שלושת הכללים לבחירת שמאי מומחה לייצוג בתביעה בבית משפט
אז הייתם מעורבים בעסקת נדל”ן או ביזמות כלשהי, והדברים בשלב מסויים השתבשו ואתם נאלצים להגיש תביעה לבית משפט או שאולי דווקא אתם אלה שנתבעים? כך או כך, בנוסף לעו”ד, יש צורך בליווי של שמאי מקרקעין.דמיינו סיטואציה בה שמאי המקרקעין מטעמכם עומד על דוכן העדים בבית משפט ומולו ניצב עו”ד מנוסה וממולח שעושה כל שביכולתו כדי […]
צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו”ד המעורב בעסקאות נדל”ן
במהלך השנים, חברתנו שימשה כיועצת לאחת מחברות הביטוח המובילות שביטחה את מרבית עורכי הדין בישראל, כנגד תביעות בגין רשלנות מקצועית.במסגרת עבודתנו, נתקלנו מעת לעת, במקרים בהם עורכי דין היו מעורבים בעסקאות נדל”ן ופעלו לכאורה במקצועיות תוך שיקול דעת סביר, ובכל זאת מצאו עצמם נתבעים בעוולת רשלנות. במאמר זה נפרט מספר דוגמאות המבוססות על מקרים […]
מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת
בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס’ 5/2007, פורסם אופן חישוב השבח והמס בעת מכירת דירת מגורים שהושכרה בעבר, אשר בעליה מוכר אותה ללא ניצול פטור ל”דירת מגורים מזכה”. ההוראה קובעת, כי בעת חישוב השבח שנצבר, יש לנכות ממחיר רכישת הדירה בעבר, הוצאות פחת רעיוני, גם אם הבעלים לא ביקש במהלך השנים להכיר לו בהוצאות אלו באופן […]
שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש
שינוי יעוד קרקע מחקלאות לבניה, מתבצע בד”כ במסגרת של תכנית בניו עיר הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש עפ”י פרק ג’ סימן ז’ לחוק התכנון והבניה התשכ”ה (1965). בהליך זה, נערכות כידוע טבלאות איזון והקצאה שבהן נקבע אילו מגרשים ספציפים ישוייכו לכל אחד מבעלי הקרקע שנכללים בתכנית. הטבלאות הללו נערכות ע”י שמאי מקרקעין מטעם הועדה […]
כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים
ס’ 49ז לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי כאשר מתבצעת מכירה של דירת מגורים הכוללת זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, תבצע רשות המסים “פיצול” של התמורה בעסקה לשני מרכיבים: א. מרכיב דירת המגורים, שבגינו ניתן לקבל מפטור (בתנאים מסויימים) וכן ניתן להנות משיעור מס מוטב לינארי (שהינו נמוך מאוד במקרים רבים). ב. מרכיב זכויות הבניה שטרם […]
כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים
הנך מעוניין לקבל הלוואה בבנק מסחרי – אתה נפגש עם מנהל הסניף, מתווכח על התנאים, מציג מאזנים ונתונים עסקיים ובסוף אחרי בדיקה של הבנק אתה מקבל את הבשורה: “אישרנו לך הלוואה של שני מיליון שקלים”. הכסף עוד רגע אצלך בחשבון רק חסר עוד משהו קטן… הבנק מבקש לשעבד נדל”ן כבטחון להלוואה וכל מה שנותר […]
איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים
היטל השבחה מחושב בהתאם לעליית ערך הנכס, עקב אישורה של תכנית בנין עיר חדשה, או מתן שימוש חורג או הקלה. מטבע הדברים, אחת המחלוקות במסגרת קביעת ההיטל הינה – מהו ערך הנכס? אופן הערכת שווי הנכס נקבע בסעיף 4. (7) לתוספת השלישית לחוק בצורה קצרה ופשוטה: “השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה […]
איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ”א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות
על פי החוק והפסיקה, לצורך חישוב סכום היטל השבחה, יש להשוות בין שווי הנכס במצב התכנוני החדש (לאחר אישור התב”ע החדשה המשביחה) לבין שוויו אלמלא אושרה התב”ע החדשה. זאת, בשונה מהגישה המקובלת ברוב הוועדות המקומיות המשוות בין שווי הנכס במצב התכנוני החדש למצב התכנוני הקודם (דהיינו, תב”ע מול תב”ע). בהתאם לכך, ב”מצב הקודם” יש להעריך את […]
היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש”ח (לקרוא, ללמוד וליישם)
לעיתים ועדות מקומיות מנסות לדרוש תשלום היטל השבחה מבעלי נכס, בניגוד להוראות החוק כלשונן.הדבר נובע מפרשנויות חוק “יצירתיות” של אותן ועדות, שמנסות בכל זאת לחייב בהיטל השבחה, גם כאשר לכאורה הדבר נוגד לחלוטין את לשון החוק ואת הפסיקה המנחה. במאמר זה נביא כדוגמא מקרה בו טיפלנו כאשר הועדה המקומית הרצליה החליטה לגבות היטל השבחה בסך […]