פינוי בינוי – מדריך קצר להתחדשות עירונית (חלק 3)

בהמשך למאמר הקודם, בו עסקנו בהיתכנות הכלכלית של הפרויקט ובתמורות שמקבלים הדיירים, במאמר זה נעסוק בצדדים המשלימים: בטחונות, הקצאת דירה חדשה והטבות מס לדיירים.

בטחונות

מקובל כי סמוך לפינוי דירותיהם וכתנאי לכך, היזם ימסור לדיירים ערבות בנוסח חוק המכר (דירות), (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה-1974 בשווי הדירה החדשה, וכן בכל מקרה של העברת זכויות אחרות לטובת היזם או מי מטעמו, כגון: העברת בעלות, רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה ורישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות היזם.
כמו כן ימסור היזם, כתנאי לפינוי הדירות, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה לדייר.
ניתן לקבוע ערבות פוחתת לתשלום דמי השכירות, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.
לגבי דירות שמוטלים עליהן שעבודים (כגון, משכנאות, ועיקולים) יש צורך לקבוע בהסכם כי היזם יתחייב להגיע להסדר עם הבנקים למשכנתאות שהלוו כספים לדיירים, אשר יאפשר את הסרת המשכנתא של הדיירים ושעבוד דירתם לטובת הפרויקט (הסדר של הסבת שעבוד). לדוגמה, הסבת הערבות בנוסח חוק מכר לטובת בנק למשכנתאות או העמדת ביטחונות חלופיים בידי היזם.

בדק ואחריות

יש לדרוש את אחריות היזם לדירות החדשות, בהתאם לקבוע בחוק מכר (דירות), התשל״ג־ 1973, לתקופות בדק ולתקופות האחריות, כאמור בו.

ביטוח

מומלץ לקבוע בהסכם קבלת אישור מחברת ביטוח על ידי היזם, לרבות ביטוח קבלנים, ביטוח לעבודות הפרויקט (ביטוח רכוש לעבודות ולבניין שיבנה היזם), אחריות כלפי צד ג’ ואחריות מעבידים וביטוח אחריות מקצועית.

גילוי ושקיפות

כל מי שמקבל שכר מהיזם או פועל מטעמו, או כל מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של העסקה, חייב להצהיר על כך מראש, בעת הפנייה הראשונה לדיירים, לפני חתימה על ההסכם ובהסכם עצמו.
זאת, בהתאם לסעיף 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס”ו 2006.
יצויין כי הפרת דרישה זו לגילוי ולשקיפות תאפשר לדייר לחזור בו מהסכמה שנתן לעסקת פינוי^־בינוי, גם אם חתם על הסכם התקשרות מחייב (על פי מדריך לדיירים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית).

הקצאת דירה חדשה לדייר

הנושא המעניין והקריטי ביותר לדייר הוא פרטי הדירה שהוא זכאי לקבל ושוויה בהשוואה לדירתו הישנה.

בדיקה זאת מוטלת על שמאי מקרקעין האמון על הדיירים.
ראוי לציין כי הבדיקה הראשונית של בדיקת ההיתכנות והכדאיות הכלכלית נערכת על בסיס שווי דירה אופיינית בבניין הישן, בלא התייחסות לשוויה של דירה פרטנית.

לאחר שאושר הפרויקט ויצא לדרך, עניינו של כל דייר, כאמור, הוא בשוויה של הדירה המוקצת לו.
תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים מתייחס לעקרונות שינחו את השמאי בבדיקת שווי הדירה.

– שטח הדירה.
– הצמדות המשפיעות על שווי הדירה.
– מיקום הדירה – דירת מגורים עד לקומה רביעית תיכלל בהגדרה של דירה אופיינית, ואילו מקומה חמישית ומעלה השמאי יבחן את ההשפעה של הקומה על שווי הדירה.
– ככלל יובא בחשבון שיפוץ פנימי (ללא תוספת שטח) שנעשה בדירה לפני מועד הקובע, אם לא צפויות לחלוף חמש שנים ממועד ההכרזה למועד הפינוי בפועל.
– זכויות נוספות או תועלות כלכליות אחרות המיוחסות לדירה הפרטנית בהשוואה לדירה אופיינית מסוגה.
– ככל שמצא השמאי כי קיים שוני בין הדירה המסוימת לבין הדירות האופייניות במתחם, רשאי השמאי להציע את דרך האיזון על מנת שהתמורה שתוענק לבעל הדירה תהיה כדאית כלכלית.
– התאמות של הדירה המסוימת לצורך צרכים מיוחדים לאדם בעל מוגבלות.
– יובאו החשבון רק שטחים שנבנו כדין.
– יש לדווח לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה שאינו זניח שיקבל בעל דירה במקבץ, בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו מקבץ.

הטבות מס לדיירים

רקע:
בעסקת פינוי־בינוי בעל הדירה מוכר את זכותו במקרקעין ליזם, ובתמורה הוא מקבל דירה חדשה (“דירת תמורה”) .בעסקת תמ”א 38 בעל הדירה מוכר חלק מזכות המקרקעין שלו, ומקבל בתמורה דירה מוגדלת ובניין מחוזק בפני רעידות אדמה.

