איך לקבל שומת היטל השבחה נמוכה מראש – טיפ מס’ 1

נפתח בהנחייה כללית חשובה – לא לעשות שום פעולה בנכס לפני שסוגרים את נושא היטל ההשבחה, כלומר, מזמינים שומת היטל השבחה מהועדה המקומית (בהתאם להוראות סעיף 4.(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה), מקבלים אותה ואם צריך מערערים עליה (בהליך שמאות מכרעת או ערר)  ומסיימים את הליכי הערעור.

נדגיש כי בעצם הזמנת שומה מהועדה המקומית, בטרם בוצעה עדיין עסקה, אין חובה לשלם את ההיטל! ואין ריבית על הסכום!

אז איזו פעולה לא לעשות לפני הטיפול בהיטל ההשבחה?

דבר ראשון, לא לחתום על חוזה מכר!
התנהלות זו היא דווקא בניגוד לדרך שבה הרוב נוהגים ובוודאי בעסקות רגילות. בד”כ המוכרים חותמים על הסכם מכר, באים לעירייה (לועדה המקומית) לדווח על העסקה ולבקש אישור העברה לטאבו. בשלב זה יפנו אותם למדור היטל השבחה על מנת להזמין שומת היטל השבחה. אם השומה לא מוצאת חן בעיניהם יוגש ערעור וכו’.

אז למה בכל זאת לא לחתום על החוזה? כיוון שהמחיר בחוזה יהווה אידיקציה ברורה לשווי המושבח של הנכס.

נסביר, היטל השבחה מחושב ל”מועד קובע” בעבר שהוא מועד אישור התכנית המשביחה.

אם מדובר בתכנית שאושרה לפני שנים רבות אזי באמת אין שום קשר בין גובה התמורה בעסקה כיום לבין שווי הנכס במועד הקובע בעבר. אולם, אם מדובר בתכנית שאושרה לאחרונה ואפילו לפני שנה-שנתיים, אזי המחיר בחוזה המכר בהחלט יכול להעיד על שווי הנכס גם לפני שנה-שנתיים.

במצב שיש מחיר עסקה, חזקה על המוכר שניסה למקסם את התמורה ולכן המחיר הוא האינדיקציה הכי טובה לשווי הריאלי של הנכס ב”מצב חדש”. לכן, רוב השמאים מטעם הוועדה המקומית וגם שמאים מכריעים יראו את המחיר הזה כנתון הכי חזק להסתמכות עליו. וגם אם המועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה (מועד אישור התכנית) הוא לא בדיוק באותו מועד ויש להניח שהשוק השתנה מאז, הם עדיין יקחו את הנתון הזה ויתאימו אותו לשינויים הכלליים בשוק.

ולכן, ככל שהמוכר יחתום חוזה עם מחיר גבוה יותר, לפני שקיבל עדיין שומת השבחה, כך הוא עלול לקבל שומת השבחה גבוהה יותר וחבל. 
אבל, אם הוא יבקש שומה מראש, לפני שיש חוזה חתום, אזי כמובן שאין עוד מחיר, אין שום אינדיקציה ישירה לשווי ומנסיוננו, ברוב המוחלט של המקרים, המוכר יקבל שומה נמוכה יותר, לפי שווי נכס נמוך יותר לעומת המצב של הכנת שומה לאחר ביצוע מכר. 

אם במקרה בכל זאת המוכר יקבל עדיין שומה גבוהה מידי ממחיר החוזה הצפוי, אזי הוא כמובן יכול לערער ובינתיים גם לחתום על חוזה המכר ולהציג אותו ולטעון “טענה מנצחת” שאפילו בעסקה שביצע בפועל המחיר הוא נמוך יותר מקביעת שמאי הועדה המקומית (אולם, זהו מצב נדיר יחסית וכאמור לרוב אם לא יוצג חוזה מכר בעת הכנת השומה והיא תיערך עוד לפני המכירה, הבעלים יקבלו שומה נמוכה יותר!).

נפנה את תשומת הלב גם לבעלים ה”מתחכמים” שסבורים שניתן בכל זאת לחתום על חוזה המכר עוד לפני הזמנת שומת היטל ההשבחה אך פשוט לא להציג אותו לעיריה/ועדה המקומית (או להציג אותו עם מחיקת סכום התמורה) – התנהלות כזו לא תצליח ונסביר.

ראשית, אם יחתם הסכם מכר, גם אם הוא לא יוצג לעיריה/ועדה מקומית, תוך זמן קצר פרטי העסקה יופיעו במאגר המידע של רשות המיסים באינטרנט ויהיו חשופים לכולם, כולל לשמאי של הועדה המקומית.

שנית, גם אם העסקה עדיין לא תופיע במאגר המידע, השמאי המכריע שידון בתיק, בידיעה שמדובר בהיטל שנערך בעקבות עסקה, יבקש לקבל את חוזה המכר. אם השמאי המייצג את המוכר יסרב להציג אותו, אזי מטבע הדברים, השמאי המכריע יסיק כי הדבר נובע מכך שהחוזה לא תומך בטענות שבערעור…

יתרה מכך, בהתאם לתקנות, במידה והשמאי המכריע דורש מצד מסויים לדיון לקבל מסמך והצד מסרב להציג אותו, הוא יכול אוטומאטית להחליט כי אינו מקבל את הטענה שקשורה למסמך הבלתי מוצג.

לכן לסיכום, לא לחתום על חוזה מכר (!) לפני שמבקשים מוועדה המקומית שומת היטל השבחה ומסיימים את ההליכים שכרוכים בה.

התנהלות בדרך זו עשוייה להפחית מראש את שומת היטל ההשבחה שתתקבל בידי הבעלים, לעיתים אפילו בעשרות אחוזים.