זהירות מהשקעות נדל”ן מטופשות בקרקעות חקלאיות ספקולטיביות
חברות רבות משווקות “קרקעות חקלאיות” להשקעה.
לעיתים מדובר במכירה של “זכות ליחידת דיור עתידית” או “זכות לשטח משרדים עתידי” וכדו’.
על פניו, אין שום בעיה עם השקעה שכזו, אמנם היא טומנת בחובה סיכון מסוים ואלמנט של ספקולטיביות והיא לא מומלצת לכל אחד, אבל בהחלט יש בה גם יתרונות.
אלא, שמי שמעוניין לבצע השקעה שכזו חשוב מאוד שיזהר ויבחן את הדברים היטב…
איפה מתחבאות זכויות בניה נוספות ששוות מיליונים?
איפה מתחבאות זכויות בנייה בתוך העיר?
אנשים קונים נכסים להשקעה – מגרשים, בניינים, חלקים מבניינים וכו’, בין היתר, במטרה ליזום תכנית בנין עיר נקודתית (תב”ע), להגדיל ולהוסיף זכויות בניה ולהשביח את הנכס משמעותית.
אז איך יודעים מראש איפה אפשר יהיה להגדיל את זכויות הבניה ואיפה אי אפשר?
איך תשלמו פחות כסף לרשות מקרקעי ישראל ומתי הכי כדאי לרכוש את הבעלות בקרקע?
מתי כדאי לרכוש בעלות מרשות מקרקעי ישראל?
אנשים רבים מחזיקים בחכירה נכסים וכיום בחלק מהמקרים ניתן לפנות לרמ”י ולרכוש את מלוא הבעלות בנכס – לשם כך לעיתים נדרשים לשלם סכומי כסף גדולים.
האם זה כדאי? הרי מה כבר ההבדל בין לקבל את הבעלות “לצמיתות” או להשאר בתור חוכר שזכאי להחזיק בנכס עוד עשרות שנים? (וסביר שגם בתום התקופה הרשות תבצע הארכה לתקופה נוספות במחיר מוזל).
מבחינת חישוב כלכלי גרידא, ההבדל הוא לא גדול. אבל, יש פעמים שכדאי מאוד לרכוש את הבעלות.
מה הטקטיקה והתזמון הנכונים להגשת התנגדות לתכנית וטבלאות איזון?
מתי כדאי להגיש התנגדות לתוכנית שכוללת טבלאות איזון, טבלאות איחוד וחלוקה?
פעמים רבות, בעלי קרקע בודקים תכניות שמצויות בהכנה וכוללות טבלאות איזון ושוקלים להגיש התנגדות מסויימת לטבלאות.
זאת, במטרה לשנות את הקצאת המגרשים/זכויות שצפוייה להקבע להם.
בדרך כלל, נושא ההתנגדות נבדק וצף בשלב הפורמלי – כלומר בשלב שבו התכנית מופקדת להתנגדויות
אבל, מבחינה טקטית, שלב זה לעיתים מאוחר מידי…
שיטה פשוטה לקבל יותר זכויות בניה בתכנית חדשה
במסגרת הליך של שינוי ייעוד קרקע בתב”ע חדשה, פעמים רבות מבצעים “איחוד וחלוקה” ומכינים “טבלאות איזון”.
בהליך כזה מעריכים את שווי הנכס ב”מצב נכנס” וב”מצב יוצא” של כל אחד מהשותפים ביחס לכלל שווי התכנית, וכך נקבע האחוז של כל אחד בתכנית.
מן הסתם, ככל שהנכס שבבעלותי יוערך בשווי נכנס גבוה יותר ביחס ליתר השטחים שנכנסים לתכנית, אקבל יותר זכויות ב”מצב היוצא” בתוכנית.
אחד הדברים שבקלות אפשר לשפר בשווי ב”מצב הנכנס” זה במקרה של מושע.
איך להרוויח יותר כסף בשינוי יעוד קרקע בתכניות גדולות – למה לשים לב?
אנשים רבים רוכשים קרקעות חקלאיות בתור השקעה לעתיד. זאת מתוך ציפייה לשינוי יעוד אשר יתבצע במסגרת של תכנית איחוד וחלוקה. יש גם קונים של קרקעות במצב תכנוני מתקדם, ביעוד לא “חקלאי”, אלא כבר באמצע הליכי תכנון. מכל מקום, גם אלו וגם אלו, רוכשים (או מחזיקים בבעלותם מזה שנים) קרקע שהתכנון הסופי שלה טרם גובש.
בעניין זה נבקש להפנות את תשומת הלב להיבט מסויים.
איך בודקים כדאיות של השקעה בקרקע חקלאית? זה הדבר הראשון שחשוב לדעת…
השקעה בקרקע חקלאית היא נושא שמעניין אנשים רבים וניתן לדון בו בהרבה מאוד אספקטים.
קיימים היבטים רבים שצריך לבדוק לבחינת כדאיות השקעה בקרקע כזו ובמאמר זה נתמקד באחד הקריטריונים המרכזיים.
איך לקבל יותר פיצויים עקב הפקעת קרקע
בטח גם אתם שמעתם כל מיני סיפורים מרגיזים, על אנשים שהרשויות הפקיעו להם קרקעות ובתמורה קיבלו פיצויים מגוחכים ולפעמים לא פוצו בכלל ! אבל, אפשר גם להתנהל אחרת ולהצליח לקבל פיצויים במיליוני שקלים, אם רק פועלים מראש בצורה נכונה. איך בדיוק? בואו נתחיל: קיימים שלושה שלבי הליכים שחייבים לבצע כדי לא לפספס שום רכיב של […]
שינוי יעוד קרקע בתכנית איחוד וחלוקה – איך לקבל יותר זכויות בניה
אז יש לכם קרקע או נכס בנוי ועומדת להתאשר תכנית בנין עיר חדשה לשינוי יעוד שכוללת איחוד וחלוקה. במסגרת התכנית יפורסמו טבלאות הקצאה ואיזון שבהן יקבע איזה מגרש חדש יוקצה לכל אחד מהבעלים ומה ניתן לבנות בו. בעקרון, טבלת האיזון אמורה להיות.. מאוזנת! ולחלק את הזכויות בתכנית באופן פרופורציוני בין כל הבעלים. אבל, הרבה פעמים […]
שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש
שינוי יעוד קרקע מחקלאות לבניה, מתבצע בד”כ במסגרת של תכנית בניו עיר הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש עפ”י פרק ג’ סימן ז’ לחוק התכנון והבניה התשכ”ה (1965). בהליך זה, נערכות כידוע טבלאות איזון והקצאה שבהן נקבע אילו מגרשים ספציפים ישוייכו לכל אחד מבעלי הקרקע שנכללים בתכנית. הטבלאות הללו נערכות ע”י שמאי מקרקעין מטעם הועדה […]