עוד סיבה למה כדאי להשקיע בקרקע חקלאית
אנשים רבים מתעניינים ברכישה של קרקעות חקלאיות כהשקעה.
המדובר בקרקע ביעוד חקלאי שקיים לגביה פוטנציאל כלשהו לבנייה בעתיד הרחוק או קרקע שמצוייה כבר בהליכי תכנון יותר מתקדמים ובקיצור כל מיני קרקעות שמכונות “קרקעות ספקולטיביות” עם איזשהו פוטנציאל עתידי. החישוב הכלכלי הקלאסי לבחינת כדאיות השקעה כזו מבוצע באופן הבא:
איך להתכנון נכון לתשלום היטל השבחה עקב עסקת קומבינציה
חלק ניכר מבעלי קרקעות נוטים לבצע עסקאות קומבינציה ולא מכירה ב”מזומן”, בעיקר כשמוכרים קרקעות למגורים.
יש במהלך הזה חיסכון משמעותי במיסים ודבר זה ידוע.
אבל, דבר אחד אנשים רבים מפספסים ונסביר…
התייחסות למסמך סיכום דיון מאת גב’ כרמית יוליס, המשנה ליועמ”ש לממשלה
ב- 1/12/2022 פורסם ע”י גב’ כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, מסמך סיכום דיון בנושא: “חבות בהיטל השבחה במימוש זכויות בדרך של מכר וההתייחסות לשווי הנובע מתחולתה של תמ”א 38 בחישוב שווי מצב קודם בשומת היטל השבחה”.
במסגרת המסמך, הציגה המשנה ליועמ”ש, בין היתר, את עמדתה בעניין אופן ההתחשבות בהשפעתה של תמ”א 38 על שומת השווי ב”מצב קודם” במסגרת שומות היטל השבחה בכלל ושומות לתכניות לפי סעיף 23 (כדוגמת תכנית רובע 3 ו-4 בת”א) בפרט.
אנו סבורים שעמדת המשנה ליועמ”ש מוטעית ביסודה וסותרת פסיקות והלכות מפורשות.
היטל השבחה לתכנית בעלת מנגנון “השמדה עצמית”
לעיתים מתאשרת תכנית בנין עיר חדשה על נכס, שמגדירה זכויות בניה ושימושים נרחבים, אבל מנגד, קובעת תנאי כי במידה וזכויות הבניה לא ינוצלו בתוך זמן מסויים, אזי התכנית תבוטל/זכויות הבניה יתפוגגו.
מדובר כמובן בסעיף דרקוני וקיצוני שנועד לתת תמריץ מאד ברור ליזם לממש את הבניה. בהקשר לכך, במאמר זה נדון בהיבט של היטל השבחה בגין תכנית שכוללת סעיף כזה.
שיטה ייחודית לחסוך עשרות אחוזים בהיטל השבחה
מהי ההגדרה של “נכס” לצורך היטל ההשבחה? על מה בעצם משלמים היטל השבחה? מהי “יחידת השומה”?
הפסיקה למעשה באה ואומרת דבר פשוט: יש לשלם היטל השבחה על אותה “יחידה קניינית” שניתנת למכירה בנפרד.
איפה זה פוגש אותנו? למשל בהיטלי השבחה בבתים משותפים.
איך סדר פעולות נכון יכול להקטין היטל השבחה ב- 100%
היטל השבחה זהו סוג של מס וכמו כל מס, יש “תכנון מס” ולפעמים סדר פעולות מסויים מביא לתוצאת מס אחרת לעומת סדר אחר של פעולות, למרות שבשני המקרים מדובר על אותו דבר.
איך לקבל שומת היטל השבחה נמוכה מראש – טיפ מס’ 1
אז איזו פעולה לא לעשות לפני הטיפול בהיטל ההשבחה?
דבר ראשון, לא לחתום על חוזה מכר!
ערעור על היטל השבחה – באיזה הליך כדאי לבחור? שמאי מכריע או ועדת ערר?
במאמר זה נעסוק בנושא שהוא לכאורה טכני אבל מאוד חשוב – איך מגישים ערעור על שומת היטל ההשבחה?
בעקרון את הליכי הערעור מגישים ומנהלים אנשי מקצוע מטעם בעלי הנכס (שמאי מקרקעין ו/או עו”ד) והם אלה שקובעים את סוג ההליך הרצוי, אבל מאוד חשוב שגם בעל הנכס ידע ויבין את התהליך, אחרת הוא עלול לפספס כמה הזדמנויות.
האם מחיר עסקה יכול להשפיע על גובה היטל השבחה?
פעמים רבות בסמוך לאחר תכנית משביחה חדשה מתבצעת עסקה בנכס והוא נמכר במחיר מסויים.
על פניו, מחיר העסקה אמור לשקף את שווי הנכס במצב החדש.
יחד עם זאת, לא מתמיד הועדה המקומית לתכנון ובניה מעריכה את שווי הנכס ב”מצב חדש” באופן זהה למחיר העסקה ולפעמים שומת שווי הנכס גבוהה יותר מהמחיר הקונקרטי שנקבע בעסקה בין הצדדים בשוק החופשי.
הכיצד? האם הדבר חוקי? האם נכון לגבות היטל השבחה עבור רווח “תיאורטי” שלא באמת נוצר לבעלים שמכרו את הנכס?
השפעת “מטלות ציבוריות” על גובה היטל השבחה
איך להביא בחשבון “מטלה ציבורית” במסגרת חישוב היטל השבחה – האם ניתן לקזז את עלות המטלה באופן ישיר מההיטל או רק מההשבחה הגולמית. גלעד המאירי – כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין מנתח את ההיבטים הכלכליים ומסביר את התיזות המשפטיות השונות בועדות ערר, ביהמ”ש המחוזי והעליון.