שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

שינוי יעוד קרקע מחקלאות לבניה, מתבצע בד”כ במסגרת של תכנית בניו עיר הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש עפ”י פרק ג’ סימן ז’ לחוק התכנון והבניה התשכ”ה (1965).
בהליך זה, נערכות כידוע טבלאות איזון והקצאה שבהן נקבע אילו מגרשים ספציפים ישוייכו לכל אחד מבעלי הקרקע שנכללים בתכנית.
הטבלאות הללו נערכות ע”י שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה ו/או יזם התכנית.

במאמרים אחרים פירטנו את חשיבות בדיקתן של הטבלאות ע”י שמאי מקרקעין מומחה מטעם הבעלים, הואיל ועשויים להיות אספקטים רבים המשפיעים על היקף ההקצאה ורק ניתוח מעמיק ויסודי, תוך עמידה על זכויותיכם עפ”י חוק, יוכלו למקסם את התמורה שתקבלו במסגרת חלוקת המגרשים.

במאמר זה נעסוק בהיבט מסויים נוסף המצריך בדיקה.

אחד העקרונות המרכזיים בהכנת טבלת הקצאות הוא שמירה על שווי יחסי בין בעלי הקרקעות השונים, בשני מצבי התכנון (“הקודם” ו”החדש”).
לכן, בשלב ראשון מעריכים את שווי החלקים של כל אחד מהבעלים עפ”י התכנון “הקודם” ביעוד חקלאי.
לאחר מכן מסכמים את התוצאות וקובעים את השווי היחסי ואת חלקו של כל בעל במתחם.
בשלב שני מקצים לכל בעל, עפ”י חלקו היחסי, מגרש תמורה (או חלק ממגרש) עפ”י התכנון “החדש”, כך שתשמר יחסיות השוויים.

כאשר עוסקים בקרקעות שהינן ביעוד “קודם” חקלאי, בד”כ נוהגים להתייחס לכל החלקות בצורה הומוגנית ומניחים כי שוויין זהה (במונחי שווי לדונם) – האומנם ???

כאמור, לצורך יצירת איזון וקביעת הקצאה ראויה, יש תחילה להעריך את “שווי השוק” של כל אחת מהחלקות הנכללות בתכנית.
לשם הערכת שווי השוק של כל קרקע, ובודאי של קרקע חקלאית, ששווייה העיקרי בשוק מושפע מהפוטנציאל העתידי הטמון בה, יש לבחון אלו תכניות בנין עיר חלות עליה – הן ברמה המקומית והן ברמת המחוזית והארצית.
אולם, בדרך כלל השמאי מטעם הועדה המקומית המכין את טבלאות ההקצאה, בוחן רק את היעוד החקלאי הנובע מתכנית המתאר המקומית “הישנה” ולמעשה מתעלם מהבדלים שקיימים לעיתים בין קרקע אחת לרעותה בתכנון המחוזי !
הסיבה לכך הינה, כי השמאי מטעם הועדה המקומית, מתייחס לכל המכלול של שלבי הליכי שינוי היעוד שבוצעו לאורך השנים כיחידה אחת, בעוד שבעקרון שינוי יעוד הקרקעות מתבצע בשלושה שלבים:

א. מתאשרת תכנית מתאר ארצית שמסמנת את הקרקע באזור לפיתוח (פיתוח עירוני, כפרי וכו’).
ב. מתאשרת תכנית מתאר מחוזית שמסמנת את הקרקע באיזור לפיתוח מסויים (פיתוח עירוני למגורים, לתעשיה לנופש וכו’).
ג. לבסוף מתאשרת תכנית מתאר מקומית הכולל טבלת הקצאות ואיחוד וחלוקה.

לכל אורך הליכי התכנון, הקרקע אמנם עדין ביעוד חקלאי עפ”י תכנית המתאר המקומית “הישנה”, אך למעשה עם התקדמות שלבי התכנון הארציים והמחוזיים, חלים שינויים מהותיים בשווי השוק של הקרקע בהתאם לסימון הקיים לגביה בתכניות הללו.
כך מתקבל, ש”ערב” כניסתה של הקרקע ה”חקלאית” לאיחוד וחלוקה, אין היא כבר “סתם” קרקע חקלאית, אלה קרקע עליה חל יעוד מוגדר בתכנית מתאר מחוזית.
יודגש, כי למרות שהליכי שינוי היעוד מתמשכים שנים רבות וכוללים שינוי יעוד ברמה הארצית והמחוזית, הרי שיש להעריך את שווי הקרקע הנכנסת לתכנית האיחוד והחלוקה נכון ל”ערב” אישורה של תכנית המתאר המקומית (אותה תכנית הכוללת את טבלת ההקצאות). היינו, בהתאם לכל הפרמטרים הקיימים כבר באותו זמן בשוק (ובכלל זה היעוד הארצי והמחוזי) המשפיעים על שווי הקרקע ולא רק עפ”י הפרמטרים שהיו בתכנית המקומית “הישנה”.
הבדלים בתכנון ברמה המחוזית והארצית יכולים להשפיע רבות על שווייה של קרקע חקלאית, הואיל והתכנית הארצית ובודאי שהמחוזית, הן אלו אשר יוצקות את רוב הפוטנציאל התכנוני של אותה קרקע חקלאית.
ברור, כי במידה והיבט זה לא מובא בחשבון בעת קביעת השווי של כל הקרקעות הנכללות בטבלת ההקצאות, ואכן קיים תכנון מחוזי שונה בין החלקות, הרי שיווצר עיוות חמור בהקצאה ובעלים אחד יקבל יותר (או פחות..) על חשבון בעלים אחרים.

אסור לזלזל בנושא זה, הפערים בשווי השוק בין חלקות חקלאיות “זהות” בעלות סימון שונה ברמה המחוזית הוא גדול מאוד ומגיע לעשרות ואף מאות אחוזים.

לדוגמא:
מחלקת המחקר בחברתנו בדקה במועד מסויים את מצב שוק המקרקעין בשטחים נרחבים באיזור ראשל”צ, אשר מסווגים עפ”י תכנית המתאר המקומית ה”ישנה” כחקלאיים אך למעשה הוגדרו בתכנית המתאר המחוזית תממ21/3 ביעודים שונים (אזור נופש מטרופוליני, אזור תעשיה וכו’).
באותו מועד, עדין לא ידוע מה יהיה יעוד השטחים בתוכנית מקומית מפורטת עתידית, אולי כבר נימצאו הבדלים ברמות המחירים בין הקרקעות ה”חקלאיות” שנעים מ- 90 ₪ למ”ר ועד 700 ₪ למ”ר – הכל תלוי היכן “נופל” השטח ביחס לסימון היעוד בתכנית המחוזית וכמובן בהתאם למידת הספקולציה של הקונים והמוכרים.

מסקנה
חשוב מאוד לשים לב לאופן הכנת טבלאות ההקצאה ולבדוק מהם היעודים של כל החלקות הנכללות בטבלה ברמת תכנית המתאר המחוזית והארצית.
במידה והקרקע המצוייה ברשותכם בעלת תכנון עדיף ברמה המחוזית/ארצית – ההבדל בתוצאה עשוי להיות מהותי.

זכרו, אסור להגיע למצב בו תאושר תב”ע הכוללת “טבלת הקצאות ואיזון” מבלי לבדוק אותה.

על מנת להערך מראש, הנכם מוזמנים לתאם פגישה מקדמית עמנו, לשם סקירת התכניות שהועדה המקומית או אתם מקדמים כיום. יחדיו נוכל להגיע למסקנה