היטל השבחה – מהו “הטיעון המנצח” שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

פעמים רבות יזמים, קבלנים ובעלי נכסים מגישים בקשה להיתר בניה הכוללת גם הקלות כמותיות, כלומר בקשה לתוספת זכויות בשיעור של 6% (“לשיפור תכנון”) ו/או 5% (למעלית) וכיו”ב. כמובן שבקשה זו גוררת דרישה לתשלום היטל השבחה. באופן פשטני ניתן להציג את אופן חישוב היטל ההשבחה עבור ההקלות באופן הבא: השטח המבוקש כהקלה X שווי למ”ר זכויות […]

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

במאמר זה נציין מספר “מוקשים” אליהם כדאי לשים לב כיזם/בעל קרקע בעת הכנת תב”ע חדשה ונפרט כמה היבטים חשובים שכדאי לקחת בחשבון כבר בשלב התכנון, כך שיווצר היטל השבחה מינימלי. ישום הטיפים הללו עשוי לחסוך לכם הרבה מאוד כסף ! 1. התחייבות יזם לביצוע מטלות ציבוריות לעיתים, קיימת דרישה מאת ועדת התכנון כי היזם יקח על […]

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

לעיתים, ועדות מקומיות מנסות לדרוש תשלום היטל השבחה ע”י מתן פרשנויות מאוד “יצירתית” לחוק, גם כאשר לכאורה הדבר נוגד לחלוטין את לשון החוק ואת הפסיקה המנחה. במאמר זה נביא כדוגמא מקרה בו טיפלנו בעבר כאשר הועדה המקומית יבנה החליטה לגבות היטל השבחה בגין אישור הקלות בניה ולאחר מאבק עיקש שכלל ניהול הליכים בפני שמאי מכריע, […]

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

עפ”י הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, מרגע שמאושרת תב”ע חדשה, נוצר חיוב בתשלום היטל השבחה. עם זאת, כידוע, מועד תשלום היטל ההשבחה הינו רק בעת מכירת הנכס או הוצאת היתר בניה. לכן, מקובל לחשוב כי אין טעם לטפל בנושא החיוב בהיטל ההשבחה עד לרגע שידרש התשלום. אבל חשיבה זו מוטעית !!! כדאי מאוד לתת את […]

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע”י הגדרה מדוייקת של המונח “מקרקעין”

בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון ובניה התשכ”ה-1965, במידה וחלה השבחה ב”מקרקעין”, מחמת הרחבת זכויות הניצול בהם או בדרך אחרת, ישלם בעליהם היטל השבחה.הגדרת המושג “מקרקעין” נדרש להכרעה בפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז דרום (ערר את 86112/09). ועדת הערר קבעה, כי כוונת המחוקק הינה, כי ” מקרקעין ” (המהווים את היחידה הבסיסית לצורך […]

כיצד ליצור “תעודת ביטוח” כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע”י שמאי מכריע

עפ”י פרשנות הפסיקה את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (תיקון 84) – לשמאי מכריע, הדן בחיוב היטל השבחה, קיימת סמכות גם לחרוג מגבולות המחלוקת ואף להגדיל את החיוב.ואכן, מניסיון שנצבר במהלך השנים האחרונות, שמאים מכריעים אינם מהססים להגדיל את החיוב, גם בעשרות אחוזים, מעבר לשומת הועדה המקומית. יוער כי על הקביעה לפיה יש לשמאי המכריע סמכות להגדלת […]

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע”י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

במאמר זה נציג כיצד ניתן לעיתים ליצור שטחי בניה נוספים והטבות תכנוניות שונות, ע”י הוצאת היתר בניה במספר שלבים במקום בבת אחת ועל ידי כך להמנע מתשלום היטל השבחה! נביא כדוגמא מקרה בו יזמים/קבלנים מנסים למצות בצורה טובה יותר את זכויות הבניה בפרויקט מגורים, ע”י הקמת דירות -גן.חלק ניכר מהתב”עות שעל בסיסן תוכננו פרויקטים, לא […]

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

היטל השבחה מחושב בהתאם לעליית ערך הנכס, עקב אישורה של תכנית בנין עיר חדשה, או מתן שימוש חורג או הקלה.  מטבע הדברים, אחת המחלוקות במסגרת קביעת ההיטל הינה – מהו ערך הנכס? אופן הערכת שווי הנכס נקבע בסעיף 4. (7) לתוספת השלישית לחוק בצורה קצרה ופשוטה: “השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה […]

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ”א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

על פי החוק והפסיקה, לצורך חישוב סכום היטל השבחה, יש להשוות בין שווי הנכס במצב התכנוני החדש (לאחר אישור התב”ע החדשה המשביחה) לבין שוויו אלמלא אושרה התב”ע החדשה. זאת, בשונה מהגישה המקובלת ברוב הוועדות המקומיות המשוות בין שווי הנכס במצב התכנוני החדש למצב התכנוני הקודם (דהיינו, תב”ע מול תב”ע).   בהתאם לכך, ב”מצב הקודם” יש להעריך את […]

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש”ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

לעיתים ועדות מקומיות מנסות לדרוש תשלום היטל השבחה מבעלי נכס, בניגוד להוראות החוק כלשונן.הדבר נובע מפרשנויות חוק “יצירתיות” של אותן ועדות, שמנסות בכל זאת לחייב בהיטל השבחה, גם כאשר לכאורה הדבר נוגד לחלוטין את לשון החוק ואת הפסיקה המנחה. במאמר זה נביא כדוגמא מקרה בו טיפלנו כאשר הועדה המקומית הרצליה החליטה לגבות היטל השבחה בסך […]