זהירות, חוזה לפניך! כך תנטרלו את “פצצת הזמן” של היטל ההשבחה

סוגיית היטל ההשבחה מהווה, מזה שנים, את אחד המפגשים המורכבים והמשמעותיים ביותר בין בעלי נכסים לבין הרשות המקומית.
בבסיסו של היטל זה ניצב העיקרון הצדקני של חלוקת העושר, לפיו בעל מקרקעין שנהנה מעליית ערך נכסו, כתוצאה מפעולה תכנונית של המדינה, נדרש להשיב מחצית מאותה עליית ערך לקופה הציבורית.

אולם, בעוד שהנוסחה המתמטית נחזית כפשוטה – שווי במצב תכנוני חדש בניכוי שווי במצב קודם – הרי שהמציאות המשפטית והשמאית מלמדת כי קביעת ה”שווי” היא מלאכה הנתונה לפרשנויות, לטקטיקות ולעתים אף למלכודות שעלולות לעלות לבעל הנכס סכומי עתק.

אחד המקרים המצריכים תשומת לב וזהירות אמיתית הוא במצב שבו מתאשרת תכנית בין עיר חדשה, היוצרת השבחה ובתקופה הקרובה שלאחריה הנכס נמכר.

לב ליבו של הדיון המקצועי שלפנינו נסוב סביב השאלה: האם וכיצד משפיע מחיר העסקה בנכס בפועל על גובה ההיטל? ומדוע חתימה על הסכם מכר בטרם הסדרת שומת ההשבחה עלולה להוות טעות אסטרטגית בלתי הפיכה.

ההלכה הפסוקה קובעת באופן חד משמעי כי הדרך הראויה והנכונה ביותר לקבוע את שווי המקרקעין במצב התכנוני החדש היא באמצעות “שיטת ההשוואה”. שיטה זו נשענת על ההנחה כי המחיר שנקבע בין מוכר מרצון לקונה מרצון, בשוק החופשי ובתום לב, הוא המשקף נאמנה את ערכם האמיתי של המקרקעין.

עקרון זה אף מעוגן בסעיף 4. (7) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, הקובע כי: “השומה תיערך ליום תחילת התכנית… בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חופשי“.

מכאן מתבקשת המסקנה: אם המקרקעין אכן נמכרו בפועל בשוק החופשי, בסמוך למועד אישור התוכנית המשביחה, הרי שמחיר העסקה אינו רק אינדיקציה, אלא שעל פניו הוא מהווה את הראיה הטובה ביותר לשווי השוק של הנכס לצורך קביעת היטל ההשבחה.

בתי המשפט חזרו ואישרו גישה זו בשורה של פסקי דין, דוגמת ה”פ 119/03 שבאט חביב ואח’ נ’ מע”צ, ע”א 161/79 שר האוצר נ’ הרברט זילברשטיין ואח’ וע”א ע”א 323/85 מד”י נ’ אברהם אליהו מזרחי. הללו הדגישו כי לא ניתן ללמוד על שווי מקרקעין טוב יותר מאשר מעסקה שבוצעה בהם בפועל.

גם ועדות הערר, כדוגמת ועדת הערר במחוז חיפה בערר (חי) 8061/10 רשת חנויות רמי לוי שיווק השקמה 2006 בע”מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון, קבעו כי כאשר קיימת עסקת השוואה בנכס הנשום עצמו, מדובר בפרמטר ראשון במעלה לקביעת השווי, שכן אין מדובר עוד בשווי “תיאורטי” אלא בהתעשרות ריאלית שהוכרה אף על ידי רשויות מיסוי מקרקעין.

וכאן בדיוק טמונה המלכודת המקצועית שרבים מבעלי הנכסים, ואף עוה”ד המייצגים אותם, נופלים בה.

בעוד שמבחינה משפטית עקרונית מחיר העסקה הוא האינדיקטור הטוב ביותר לקביעת השווי ב”מצב החדש” לעניין היטל השבחה, הרי שבמישור הטקטי, חשיפת מחיר העסקה בפני הוועדה המקומית, בטרם התקבלה בידי הבעלים שומת היטל השבחה ובטרם הפכה זו לחלוטה, יכולה להביא ל”תאונת מס” הרסנית.

המציאות מלמדת, כי בניגוד אולי לתחושה בציבור הרחב, לרוב שומות הוועדה המקומית הן שמרניות ביחס לקביעת שווי “המצב החדש” ואף נמוכות ממחיר השוק הריאלי שקונה ספציפי יהיה מוכן לשלם.

