אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

עפ”י סעיפים 1. (א) ו-7.(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: “החוק”) – במכירת זכויות בעלות או חכירה לדורות במקרקעין מושבחים, המוכר (“הבעלים” או “החוכר”) חייב בתשלום היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה.במאמר זה נציג סיטואציה נפוצה, בה ניתן לטעון כי “חוכר לדורות” אינו חייב בתשלום היטל השבחה.במקרים רבים יש לחוכר הסכם חכירה ישן לדורות, […]

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר “התעשרות” של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון ובניה התשכ”ה-1965 (להלן: “החוק”), במידה וחלה “השבחה” במקרקעין, מחמת הרחבת זכויות הניצול בהם או בדרך אחרת, ישלם בעליהם היטל השבחה.הגדרת המושג “השבחה” בסעיף 1א’ לחוק הינה – “עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית…”. בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל”ן (גם עסקה “קטנה”), אנחנו מזמינים […]

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

במאמר זה נדון בהחלטת ו.ערר מס’ 355/10 אפרת נאור ואח’ נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים שעסקה בסמכויות הועדה המקומית ושיקול דעתה בקשר לאישור הקלות כמותיות (הקלות כגון: 6% לשיפור תכנון, 5% למעלית וכדו’).במסגרת ההחלטה, קבעה ועדת הערר עקרון חשוב שיכול להביא, במקרים מסויימים, להפחתה ניכרת בתשלום היטל השבחה. במאמר זה נציג את התיזה המקצועית העומדת […]

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

 לעיתים, ועדות מקומיות, מנסות לדרוש תשלום היטל השבחה, לכאורה בניגוד להוראות החוק. במאמר זה נצביע על דוגמא אחת והדרך להתגונן. בהתאם להוראות סעיפים 1. (א) ו-2.(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: “החוק”), הוגדרו מספר תנאים מצטברים הכרחיים לקביעת חבות בהיטל השבחה: א. השבחה הינה עליית שווי מקרקעין.ב. “השבחה”, דהיינו, עליית שווי מקרקעין, שניתן לחייב […]

היטל השבחה – מהו “הטיעון המנצח” שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

פעמים רבות יזמים, קבלנים ובעלי נכסים מגישים בקשה להיתר בניה הכוללת גם הקלות כמותיות, כלומר בקשה לתוספת זכויות בשיעור של 6% (“לשיפור תכנון”) ו/או 5% (למעלית) וכיו”ב. כמובן שבקשה זו גוררת דרישה לתשלום היטל השבחה. באופן פשטני ניתן להציג את אופן חישוב היטל ההשבחה עבור ההקלות באופן הבא: השטח המבוקש כהקלה X שווי למ”ר זכויות […]

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

במאמר זה נציין מספר “מוקשים” אליהם כדאי לשים לב כיזם/בעל קרקע בעת הכנת תב”ע חדשה ונפרט כמה היבטים חשובים שכדאי לקחת בחשבון כבר בשלב התכנון, כך שיווצר היטל השבחה מינימלי. ישום הטיפים הללו עשוי לחסוך לכם הרבה מאוד כסף ! 1. התחייבות יזם לביצוע מטלות ציבוריות לעיתים, קיימת דרישה מאת ועדת התכנון כי היזם יקח על […]

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

לעיתים, ועדות מקומיות מנסות לדרוש תשלום היטל השבחה ע”י מתן פרשנויות מאוד “יצירתית” לחוק, גם כאשר לכאורה הדבר נוגד לחלוטין את לשון החוק ואת הפסיקה המנחה. במאמר זה נביא כדוגמא מקרה בו טיפלנו בעבר כאשר הועדה המקומית יבנה החליטה לגבות היטל השבחה בגין אישור הקלות בניה ולאחר מאבק עיקש שכלל ניהול הליכים בפני שמאי מכריע, […]

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

עפ”י הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, מרגע שמאושרת תב”ע חדשה, נוצר חיוב בתשלום היטל השבחה. עם זאת, כידוע, מועד תשלום היטל ההשבחה הינו רק בעת מכירת הנכס או הוצאת היתר בניה. לכן, מקובל לחשוב כי אין טעם לטפל בנושא החיוב בהיטל ההשבחה עד לרגע שידרש התשלום. אבל חשיבה זו מוטעית !!! כדאי מאוד לתת את […]

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע”י הגדרה מדוייקת של המונח “מקרקעין”

בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון ובניה התשכ”ה-1965, במידה וחלה השבחה ב”מקרקעין”, מחמת הרחבת זכויות הניצול בהם או בדרך אחרת, ישלם בעליהם היטל השבחה.הגדרת המושג “מקרקעין” נדרש להכרעה בפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז דרום (ערר את 86112/09). ועדת הערר קבעה, כי כוונת המחוקק הינה, כי ” מקרקעין ” (המהווים את היחידה הבסיסית לצורך […]

כיצד ליצור “תעודת ביטוח” כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע”י שמאי מכריע

עפ”י פרשנות הפסיקה את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (תיקון 84) – לשמאי מכריע, הדן בחיוב היטל השבחה, קיימת סמכות גם לחרוג מגבולות המחלוקת ואף להגדיל את החיוב.ואכן, מניסיון שנצבר במהלך השנים האחרונות, שמאים מכריעים אינם מהססים להגדיל את החיוב, גם בעשרות אחוזים, מעבר לשומת הועדה המקומית. יוער כי על הקביעה לפיה יש לשמאי המכריע סמכות להגדלת […]