מה הטקטיקה והתזמון הנכונים להגשת התנגדות לתכנית וטבלאות איזון?

קישור לרישום למועדון המקצוענים

מתי כדאי להגיש התנגדות לתוכנית שכוללת טבלאות איזון, טבלאות איחוד וחלוקה?

פעמים רבות, בעלי קרקע בודקים תכניות שמצויות בהכנה וכוללות טבלאות איזון ושוקלים להגיש התנגדות מסויימת לטבלאות.
זאת, במטרה לשנות את הקצאת המגרשים/זכויות שצפוייה להקבע להם.

בדרך כלל, נושא ההתנגדות נבדק וצף בשלב הפורמלי – כלומר בשלב שבו התכנית מופקדת להתנגדויות

אבל, מבחינה טקטית, שלב זה לעיתים מאוחר מידי…

על פניו, שלב הפקדת התכנית הוא השלב הרגיל להגשת התנגדות –  בשלב זה אנשי מקצוע מטעם בעלי הקרקע (שמאי מקרקעין ועורכי דין) בודקים את התכנית ואת טבלאות האיזון ואם צריך מגישים התנגדות.
אבל, למעשה נכון היה טקטית לבדוק את הכל בשלב הרבה יותר מוקדם.

לרוב, גם לפני שהתוכנית מופקדת, מתפרסמות כבר טבלאות האיזון (לפעמים אפילו שנים לפני ההפקדה).

האם ניתן להגיש התנגדות לטבלאות לפני שלב הפקדת התכנית? בעיקרון לא. ניתן לבחון לעומק את טבלת האיזון והעקרונות שלה אבל בעצם לא ניתן להגיש התנגדות בשלב זה.

האמנם? לא בדיוק..

אם הבעלים בודקים בשלב הזה ורואים שהטבלה לא לרוחם ויש כל מיני פגמים ודברים שהם סבורים שצריך להתנגד להם, אין צורך לחכות לשלב ההפקדה, אלא, ניתן באופן לא פורמלי להכין סוג של “התנגדות” ולהגיש אותה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה או לעיתים אפילו לפנות ישר לשמאי שמכין את הטבלאות.

מדובר כאמור בשלב של “התנגדות” לא פורמלית, אבל, פרקטית!

בשלב זה, דווקא בגלל שהתוכנית עוד לא הופקדה, דווקא בגלל שהטבלאות עוד לא פורסמו בגרסה סופית רשמית, הרבה יותר קל לתקן אותן והרבה יותר קל לשנות בהן דברים.
בעיקר, אם הטענות של הבעלים הן לא טענות של “טעויות”, אלא של “העדפות”.

לדוגמא, נניח שיש קבוצת בעלים שרואה שהקצו לה מספר מגרשים כך שפיצלו בין חברי הקבוצה או שערבבו אותם עם בעלים אחרים, בעוד שהם כולם רוצים להיות יחדיו.
אם אותה קבוצה תמתין להגיש את השגותיה בשלב של ההפקדה להתנגדויות, אזי הטענה שחבריה רוצים להיות ביחד, היא אמנם טענה רלבנטית, אבל עדיין לא מדובר בטעות (!) ואין חובה לקבל את הטענה.
הואיל ובמועד ההפקדה הטבלאות כבר מוכנות וגמורות וכל תיקון קטן בטבלה עלול לגרום לשינויים רבים בחלקים אחרים בה, לא בנקל מבצעים שינויים, אלא אם הצביעו במסגרת ההתנגדויות על טעויות ממשיות.

אבל, אם קבוצת בעלי הקרקע היו באים בשלב המקדים, טרום ההפקדה ומבקשים להקצות להם שטחים יחדיו, ניתן עדיין לבצע שינויים אפילו מרחיקי לכת. כל זאת מבלי לפגוע כמובן בבעלים אחרים בתכנית (אלא, רק לשנות להם מגרשים והקצאות בעלי אותם שוויים).

סיבה נוספת שבגינה כדאי להגיש “התנגדות” עוד לפני שלב הפקדת התכנית, הינה העובדה כי שינויים בטבלת איזון משפיעים כידוע גם על בעלים אחרים נוספים בתכנית.
נניח שיש לבעלים מסויימים טענה והיא מוצגת בשלב הפורמלי של התנגדויות במועד ההפקדה. מדובר למעשה בסוג של “שמיכה” שמושכים לכל הכיוונים – “משחק סכום אפס”. הרי מה שיקבעו לטובת הבעלים המתנגד, ככול הנראה, יהא על חשבון ההקצאה של מישהו אחר.

לכן, אם אנו מצויים בשלב פורמלי של התנגדויות ומשנים את ההקצאה של הבעלים בעקבות ההתנגדות שלו, לרוב השינוי הזה יגרור שינוי גם לבעלים אחרים ולכן התוכנית תופקד בשנית להתנגדויות עבור כל  האנשים שנפגעו מהשינוי שנערך.
זה כמובן יגרום לעיכוב נוסף בהליכי אישור התכנית – עוד פעם מתחיל סבב של פרסום להתנגדויות, עוד פעם דיונים, עוד פעם החלטות…

וזה גם אומר שיש צד מסוים אחר שהולך אולי להתנגד לשינוי שקבעו קודם לכן, ובעצם, להעמיד עוד פעם למבחן את הטענות של המתנגד הראשון.

במצב כזה, גם יכול להיות שבסוף יחליטו שלא מקבלים את הטענות של המתנגד הראשון ויחזירו את הטבלאות למצבן המקורי.

אבל… אם מראש הבעלים היו מעלים את כל הטענות בשלב שהתוכנית עדיין בהכנה ועוד לא הופקדה להתנגדויות פורמליות, יתכן שהטענות שלהם היו מתקבלות במידה כזו או אחרת וטיוטת הטבלאות היתה משתנה.
במצב כזה השינוי החדש לא מופקד באופן ספציפי עם דגש על השינוי שבוצע ולא פונים במיוחד לכל מי שסבור כי “נפגע” מהשינוי, על מנת שיגיש התנגדות.
אלא, פשוט בשלב הפקדת התכנית, תופקד הגרסה העדכנית האחרונה וכל סבב ההתנגדויות והשינויים הצפויים יהא הרבה יותר יעיל ונוח.

לסיכום, אם ידוע לבעל קרקע על תכנית בהכנה שכוללת טבלאות איזון – לא לחכות לבדוק אותן בשלב ההתנגדויות, לא לחכות שהתוכנית תופקד, אלא, לבדוק אותן תוך כדי שלבי הכנת התכנית ואם צריך, אז להרים דגל אדום ואז להתנגד לטבלה.

גם אם עדיין ההתנגדות היא לא פורמלית. היא הרבה פעמים פרקטית וטקטית הרבה יותר.