הורשה ישירה של נדל”ן או הורשת מניות בחברת נכסים – מה עדיף?

פעמים רבות אנשים מבצעים השקעות בנדל”ן באמצעות חברה – חברה שמאגדת תחתיה סל של נכסים.

ככלל, קיימים יתרונות רבים בהשקעה באמצעות חברה, אולם מה המבנה הנכון כאשר מגיעים לשלב של הורשת נכסים לדור הבא?
על פניו, אם נניח שלבעל החברה קיימים 3 יורשים, הוא נוטה פשוט להוריש להם במשותף את המניות בחברה. בדרך זו יהא לכל יורש למשל 1/3 בחברה והוא יוכל להנות מבעלות על כל סל הנכסים.
יש בכך הגיון, שהרי יתכן שהמוריש מראש יצר “סל נכסים” כחלק מרצון ליצירת גיוון ופיזור השקעה מסויימים. והנה כעת יוכלו כל היורשים לקבל השקעה נכונה.

אבל, מה קורה אם בשלב כלשהו מישהו מהיורשים מענויין להפרד מיתר השותפים? הוא מעוניין למכור נכס מסויים, או פשוט רק את החלק שלו בכלל הנכסים?
האם הוא יכול לעשות זאת ללא הסכמת יתר השותפים?
לא כלכך… הרי אם לאותו שותף יש 1/3 במניות בחברה, הוא יכול כמובן להציע למכירה את כל המניות שברשותו, או חלק מהן, אבל:

א. מעט אנשים בשוק החופשי ירצו לקנות חלקים בחברה “משפחתית”.

ב. מה יהא אם אותו יורש רוצה רק למכור את חלקו בנכס מסויים ולא בכל החברה

פעולות כאלו ואחרות בחברה ידרשו למעשה את הסכמת רוב בעלי המניות ובמצב כזה לא ניתן לבצע פעולות בקלות באופן חד צדדי והשותפים “תקועים” זה עם זה באופן שרק בשיתוף פעולה של הרוב, ניתן לקדם החלטות לגבי הנכסים בחברה.

במקום זאת, יתכן שהמוריש היה צריך לשקול מהלך אחר בו הוא מוריש לילדיו לא את המניות בחברה, אלא את הבעלות הישירה בנכסים. כלומר, במקום שלכל יורש יהא 1/3 במניות החברה וכתוצאה מכך 1/3 בכל נכס, לכל יורש יהא ישירות 1/3 בכל נכס והוא יהא רשום על שמו אישית (ולא על שם החברה).

במצב כזה עדיין יזכו היורשים להנות מבעלות על “סל נכסים” מגוון באופן הוגן. יחד עם זאת, אם בשלב כלשהו אחד היורשים ירצה לעשות משהו אחר בנכס, הוא אמנם עדיין צריך את ההסכמה של שאר הבעלים בנכס (בחלק מהמקרים), אבל אם אין לו את ההסכמה הזו, הוא יכול לפתור את הבעיה יחסית בקלות.

במצב של חוסר הסכמה, יכול כל אחד מהבעלים, בכל נכס בנפרד, להגיש תביעה לפירוק שיתוף ובכך לסיים את השותפות. במסגרת פירוק השיתוף. יתכן שיוחלט על “חלוקה בעין”, כלומר פירוק פיזי באמצעות חלוקת שטחי הנכס בין השותפים (אם הדבר אפשרי) ובמידה ולא ניתן לבצע חלוקה בעין, כל הנכס בשלמות יועמד למכירה והתמורה תחולק בין היורשים (כמובן שגם היורשים יכולים במסגרת הזו לרכוש זה את חלקו של האחר).
חשוב לזכור, שניתן לחייב את כל הצדדים לבצע את פירוק השיתוף, גם אם מישהו מתנגד לכך, גם אם מבקש הפירוק מחזיק בחלק מזערי בנכס.
אגב ניתן לבקש פירוק שיתוף “ללא סיבה” – גם אם אין סכסוך כלשהו. זכותו של כל בעלים להפרד מיתר השותפים – בצורה פיזית או במכירה.

עצם העובדה כי לכל שותף יש את הכח לפרק את השיתוף ולהכריח את יתר השותפים למכור את הנכס בשלמות בשוק החופשי ו/או לרכוש את חלקו במחיר מלא, מביאה לכך שפעמים רבות השותפים יצליחו להגיע להסכמות על אופן ניהול ומימוש הנכסים שבבעלותם, במטרה להמנע מסנקציה שכזו.

לסיכום, לעיתים נכון לשקול להוריש נכסים באופן ישיר ולא דרך חברה ואף מומלץ לשקול להקצות לכל יורש נכס ספיצפי בשלמות במקום חלקים בנכסים רבים. כמובן שיש עוד שיקולים רבים מאוד שיש לקחת בחשבון ונכון להתייעץ בכל מקרה לגופו.