זהירות מהשקעות נדל”ן מטופשות בקרקעות חקלאיות ספקולטיביות

קישור לרישום למועדון המקצוענים

חברות רבות משווקות “קרקעות חקלאיות” להשקעה. לעיתים מדובר במכירה של “זכות ליחידת דיור עתידית” או “זכות לשטח משרדים עתידי” וכדו’. 

על פניו, אין שום בעיה עם השקעה שכזו, אמנם היא טומנת בחובה סיכון מסוים ואלמנט של ספקולטיביות והיא לא מומלצת לכל אחד, אבל בהחלט יש בה גם יתרונות.

אלא שמי שמעוניין לבצע השקעה שכזו חשוב מאוד שיזהר ויבחן את הדברים היטב.

לרוב אותן החברות המשווקות קרקעות שכאלו, מוכרות למשקיעים קרקע “בתולית” שאין עליה עדיין תכנית בנין עיר חדשה בהכנה.

מה כן יש? ציפיה!

ציפיה שבעתיד תוכן תכנית חדשה לשינוי יעוד ובמסגרתה יוענקו לקרקע זכויות בניה רבות.
בהתאם לכך, מוצגת בפני המשקיעים חוות דעת שמאית, שכוללת מודל כלכלי עתידי בו מנתח השמאי את אותו רעיון תכנוני עתידי. כלומר, השמאי מניח “הנחת עבודה” (הנחת עבודה – לאו דווקא עובדה) לגבי רעיון תכנוני שיש ליזם שמשווק את הקרקע ועל בסיס כך מציג ניתוח כלכלי של הרווח הצפוי – אם וכאשר הרעיון יתמשש ואם וכאשר יוענקו זכויות בניה באותה קרקע.

מה הבעיה?

שלמרות שיש בפני המשקיעים הפוטנציאלים חוות דעת שמאי, אותו שמאי לא מבטיח בכלל שאכן יעוד הקרקע ישתנה בעתיד, ויש הבדל בין להיות משקיע שלוקח סיכון מחושב לבין להיות “פתי מאמין לכל דבר”.

כאשר משווקים קרקעות כאלה והיזמים מציגים ללקוחות חוות דעת שמאי, השמאי לא מסתיר את העובדות התכנוניות – פשוט צריך לקרוא את חוות דעת באופן מלא ומקצועי.

נתקלנו למשל במקרה בו שווקה קרקע חקלאית בצירוף חוות דעת שמאי שבה מוצג מודל כלכלי מרשים המתאר את השווי העתידי הצפוי של אותה קרקע אילו היעוד שלה ישתנה לבניה. אבל, באותה נשימה, השמאי מפנה בחוות דעתו לפרטי תכנית המתאר הכוללנית של אותו ישוב.

נסביר שתכנית המתאר הכוללנית היא אחת התכניות הכי חשובות כאשר באים לבחון כדאיות השקעה בקרקע חקלאית. בישובים רבים קיימת תכנית שכזו והיא למעשה מהווה את “מפת הדרכים” של הישוב ומציגה מה אותו יישוב מתכוון לעשות באותו מתחם. האם המתחם המסויים צפוי לשנות את הייעוד שלו בעתיד? ואם כן לאיזה יעוד? (מגורים, משרדים וכו’), או שבכלל לא.

 באותה חוות דעת שמאי, מציין השמאי שאותו מתחם שלגביו נערך המודל הכלכלי המרשים מסומן בתוכנית המתאר הכוללנית לשמורת טבע ולפארק.
כלומר, הוא אינו מסומן לבנייה בעתיד בשום צורה.
העובדה הזו אמנם לא הודגשה באותה חוות דעת, אבל היא בהחלט מצויינת בה ודי בכך – מי שחכם וקצת מבין, יפתח את אותה תכנית כוללנית, יקרא את התקנון שלה ויבין לבד שיש אפס סיכוי לשינוי ייעוד במתחם האמור.

כל אותו מודל כלכלי עתידי הוא תיאורטי לחלוטין.

צריך להבין, תכנית מתאר כוללנית היא מסמך מאוד קשיח שמאושר על ידי הועדה המחוזית ומתווה “מלמעלה” מדיניות לאותו ישוב לעשרות שנים קדימה – הוא לא תלוי ברצונות נקודתיים של ראש העיר בהווה או בעתיד ולא בכל מיני “עסקנים” פוליטים.
לכן, אם קרקע מסומנת בתכנית כוללנית ביעוד לפארק/שמורת טבע וכדו’ – זה מה שיצא ממנה והיא לא תהפוך פתאום לקרקע לבניה. לא עוד 3 שנים וגם לא עוד 10 שנים.

אגב, אותן חברות משווקות לא “התרגשו” מיעוד הקרקע לשמורת טבע וטענו בלהט כי יש סיכוי מצויין לשינוי יעוד כיוון שבמתחם הצמוד כמה מטרים לאותה קרקע ממש לאחרונה אושרה תכנית לשינוי יעוד.

והם צדקו… אכן אושרה תכנית בצמוד, אלא שאותו מתחם צמוד מסומן בתכנית המתאר הכוללנית כמיועד לבנית שכונה חדשה שכוללת אלפי יח”ד ואילו בקרקע המשווקת רשום בתכנית המתאר הכוללנית בפירוש שכמות יחידות הדיור המתוכננות בה הוא אפס (!)

לסיכום, כאשר בוחנים השקעה בנדל”ן בכלל וב”קרקע חקלאית” בפרט, חובה לבחון לעומק  את כל התוכניות שחלות עליה, לבחון את כל התוכניות שבהכנה, ומאוד מאוד חשוב, לכל מי שמצפה להרוויח משינוי ייעוד, מהגדלת זכויות וכו’ שיסתכל בתוכנית המתאר הכוללנית.
בחלק גדול מהערים קיימת תוכנית כזו ואם הקרקע לא מסומנת בה לפיתוח עתידי – לא יקרה איתה כלום בעתיד.

יש אומרים שאף פעם לא ניתן לחזות את העתיד, שישראל היא מדינה בצמיחה ויתכן שביום מן הימים בכל זאת אותו מתחם של “שמורת טבע” יתכן שישנה את יעודו.
יתכן, אבל זו כבר בגדר ספקולציה מוחלטת לבוא ולהגיד שאולי יום אחד ישתנה היעוד בכל זאת. דבר שכזה יתכן אבל לא בדור הקרוב, כיוון שהוא נוגד את כל התוכניות ואת כל המדיניות.
אז אולי, בעוד עשרים או שלושים שנים, מי יודע מה יקרה ואכן ישנו את היעוד. אבל, בטווח ההשקעה הנראה לעין (והחברות הללו שמשווקות קרקעות, מדברות על טווחי השקעה של שלוש עד עשר שנים ולא שלושים שנה) זה פשוט לא רלוונטי.