רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת “דירת מגורים” הכוללת זכויות בניה נוספות

ככל שקיימות זכויות לבניה נוספת הרי שהמוכר מחויב בגינן בתשלום מס מלא.

כלומר, העסקה מפוצלת באופן רעיוני לשני מרכיבים: מרכיב “דירת המגורים” הפטור ממס שבח, ומרכיב “זכויות לבניה נוספת” שיחויב במס שבח מלא.

כידוע קיימים אלמנטים רבים המשפיעים על שווי של דירות מגורים. יפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון בהלכת לוסטרניק (רע”א 4487/01):

“שווי השוק של מקרקעין יכול להיות מושפע ממספר רב של גורמים, כמו מיקומם, טיבם ושטחם… לעתים נודעת השפעה לגורמים נוספים, כמו גורמים חברתיים, כלכליים, פוליטיים, מדיניים, דתיים ורבים אחרים… “

מבחינה מדוקדקת של לשון סעיף 49 ז’, ניתן לראות כי המחוקק מדבר על אך ורק על השפעתן של “אפשרויות קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר”.
מכאן נובע , כי אם שווי המכירה של הדירה מושפע מאלמנטים כלכליים נוספים אחרים , כגון: זכויות לשימושים נוספים (ולא לבניה נוספת) הרי שאלו אינם מחוייבים בתשלום מס ויש להכליל אותם במרכיב דירת המגורים הפטורה.

כלומר: יש להפריד בחישוב בין זכויות לבניה נוספת המחויבות במס שבח לבין אלמנטים אחרים המשפיעים על שווי הדירה הנהנים מהפטור.

הדוגמא הבאה ממחישה את העניין היטב:

פלוני מבקש למכור דירת מגורים מזכה – בית צמוד קרקע ותיק בשטח בנוי של כ- 150 מ”ר, המצוי במרכז העיר.
עפ”י תב”ע חדשה ניתנו זכויות לבנית בנין מגורים חדש בן מספר קומות נוספות וכן מתאפשר גם שימוש נוסף – מסחר בקומת הקרקע, כאשר שווי שוק של זכות בניה למ”ר ביעוד מסחרי גבוה משמעותית לעומת זכות לבניה למגורים.

זכות השימוש החדשה למסחר בקומת קרקע, המתאפשרת במסגרת התב”ע החדשה, בוודאי שמשפיעה על שווי הדירה הקיימת הנמכרת ולמעשה קיימת כדאיות להרוס את הדירה ולהקים במקומה בנין מגורים חדש עם קומת קרקע מסחרית. אולם, לגבי זכויות הבניה החדשות שמתייחסות לשטח של עד 150 מ”ר מסחרי, זכויות אלו כלל אינן זכויות לבניה נוספת, אלא רק לשימוש נוסף (בהיקף בניה שהיה קיים גם קודם לכן).  לכן,  למרות שמתן זכויות לשימושי מסחר משפיעות על שווי דירת המגורים (ומהוות תשלום נוסף מעבר לשווי המגורים), עדין ניתן לכאורה לכלול זכויות אלו במרכיב הדירה ולטעון שהשפעתן על מחיר העסקה פטורה ממס שבח.
כלומר, היות והזכות לשימוש אינה נכללת בהגדרת “זכויות לבניה נוספת” לפי ס’ 49ז’, הרי שלשיטתנו אינה חייבת במס, ויש לראות בה כחלק מהתמורה בגין הדירה הבנויה עצמה ולא להחריגה או לפצלה מהעסקה לצורך מס. 

באופן כללי נעיר, כי קיימות דרכים רבות להתמודד עם סוגית שווי זכויות הבניה הנוספות והשפעתן על שווי הדירה, באמצעות חוו”ד שמאי ראוייה מטעם המוכר, ובמידת הצורך, ראוי גם לנהל השגות ועררים בהיבטים כלכליים אלה, במטרה לצמצם את גובה החבות במס. בהקשר לכך נזכיר את דברי כב’ השופטת דורנר בהלכת פאולה כרמל (עא 8244/02):

“… אין מנוס מעריכת שומות ספציפיות, שיענו על השאלה מהי התמורה שקיבלה המערערת עבור זכויות הבניה שלא נוצלו”.  

את השומה ניתן להגיש לרשות המיסים, במתכונת “חוות דעת מומחה” של שמאי מקרקעין. חוות דעת המומחה מחייבת את הרשות ונטל הראייה לסתירת חוות הדעת מונח על כתפי הרשות.  (ראו דברי כב’ השופט א.א. לוי בעא 8244/02)        

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל”ן (גם עסקה “קטנה”), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.

במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום מס, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.