חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 (להלן: “חוק מיסוי מקרקעין”), ביטל את הפטור הידוע של מכירת דירת מגורים מזכה אחת לארבע שנים וקבע במקום זאת מסלול של שיעור מס מוטב לדירות מגורים מזכות.
הכוונה הפשוטה הינה שבעת מכירת דירת מגורים יחול שיעור מס של 25%.
על פניו, מדובר היה בבשורה רעה מאוד לבעלי הדירות בישראל, שכן רובם נהנו בעבר מפטור מלא. אולם, הבנה מדויקת של החוק מביאה פעמים רבות דווקא למסקנה הפוכה.

נסביר:
מסלול שיעור המס המוטב קובע כך – עבור רווח שנצבר מיום 1.1.2014 ועד למכירת הדירה בעתיד, ישולם שיעור מס של 25%. אבל, בגין כל הרווח שנצבר ממועד רכישת הדירה בעבר ועד ליום 1.1.14 שיעור המס עומד על 0% (כלומר, פטור מלא).
הדרך שנקבעה לביצוע חישוב המס הינה ב”שיטה הלינארית”, דהיינו, קודם כל יחושב כל הרווח (הריאלי) שנצבר, לאורך כל שנות חיי הנכס ולאחר מכן רק החלק היחסי ששייך לתקופה מיום 1.1.2014 ואילך ימוסה ב- 25%.

ניתן להמחיש את המשמעות הכלכלית של שיעור המס המוטב בדוגמא הבאה:

נניח שאדם רכש דירת מגורים 9 שנים לפני שנת 2014. במידה ומכר את הדירה ביום 1.1.2015 (שנה לאחר המועד הקובע 1.1.14), ובהנחה שמהלך 10 השנים שחלפו מיום שרכש את הדירה ועד ליום בו מכר אותה, מחיר הדירה עלה במיליון ₪, מס השבח שישלם יחושב כך:

9/10 * 1,000,000 * 0% – זהו הרווח היחסי שנצבר קודם למועד הקובע ולכן אין חיוב מס בגין סכום זה.
1/10 * 1,000,000 * 25% – שיעור מס מוטב של 25% בגין הרווח שנצבר לאחר המועד הקובע.

סה”כ יתקבל מס שבח לתשלום בגין רווח של 1,000,000 ₪: 25,000 ₪ בלבד.

יודגש, כי החישוב הינו כאמור “ליניארי”, כלומר, בצורה יחסית מתמטית פשוטה – לכן, אין כל רלבנטיות למצב האמיתי שקיים בשוק ביום 1.1.2014 !  גם אם למשל מיום 1.1.2014 ועד ליום 1.1.2015 (יום המכירה בדוגמא הנ”ל) חלה בשוק ירידת מחירים, עדין, אם בסופו של דבר המכירה הינה ברווח לעומת מחיר הרכישה בעבר, הרי שחלק מהרווח הזה ייוחס כאילו נוצר מיום 1.1.2014 (למרות שבפועל דווקא בתקופה זו חלה נניח ירידת מחיר).

מכל מקום, היות והחישוב הוא ליניארי, הרי שחשוב לשים לב כי ככל שהמכירה תעשה בסמוך לאחר 1.1.14 ומנגד מועד הרכישה בעבר הינו לפני שנים רבות יותר, כך יווצר מצב שהדירה תימכר (כמעט) בפטור מלא, שכן החלק הגדול של הרווח נצבר לפני 1.1.14 ואינו חייב במס כלל.
לפיכך, בפועל בחלק ניכר מהמקרים “שיעור המס המוטב” משמעו כמעט פטור מלא. כך שהחוק לא כל כך “מזיק” לבעלי דירות. 

יתרה מכך, חשוב לזכור, כי בניגוד לפטור המוחלט שניתן עפ”י חוק הקודם רק על דירה אחת כל 4 שנים, הרי שעפ”י החוק החדש, גם מי שאינו זכאי כלל לפטור בגין מכירת דירת מגורים (כי יש בבעלותו מספר דירות), יכול עדין להנות משיעור המס המוטב ופרקטית לקבל כמעט פטור מלא.

ולא רק זו, אלא, שמסלול שיעור המס המוטב אינו קובע הגבלה ביחס למספר הדירות שניתן למכור.

כל הנ”ל יוצרים סיטואציה לפיה במקרים רבים, בעיקר לבעלי מספר דירות, תיקון 76 דווקא יצר הזדמנות למכור מספר רב של נכסים על פני תקופה קצרה ולשלם הרבה פחות מיסים מאשר בעבר.

בנוסף לנ”ל, היות שניתן להנות ממס מוטב לינארי גם כאשר אין זכאות לפטור, נוצרה הזדמנות לחסכון במס גם במקרה של מכירת דירת מגורים שכוללת זכויות בניה בלתי מנוצלות:

בהתאם להוראות החוק, כאשר מתבצעת מכירה של דירת מגורים הכוללת גם זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, תבצע רשות המסים “פיצול” של התמורה בעסקה.
זאת, כיוון שמבחינה עקרונית התמורה בעסקה כוללת שני מרכיבים:

א.      מרכיב דירת המגורים הקיימת, שבגינה ניתן להנות משיעור מס מוטב (שכפי שהוצג לעיל בד”כ מביא למס אפקטיבי נמוך מאוד).
ב.      מרכיב זכויות הבניה שטרם נוצלו, לגביהן לא חל פטור ולא חל שיעור מס מוטב ויש לשלם בגינן מס מלא.

ברור שבמקרה שכזה, ככול שהמוכר יוכיח כי מרכיב דירת המגורים הקיימת הינו בשווי גבוה יותר, כך ניתן יהיה לצמצם את גובה המס. 
חשוב לזכור, כי קיימות דרכים רבות להתמודד עם סוגית שווי “דירת המגורים המזכה” ו/או שווי זכויות הבניה הנוספות, באמצעות חוות דעת שמאי ראוייה מטעם המוכר, ובמידת הצורך, ראוי גם לנהל השגות ועררים בהיבטים כלכליים אלה, במטרה לצמצם את גובה החבות במס.

בהקשר לכך נזכיר את דברי כב’ השופטת דורנר בהלכת פאולה כרמל (עא 8244/02):

“… אין מנוס מעריכת שומות ספציפיות, שיענו על השאלה מהי התמורה שקיבלה המערערת עבור זכויות הבניה שלא נוצלו”.  

את השומה ניתן להגיש לרשות המיסים, במתכונת “חוות דעת מומחה” של שמאי מקרקעין.
חוות דעת המומחה מחייבת את הרשות ונטל הראייה לסתירת חוות הדעת מונח על כתפי הרשות.
(ראו דברי כב’ השופט א.א. לוי בעא 8244/02)

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל”ן (גם עסקה “קטנה”), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.

במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום מס, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.

צפו בסרטון המצורף – יכול לעניין אתכם גם: