כיצד ליצור דירות להשכרה

כדי להתמודד עם בעיית הגדלת היצע דיור להשכרה לטווח ארוך, המחוקקים מחפשים הקלות ותמריצים כדי “לשכנע” משקיעים לבנות דיור להשכרה.
יד אחת מוכנה לסבסד בנייה להשכרה ויד שנייה מטילה מס על כל מי שיש לו יותר מדירה אחת ומשכיר אותה מעל לכ- 5,000 ש”ח לחודש.

ראוי ששר האוצר יתקן מיד את חוק המיסוי ע”י מתן פטור לכל בעל דירה שישכיר את דירתו לתקופה מינימלית של חמש שנים, כפועל יוצא מכך עליית דמי השכירות עשויה להתמתן.

מכאן לחשיבה נוספת מחוץ לקופסא.
מדוע לחלק מתנה של 270,000 ₪ בממוצע למשתכן בתוכנית “מחיר למשתכן”?
במקום לחלק את המתנה למספר רב של משתכנים לאורך שנים, עדיף לבנות דירות להשכרה במקום “מחיר למשתכן”.

במצב הקיים, הממשלה מעניקה מתנה של 270,000 ₪ למשתכן אשר יוכל להנות ממנה במכירת הדירה בתום 5 שנים, כאשר במקביל הוא כלל אינו חייב לגור בדירה שזכה ויכול להשכיר אותה לאורך אותן 5 שנים. עסקה נהדרת למשקיעים שבמקרה הם גם זכאים.

לו שר האוצר היה מוכן להקשיב למי שחי את השוק הייתי מציע לו כי יפעל כפי שנוהגים בשוק הפרטי. בשוק הפרטי רגילים קבלנים לרכוש קרקע במסגרת “עיסקת קומבינציה” כאשר הקבלן בונה את הבניין ותמורת הקרקע מקצה חלק מהדירות שייבנו – כך צריך לעשות זאת גם עם המדינה.

לדוגמה: עלות בניית דירה בשטח של 80מ”ר היא בגבולות 500,000 ₪, בהתאם לכך תוציא רמ”י מכרזים בדרך של “עסקת קומבינציה” באזורים בהם ערך הקרקע הוא לא פחות מ- 500,000 ₪ ליחידת דיור.

בעסקה זו הקבלן יציע את מספר הדירות הגבוה ביותר אותו הוא נותן בתמורה לקרקע. התוצאה תהא שבכל פרוייקט המדינה תקבל בין  25% ל- 35% מהדירות שיעמדו להשכרה. ברור שהאחוז תלוי בשווי הקרקע, לכן באזורי הפריפריה ניתן להמשיך בתכנית “מחיר למשתכן”.

דמי השכירות ייקבעו על ידי הממשלה בהתאם לגובה הסובסידיה שהיא רוצה להעניק, לאותם חסרי דיור שאין ביכולתם לרכוש דירה. למשתכן תהיה זכות לגור בדירה לאורך 5 עד 10 שנים ובמקומו יכנס לאחר מכן משתכן חדש צעיר יותר שהוא בתחילת צעדיו הכלכליים.

בשיטה הזו שוכר הדירה חייב לגור בה, והסובסידיה נחלקת בין מספר משתמשים לאורך השנים, כאשר הדירות נשארות בבעלות המדינה. איש לא “עושה סיבוב” ע”י זכייה בדירה ומימוש רווחי הון בעתיד, על חשבון המדינה.

כאשר באותו בניין ישנן דירות שנבנות למכירה בשוק החופשי, ודירות להשכרה, איכות הבנייה תהיה בדרך כלל דומה ואחידה ולבניין גם לא תהיה תווית של בניין בסטנדרט נמוך יחסית, כפי שלצערנו אנו צופים בבניינים במסגרת “מחיר למשתכן”.

זאת ועוד, השיטה תגרום לאינטגרציה של דיירים שונים אשר יגורו יחדיו, זוגות צעירים עם בוגרים יותר וכו’.

קבינט הדיור צריך לחשוב קצת מחוץ לקופסא וללמוד כיצד מתנהלים העסקים בשוק הפרטי ואז אולי סוף סוף המחירים יתחילו לרדת.