כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

ס' 49ז לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי כאשר מתבצעת מכירה של דירת מגורים הכוללת זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, תבצע רשות המסים "פיצול" של התמורה בעסקה לשני מרכיבים:

א. מרכיב דירת המגורים, שבגינו ניתן לקבל מפטור (בתנאים מסויימים) וכן ניתן להנות משיעור מס מוטב לינארי (שהינו נמוך מאוד במקרים רבים).
ב. מרכיב זכויות הבניה שטרם נוצלו, לגביהן לא חל פטור ולא חל שיעור מס מוטב ויש לשלם בגינן מס מלא מירבי.

מעטים שמים לב כי עפ"י החוק, גם אפשרויות צפויות לבניה נוספת נכללות במרכיב הזכויות שבגינו יש לשלם מס מלא. כלומר, גם פוטנציאל לקבלת זכויות נוספות מהווה זכות שתחויב במס מלא.

ובלשון החוק: "במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מאפשרויות קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר (להלן – זכויות לבניה נוספת) יהא המוכר זכאי… …לפטור… …עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור"

השינוי ה"קטן" הנ"ל בחוק שנכנס לתוקף לפני מספר שנים עלול להגדיל בצורה ניכרת את גובה המס בעסקה!
ניתן להמחיש את משמעות הדבר בדוגמא הבאה:

בעבר, במקרה של מכירת "דירת מגורים" (או בית צמוד קרקע) שנוצלו לגביה מלוא זכויות הבניה עפ"י תב"ע, ניתן היה להנות מפטור מלא או לכל הפחות משיעור מס מוטב מלא. זאת כיוון שרכיב הזכויות הלא מנוצלות אינו קיים – מלוא הזכויות נוצלו.

אבל, החל מכניסתו לתוקף של תיקון 76 לחוק, מכירת דירה שנוצלו בה כל זכויות הבניה עפ"י התב"ע שבתוקף, עלולה עדין להיות חייבת במס מלא בגין זכויות בניה פוטנציאליות שטרם אושרו.

אז מהן בעצם זכויות בניה פוטנציאליות ?

החוק לא קובע גבולות למונח "אפשרויות צפויות", כך נוצר למעשה פתח רחב להתדיינות ביחס לפרשנות המונח "אפשרויות נוספות" כאשר ההתדיינות נסובה סביב השאלה – מה יוצר אפשרויות צפויות לקבלת זכויות בניה נוספות?
מהכרותינו את הלך הרוח של רשות המיסים בעניין זה, הרשות נוטה פעמים רבות לדבוק ברציונאל שקבע בית המשפט העליון בהלכת לוסטרניק (ע"א 4487/01) ולפיו פוטנציאל תכנוני יכול לצמוח ממספר רב מאוד של גורמים ולאו דווקא רק מתכנית בנין עיר בהכנה:

"ציפייות לשינוי תכנית יכולות להתעורר בעקבות נאום בחירות של ראש רשות מקומית, בעקבות הצהרת מדיניות חדשה של שר השיכון והבינוי, בעקבות קבלת החלטה של מינהל מקרקעי ישראל וכיוצא באלה…. …. גלי עלייה, האצה או האטה של פעילות כלכלית, עליית מפלגה זו או אחרת לשלטון, אלה ואחרים עשויים להשפיע על שוק הנדל"ן".

דהיינו, לכאורה כל ציפייה המשפיעה על גובה התמורה בעסקה הינה לגיטימית לצורך קביעת מס שבח ולא רק ציפייה שנובעת מתכנית בנין עיר מופקדת (או בשלבי הכנה מוקדמים יותר).

לכן, אם בעבר, באופן פרקטי, רק זכויות בניה נוספות מכח תב"ע תקפה היו ממוסות, הרי שכיום גם זכויות פוטנציאליות לבניה נוספת שאינן בהכרח מכח תב"ע, שאינן זמינות כלל למימוש ויתכן שבכלל קיימת לגביהן ספקולציה ואי וודאות, בכל זאת יכללו במרכיב הזכויות ועלול להדרש בגינן תשלום מס מלא – זאת ככול שיוכח שאכן השפיעו על גובה התמורה בעסקה.

אז איך אפשר להימנע מהגדלת החבות במס שבח בגין זכויות בניה פוטנציאליות?

ראשית, חשוב מאוד לפני כל עסקה לבחון לעומק את מלוא פרטי התכנון על מנת לבדוק האם מעבר לזכויות הבניה התקפות, קיימות זכויות בניה נוספות בתכניות הנמצאות בהליכי תכנון (ראשוניים או מתקדמים) כמו גם האם קיימת אפילו מדיניות כללית של ועדת התכנון באותו אזור לתוספת זכויות.

שנית, ככול שאותר פוטנציאל לזכויות בניה נוספות (הן מתכניות בנין עיר בהכנה, הן מצפי לקבלת הקלות בניה בעתיד, הן מתוך מדיניות תכנונית כללית בסביבה והן מתוך כל ספקולציה כלשהי…), הרי שמומלץ לבחון האם הפוטנציאל אכן משפיע על מחיר העסקה, ואם כן, כמה הוא תורם למחיר.

יודגש, כי בית המשפט העליון, ובעקבותיו ועדות הערר דחו בעבר ניסיונות לטעון כי במצב בו המוכר לא ידע על קיומן של הזכויות הפוטנציאליות מתבקשת המסקנה כי לא ביקש עבורן מחיר נוסף במסגרת העסקה. וכך קבע בימ"ש העליון ב"הלכת אהרוני":

"ההנחה היא כי צדדים סבירים לעסקה היו מבררים את המצב התכנוני בטרם כריתת ההסכם. הנחה זו מטילה על הצדדים לעסקה את האחריות לברר את המצב התכנוני."

לסיכום,
גם אם המוכר סבור כי נוצלו על ידו בעבר מלוא זכויות הבניה, וביחס לדירת המגורים מגיע פטור מלא או מס בשיעור מוטב לינארי – חשוב מאוד לבדוק שמא קיימת חבילת זכויות פוטנציאליות "אי שם".

בהקשר לכך נזכיר את דברי כב' השופטת דורנר בהלכת פאולה כרמל (עא 8244/02):

"… אין מנוס מעריכת שומות ספציפיות, שיענו על השאלה מהי התמורה שקיבלה המערערת עבור זכויות הבניה שלא נוצלו".

חשוב להבין כי קיימות דרכים רבות להתמודד עם סוגית שווי זכויות הבניה הנוספות והשפעתן על גובה התמורה בעסקה, באמצעות חוו"ד שמאי ראוייה מטעם המוכר, ובמידת הצורך, ראוי גם לנהל השגות ועררים בהיבטים כלכליים אלה, במטרה לצמצם את גובה החבות במס.

את השומה ניתן להגיש לרשות המיסים, במתכונת "חוות דעת מומחה" של שמאי מקרקעין.
חוות דעת המומחה מחייבת את הרשות ונטל הראייה לסתירת חוות הדעת מונח על כתפי הרשות.

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר "התעשרות" של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

Call Now Button