ממה חייבים להיזהר כשבאים להכשיר חריגות בניה – איך לא לשלם היטל השבחה מוגזם

קישור לרישום למועדון המקצוענים

לעיתים קיימות בנכסים חריגות בניה והבעלים נוקטים בהליך תכנוני על מנת להכשיר אותן.
על פניו זהו מהלך רצוי, אולם התנהלות לא נכונה עלולה לגרור תשלום היטל השבחה בסכומים גבוהים מאוד, וחבל.

נסביר את העניין:

חריגות בניה שניתן להכשיר אותן קיימות לרוב במצבים בהם בוצעה בעבר בניה שאמנם תואמת את התב”ע שחלה במקום, אולם הבניה בוצעה ללא בקשת היתר בניה או כאשר מדובר בבניה שחורגת מהיקף הזכויות בתב”ע אך ניתן להתיר אותה במסגרת של בקשה הקלות בניה (תוספת קטנה של אחוזי בניה או שינויים תכנונים אחרים, מעבר למוגדר בתב”ע).

במסגרת בקשת היתר הבניה לרוב ידרש תשלום של היטל השבחה, אשר יחושב באופן כללי בדרך הבאה:

סה”כ המ”ר הנוספים שניבנו ללא היתר כפול שווי מ”ר זכויות בניה = ההשבחה.
סכום ההיטל הינו 50% מגובה ההשבחה.

אנשים רבים מודעים לעובדה כי ניתן להגיש ערעור על סכום היטל ההשבחה ולעיתים קיימות טענות טובות מאוד (כלכליות, תכנוניות ומשפטיות) שעשויות להפחית את ההיטל בעשרות אחוזים.

אבל, זהירות! בעת הגשת ערעור על היטל השבחה, הוא עלול גם לגדול, ובמקרה של “הכשרת שטחים” אכן קיימת לרוב חשיפה להגדלה משמעותית.

מדוע? נניח שבחינה מקצועית על ידי שמאי מטעם הבעלים מעלה כי השווי למ”ר זכויות בניה הוערך בסכום גבוה יחסית, אם כך למה לא לערער?

כאן עלינו להיזכר בהגדרת “השבחה” עפ”י הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה – “השבחה” מוגדרת כ”עליית שווים של מקרקעין…”.

שימו לב – “מקרקעין” (!) לא קרקע.

מה זה “מקרקעין”? עפ”י חוק המקרקעין, זוהי ההגדרה: “קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה;”

כלומר, “מקרקעין” זה לא רק קרקע או זכויות בניה, אלא זה יכול להיות גם נכס בנוי.

וזו בדיוק הבעיה!
בהתאם לחוק, היטל השבחה מחושב על עליית הערך של המקרקעין – כלומר, הדבר תלוי במצב הקיים בפועל בשטח.
אם טרום פעולת ההשבחה הנכס היה קרקע ריקה (כלומר רק זכויות בניה, ללא מבנה) אזי היטל ההשבחה יחושב (כאופן כללי) בהתאם לשווי של מ”ר זכויות בניה מוכפל בהיקף המ”ר החדשים.

אבל… אם בשטח קיים כבר בית בנוי, כאשר המ”ר הנוספים (ההשבחה) הם מ”ר בנויים וקיימים בפועל, ולא “זכויות בניה”. אזי ההיטל אמור להיות מחושב לפי שווי של מ”ר בנוי שמוכפל בהיקף השטח שהותר כעת לבניה – שטח שכבר קיים ובנוי בפועל.

שימו לב, למרות שהבעלים הוא זה שבנה את השטח החורג בעבר והוא זה שהשקיע בו כספים והפך אותו מ”זכויות בניה” לשטח בנוי, עדיין לעניין ההיטל, עלולים לחשב את ההשבחה בהתאם לשווי השטח הבנוי במלואו כאילו “נולד” עקב הכשרתו כעת.

לרוב, ועדות מקומיות אינן מחשבות “הכשרת שטחים” בנויים בהתאם לשווי השטח הבנוי, אלא רק בהתאם לשווי זכויות בניה, אולם על פניו מדובר בנקיטת עמדה מקלה ואם היו פועלות עפ”י הדין היבש, שומת ההשבחה עלולה היתה להיות גבוהה פי 2 ואף יותר.

לסיכום, כמובן שבעת קבלת חיוב היטל השבחה, תמיד כדאי לבחון את האפשרות להגשת ערעור, אולם כאשר מדובר בהיטלים בגין “הכשרת שטחים” יש לבחון את הנושא בצורה זהירה ואת הסיכויים מול הסיכונים.

ויחד עם זאת, לעיתים קיימות טענות טובות רבות, אשר מביאות למסקנה כי גם אם ההיטל יחושב לפי שווי של מ”ר בנוי ולא מ”ר זכויות בניה, עדיין יש היבטים אחרים שיביאו לקיזוז ההגדלה הזו ואף מעבר לכך. כל מקרה לגופו…