הדבר נכון ביתר שאת כאשר מדובר בנכס יקר מאוד (בשווי עשרות מיליוני ₪) או כשמדובר בנכס מורכב (שכולל מספר יעודים ושימושים אפשריים, בינוי יחודי ועוד).

וכך, במצב דברים בו בעל נכס חותם על הסכם מכר במחיר גבוה, בטרם הסדיר את סוגיית היטל ההשבחה, הוא יוצר לעצמו “תקרת זכוכית” (או ליתר דיוק – רצפת שווי) שלא ניתן יהיה לרדת ממנה בהליכי ערעור!

למשל, נניח שהוועדה המקומית הוציאה לאחר ביצוע העסקה שומת היטל השבחה בה קבעה כי שווי הנכס “במצב החדש” הינו 15 מיליון ש”ח, אך במקביל הנכס נמכר בפועל ב-20 מיליון ₪. כל ניסיון לערער על השומה ולטעון להפחתה בגין רכיבים תכנוניים או שמאיים אחרים ייתקל בתשובה ניצחת מצד השמאי המכריע או הוועדה: “הרי מכרתם את הנכס ב-20 מיליון ש”ח, כיצד ניתן לטעון ששוויו נמוך מ-15 מיליון ₪?”.

במקרה כזה, לא רק שלא תושג הפחתה, אלא שקיים סיכון ממשי להגדלת השומה באופן שישקף את מחיר העסקה הגבוה, ובכך יאבד המוכר את היכולת לחסוך סכומי עתק שיכל להמנע מלשלמם אילו היה פועל נכון מראש.

מכאן נובעת ההמלצה המקצועית החד-משמעית, שהיא בבחינת “ייהרג ובל יעבור” בניהול נכסים: יש לטפל בשומת ההשבחה עוד בטרם החתימה על הסכם מכר.

סעיף 4.(4) (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מעניק לבעל המקרקעין את הזכות החוקית לפנות לוועדה המקומית ולבקש כי תיערך שומה למקרקעין גם מבלי שהתבצע “מימוש זכויות” בפועל: “החליטה הועדה המקומית על דחיית עריכת השומה עד למימוש הזכויות, רשאי כל בעל מקרקעין לדרוש מהועדה המקומית בכל עת, לערוך את שומת ההשבחה בעבור אותם מקרקעין; משנתקבלה דרישה כזו, תיערך שומת ההשבחה לגבי מקרקעין אלה תוך 90 ימים מיום קבלת הדרישה;”

מדובר בכלי אסטרטגי ראשון במעלה. פנייה לוועדה בשלב זה, מספר חודשים לפני ביצוע עסקה, מאפשרת לנהל דיון שמאי נקי, המבוסס על עקרונות מקצועיים, ללא “הפרעות” של מחיר עסקה קונקרטי שעלול להיות גבוה מהממוצע ומהשווי “המקובל” (לאור יכולות ניהול המו”מ של המוכר, “התלהבות” הקונה ועוד משתנים שמתקיימים בעסקה קונקרטית).

עם קבלת שומת ההשבחה מהועדה המקומית, ניתן כמובן להגיש שומה נגדית, להופיע בפני שמאי מכריע/ועדת ערר ובסופו של דבר לקבע את גובה ההיטל בערכים נוחים יותר.

רק לאחר שהתהליך הושלם והשומה הפכה לסופית וחלוטה, ניתן לגשת לחתימה על הסכם המכר במחיר המקסימלי שניתן להשיג בשוק, מבלי שיהיה בכך כדי להשפיע בדיעבד על גובה ההיטל שכבר נקבע.

“תכנון מס” שכזה, ע”י הזמנת שומת השבחה מראש עוד בטרם ביצוע עסקה, על מנת שמחיר העסקה לא ישפיע על קביעת השווי, הינו לגיטימי והוכר בפסיקה באופן ברור.

ראו לעניין זה למשל את החלטת ו.ערר בלמ/הר 82125-06-22 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ’ חברת הכשרת הישוב בישראל:

“הינה כי כן, בכך שאיפשר המחוקק לבעל המקרקעין לבקש להכין שומת השבחה בכל עת, ועוד בטרם המימוש, הוא ביכר את זכותו של הנישום לשריין את גובה ההיטל, אם הוא חפץ בכך, עוד בטרם עסקת המכר שהוא עתיד לערוך…
…

אין בסיס עובדתי כלשהו לקבוע כי הליכי השומה המכרעת נעשו בחוסר תום לב ותוך הסתרת מידע, או כי המו”מ לקשירת עסקת המכר החל עוד בטרם הושלמה הכנת השומה המכרעת. הנתון העובדתי היחיד הקיים הוא כי עסקת המכר משקפת תמורה של פי שניים לערך מסכום השווי החדש בשומה המכרעת…

…

האם עצם כפל תמורה הוא בבחינת נתון מספיק לפתיחת שומה מכרעת, והאם יש בנסיבות הנטענות בהן מדובר בפער סכומים גבוה…. כדי לשנות את התשובה לכך. לטעמי, התשובה לכך היא בשלילה.

