טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב
בעת שינוי יעוד קרקע במסגרת של תכנית בנין עיר הכוללת איחוד וחלוקה מחדש, נערכות כידוע טבלאות איזון והקצאה שבהן נקבע אילו מגרשים ספציפים ישוייכו לכל אחד מבעלי הקרקע שנכללים בתכנית.הטבלאות נערכות ע”י שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה ו/או יזם התכנית. בעבר פירטנו את חשיבות בדיקתן של הטבלאות ע”י שמאי מקרקעין מומחה מטעם הבעלים, […]
שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב
שינוי יעוד קרקע מחקלאות לבניה, מתבצע בד”כ במסגרת של תכנית בניו עיר הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש עפ”י פרק ג’ סימן ז’ לחוק התכנון והבניה התשכ”ה (1965). בהליך זה, נערכות כידוע טבלאות איזון והקצאה שבהן נקבע אילו מגרשים ספציפים ישוייכו לכל אחד מבעלי הקרקע שנכללים בתכנית. הטבלאות הללו נערכות ע”י שמאי מקרקעין מטעם הועדה […]
רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה
בית המשפט העליון, בהלכת אלפרד בראון (עע”ם 5839/06 ועע”ם 5854/06 אלפרד בראון ואח’ נגד יו”ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז ואח’), קבע כי הפרשות לצרכי ציבור שנעשות במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה, ששיעורן עולה על 40% משטח הקרקע, מהוות הפקעה לכל דבר ועניין ויש לפצות את הבעלים בגינן. זאת, למרות שמדובר ב”הפרשה” שנרשמת על שם […]
קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה”כ הבניה המותרת בה
כחלק מפעילות יזמית נערכות תכניות בנין עיר חדשות שכוללת מתחמים שייעודם איחוד וחלוקה מחדש.במאמר זה נתמקד בשלב התכנון הראשוני בו רק מסומנים מתחמי ‘איחוד וחלוקה’, לפני שנערכות טבלאות ההקצאה.על אף שמדובר בעבודה הנעשית ע”י אדריכל – בעל קרקע ויזם מתוחכם יכול וצריך להתערב כבר בשלב זה על מנת למקסם את הרווח שיפיק מהקרקע. חלופה ב’ […]
7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש (“רפרצלציה”)
כחלק מהפעילות היזמית השוטפת, שלכם או של ועדות התכנון, נערכות תכניות בנין עיר חדשות על קרקעות שברשותכם. פעמים רבות, התב”ע כוללת מתחמים ל”איחוד וחלוקה מחדש”. במסגרת זו נערכת “טבלת הקצאות ואיזון”, ע”י שמאי מקרקעין, בה נקבע שווי הקרקע שברשותכם ביחס לשאר הבעלים במתחם, וכתוצאה מכך נקבע אילו מגרשים יוקצו לכם בתכנית החדשה. טבלת ההקצאות קובעת בפשטות, “כיצד […]