הטבות המס מאפשרות לבעלי דירות שבבעלותם דירה במתחם לקבל דירה חדשה בלא צורך בתהליכי חיוב במסים מורכבים ויקרים. הטבות המס גם מקלות על היזם להוציא לפועל את הפרויקט.

הטבות מס  בפרויקט פינוי־בינוי

פטור ממס שבח לדייר –

כאשר בעל דירה או יחידה אחרת בפרויקט פינוי^־בינוי מעביר את דירתו הישנה ליזם, ובתמורה מקבל דירה חדשה בבניין החדש, הוא זכאי לפטור ממס שבח.
מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין בישראל. המס בוחן את השבח (רווח) שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה.

הפטור יינתן עד גובה הסכומים האלה (הגבוה ביניהם)

– 150% משווי הדירה הקיימת (בלא שווי זכויות בנייה, שניתן לייחסן לדירה).
– שווי דירת מגורים חדשה באותו המתחם. ששטחה 120מ”ר.
– שווי דירת מגורים באותו מתחם, ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת, ולא יותר מ- 200מ”ר.
– החוק מאפשר, בתנאים מסוימים, גם קבלת דירה קטנה ואת היתרה במזומן. כמו כן יינתן פטור עבור דמי שכירות לתקופת בניית דירת התמורה.

פטור ממס רכישה לדייר –

מס רכישה הוא מס שאותו משלם רוכש הזכות למדינה עבור ביצוע העסקה. בעל דירה בהתחדשות עירונית יזכה בפטור ממס רכישה בעבור קבלת דירת התמורה.

מע״מ בשיעור אפס –

בהתחדשות עירונית קיים מע”מ בשיעור אפס על מכירת הדירה ועל שירותי הבנייה לדירות התמורה, עד לתקרת השווי ועל פי סעיף 31 א’ לחוק מס ערך מוסף.

הנחות בארנונה –

החוק הסמיך את שר הפנים להתקין תקנות אשר בהתקיימן לא יחויב בעל הנכס בהתחדשות עירונית על עליית מחיר הארנונה, בעקבות הגדלת דירתו בפרויקט או בעקבות שינוי התעריף באזור לאחר סיום הפרויקט.

במטרה להקל על הדיירים החוזרים לדירותיהם את העלויות שנוספו להם בפרויקט׳ פינוי בינוי, פורסמו בדצמבר 2018 תקנות חדשות הנוגעות להנחה בארנונה. 
לפי ההנחיות, ההנחה תינתן עבור השטח שנוסף בדירת התמורה החדשה.

תקופת הזכאות להנחה היא למשך חמש שנים מן המועד שבו החלה גביית הארנונה על הדירה החלופית. ההנחה תינתן לאחר בדיקת מצבו הכלכלי של בעל הדירה ביחס למספר הנפשות המתגוררות בדירה ובתנאי שהחזיק בדירה שלוש שנים ברציפות בטרם ההריסה.

שיעורי ההנחה בארנונה:

– בשנה הראשונה.: 100%
– בשנה השנייה.: 75%
– בשנה השלישית.: 50%
– בשנה הרביעית.: 25%

דוגמה:

בעל דירה בשטח 75 מ”ר קיבל במסגרת פרויקט פינוי בינוי דירה חדשה בשטח 100 מ”ר כלומר, ההפרש בין שטחי הדירות הוא 25 מ”ר.
על 25 מ”ר האלה הוא זכאי להנחה בשיעור של 100% בשנה הראשונה, 75% בשנה השנייה, 50% בשנה השלישית ו- 25% בשנה הרביעית.

הטבות לאזרחים לאחר גיל פרישה –

זכות למגורים בבית דיור לגיל הזהב – אזרחים בעלי דירות לאחר גיל פרישה זכאים להמיר את דירת התמורה ברכישת זכות למגורים בבית דיור לגיל הזהב או בדיור מוגן למגוריהם או גם למגורי בן הזוג, בלא תשלום  מסים.
הפטור תקף אם לאחד מבעלי הדירה מלאו 60 שנים או שטרם מלאו 60 שנים, אך אחד מבני הזוג זקוק לשירותי סיעוד.

פטור מהפרש הוצאות ניהול ותחזוקה – בעל דירה בפרויקט התחדשות בבית משותף, אשר הגיע לגיל פרישה, טרם קבלת דירת התמורה בפרויקט החדש, זוהי דירתו היחידה והוא מקבל גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה – זכאי לפטור מהפרש הוצאות ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף (ועד בית) לתקופה של חמש שנים מיום קבלת דירת התמורה..

תוספת ההוצאות תשולם על ידי היזם (כהגדרתו סעיף 49 יט לחוק מיסוי מקרקעין), או במקרה של תוכנית חיזוק (תמ”א 38) בידי מי שרכש את הזכויות מבעלי הדירות.

סיכום

בשלושת המאמרים בסדרה, הוצגו אבני דרך לעסקת פינוי^־בינוי.

מומלץ לדיירים שלא לדלג על שלבים ולהיצמד להם – ידע מוקדם וליווי על ידי מומחים יביא להצלחת הפרויקט ולתשואה כלכלית ראויה.

דרך צלחה!

קישור למאמר הראשון בסדרה.
קישור למאמר השני בסדרה.