השפעת “מטלות ציבוריות” על גובה היטל השבחה

איך להביא בחשבון “מטלה ציבורית” במסגרת חישוב היטל השבחה – האם ניתן לקזז את עלות המטלה באופן ישיר מההיטל או רק מההשבחה הגולמית. גלעד המאירי – כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין מנתח את ההיבטים הכלכליים ומסביר את התיזות המשפטיות השונות בועדות ערר, ביהמ”ש המחוזי והעליון.

איך להפחית את היטל ההשבחה ב- 100% – האם יש להביא בחשבון את השפעת תמ”א 38 על שווי הנכס בעת חישוב היטל השבחה

מזה מספר שנים קיימת מחלוקת בין הועדה המקומית ת”א לבין בעלי דירות, לגבי אופן חישוב היטל השבחה בעת מכירת דירות בבניינים ישנים.

מחלוקת זו עולה פעם אחר פעם בנוגע ל”תכניות הרובעים” בת”א שבגינן דורשת הועדה המקומית בד”כ היטלי השבחה בסכומים של מאות אלפי ₪ עבור כל דירה.

זה מה שעליכם לעשות כדי לקבל מראש שומת היטל השבחה נמוכה

המלצה ראשון – לא לחתום על חוזה למכירת הנכס לפני קבלת שומת היטל השבחה וסיום הליכי הערעור עליה. מדוע?ככול שהיטל ההשבחה נובע מתכנית בנין עיר שאושרה בתקופה האחרונה (אפילו 2-3 שנים לפני המכירה), השמאי של הוועדה המקומית וגם שמאי מכריע רואים במחיר העסקה כאינדיקציה טובה ביותר לשווי הנכס, ויקבעו את ההיטל על בסיסה. כלומר, ככל שתמכרו את […]

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

לאורך השנים האחרונות בוצעו מעת לעת שינויים ותיקונים בחוק התכנון והבניה. בין היתר קיימת כוונה לבצע תיקונים בנושא אופן חישוב היטל השבחה.כפי שנציג להלן, השינויים עלולים להביא להגדלה של עשרות ואף מאות אחוזים בגובה ההיטלים ! יחד עם זאת, הערכות נכונה מראש עשוייה לנטרל זאת.אם בבעלותכם נכסים שאושרו בהן תכניות בנין עיר חדשות לאורך השנים (מבלי […]

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

עפ”י סעיפים 1. (א) ו-7.(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: “החוק”) – בעת מימוש  זכויות בעלות או חכירה לדורות במקרקעין מושבחים, הבעלים או החוכר לדורות, חייב בתשלום היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה.כאמור, חובת התשלום הינה גם על “חוכר לדורות” והוא הנישום מול הועדה המקומית לתכנון ובניה ומהווה את הגורם החייב אליו פונה הועדה […]

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ”מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

כאשר מתאשרת תכנית מתאר מקומית או מפורטת שקובעת שינוי יעוד של קרקע חקלאית למטרות בניה, נוצרת בעקרון חבות בהיטל השבחה. גובה ההשבחה הינו, כידוע, ההפרש בשווי השוק בין המצב הקודם בו היעוד חקלאי ליעוד החדש לבניה. במסגרת הגשת ערעור על גובה ההשבחה מקובל בדרך כלל למקד את הויכוח על היבטים כלכליים הנובעים מתכונות אותו נכס […]

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

עפ”י סעיפים 1. (א) ו-7.(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: “החוק”) – במכירת זכויות בעלות או חכירה לדורות במקרקעין מושבחים, המוכר (“הבעלים” או “החוכר”) חייב בתשלום היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה.במאמר זה נציג סיטואציה נפוצה, בה ניתן לטעון כי “חוכר לדורות” אינו חייב בתשלום היטל השבחה.במקרים רבים יש לחוכר הסכם חכירה ישן לדורות, […]

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר “התעשרות” של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון ובניה התשכ”ה-1965 (להלן: “החוק”), במידה וחלה “השבחה” במקרקעין, מחמת הרחבת זכויות הניצול בהם או בדרך אחרת, ישלם בעליהם היטל השבחה.הגדרת המושג “השבחה” בסעיף 1א’ לחוק הינה – “עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית…”. בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל”ן (גם עסקה “קטנה”), אנחנו מזמינים […]

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

במאמר זה נדון בהחלטת ו.ערר מס’ 355/10 אפרת נאור ואח’ נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים שעסקה בסמכויות הועדה המקומית ושיקול דעתה בקשר לאישור הקלות כמותיות (הקלות כגון: 6% לשיפור תכנון, 5% למעלית וכדו’).במסגרת ההחלטה, קבעה ועדת הערר עקרון חשוב שיכול להביא, במקרים מסויימים, להפחתה ניכרת בתשלום היטל השבחה. במאמר זה נציג את התיזה המקצועית העומדת […]

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

 לעיתים, ועדות מקומיות, מנסות לדרוש תשלום היטל השבחה, לכאורה בניגוד להוראות החוק. במאמר זה נצביע על דוגמא אחת והדרך להתגונן. בהתאם להוראות סעיפים 1. (א) ו-2.(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: “החוק”), הוגדרו מספר תנאים מצטברים הכרחיים לקביעת חבות בהיטל השבחה: א. השבחה הינה עליית שווי מקרקעין.ב. “השבחה”, דהיינו, עליית שווי מקרקעין, שניתן לחייב […]