אמנם לא ניתן הסבר מוכח לפער בין סכום התמורה לבין הסכום שנקבע כשווי מצב חדש במסגרת השומה המכרעת. אך בקיומו של פער זה כזה לא די, גם אם פער כאמור הינו בעל פוטנציאל להתבטא עד כפל היטל.
נישום המבקש שומת מידע מוקדם בטרם ערך עסקת מכר, המהווה מימוש, לוקח בחשבון כי השומה לא תוכל להתחשב בשווי התמורה, שתתקבע מאוחר יותר, לטוב ולרע. לא ניתן לשוב ולהיפרע ממנו לאור תוצאות המכר, שכן השומה המכרעת הפכה לחלוטה.

…

בנסיבות אלו, וכל עוד לא תוקן ההסדר החוקי, איני סבורה כי לערר שעניינו בפתיחת שומה בשל עסקה מאוחרת, שיכולה להשפיע על גובה ההיטל, יש סיכוי של ממש להתקבל.

…

על כן, גם אם הדעת אינה נוחה מכך שהמשיבה התעשרה במסגרת הסכם המכר, בסכומים אשר לא שולם בגינם היטל השבחה, הרי שלאור ההסדר החוקי הקיים, ערר כאמור אם יוגש סיכוייו נמוכים.”

כאמור, הצורך בנקיטת פעולה זו של הזמנת שומת השבחה מראש, הופך לקריטי במיוחד כאשר מדובר בנכס שאושרה עליו תוכנית בניין עיר (תב”ע) חדשה ומשביחה בטווח הזמן של כשנה-שנתיים טרום מועד המכירה הצפוי. במצב שכזה ברור שמחיר עסקה יהווה אינדיקציה ל”שווי מצב חדש” בתכנית וראוי להמנע מכך מראש.

חשוב להדגיש כי הזמנת השומה לפי סעיף 4.(4)(א) מהועדה המקומית והשלמת הליך הבירור השמאי (בפני שמאי מכריע ו/או ועדת ערר) אינם מחייבים את תשלום ההיטל באופן מיידי! על פי הדין, חובת התשלום מתגבשת רק בעת מימוש הזכויות בפועל – כלומר, בעת ביצוע המכר בעתיד. יתרה מכך, השומה הנקבעת אינה צוברת ריבית כלל עד למועד המימוש. מכאן שאין כל חיסרון כלכלי בהקדמת השומה, אלא רק יתרונות טקטיים וודאות משפטית וכלכלית.

לסיכום, טיפול בנושא היטל השבחה אינו רק סוגיה של חישובים שמאיים יבשים או טענות משפטיות בנושאי תכנון ובניה, אלא מצריך גם אסטרטגיה וטקטיקה של התנהלות.

בעל נכס שבוחר לחתום על הסכם מכר בטרם הסדיר את שומת ההשבחה, מוותר למעשה על קלף מיקוח חזק מול הרשות המקומית. עליו לזכור כי מחיר העסקה שלו הוא חרב פיפיות: מצד אחד, הוא כלי נוח לתקיפה וביסוס שווי השוק מול שומות מופרזות של הוועדה. אבל, גם בלעדיו ניתן להתמודד מול שומות מופרזות. אך מצד שני, מחיר עסקה מהווה “תקרה” מסוכנת שתמנע ממנו כמעט לחלוטין להשיג הפחתות מוצדקות במידה והעסקה נחתמה במחיר גבוה.

הדרך הנכונה, האחראית והמקצועית ביותר היא לנצל את הזכות המוקנית בחוק, להזמין שומה מראש, להשלים את הליכי הערעור וההפחתה כשהנכס עדיין “על המדף”, ורק לאחר מכן להשיא את התמורה מהמכירה. בדרך זו, בעל המקרקעין מבטיח כי חלק מההתעשרות הקונקרטית בעתיד בפועל, שתהא בזכות מהלכיו העסקיים, כושר ניהול מו”מ וכו’ (שהינה תוצאה של פעולותיו הוא ולא פעולות תכנוניות של הרשות המקומית) תישאר בכיסו ולא תזלוג לקופת הוועדה המקומית כתוצאה מהתנהלות פרוצדורלית שגויה.

קישור לרישום למועדון המקצוענים שלנו