”ח במשרד השיכון
במשך שנים ניסו ממשלות ישראל לעשות פעולות שונות לצורך פיזור האוכלוסיה מהמרכז לפריפריה. ביניהן, הקלות במס הכנסה, מענקים למי שקנה דירה בפריפריה, הסכמי גג, השקעות בתשתיות תחבורתיות, כבישים ורכבות. אבל כל אלה השפיעו בצורה מינורית ברוב הפריפריות. לפתע צצו שני גורמים שעשו שינוי במגמה של הגדלת הביקושים לדירות בפריפריה.