איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

על פי החוק והפסיקה, לצורך חישוב סכום היטל השבחה, יש להשוות בין שווי הנכס במצב התכנוני החדש (לאחר אישור התב"ע החדשה המשביחה) לבין שוויו אלמלא אושרה התב"ע החדשה.

זאת, בשונה מהגישה המקובלת ברוב הוועדות המקומיות המשוות בין שווי הנכס במצב התכנוני החדש למצב התכנוני הקודם (דהיינו, תב"ע מול תב"ע).

 

בהתאם לכך, ב"מצב הקודם" יש להעריך את שווי הנכס לא רק עפ"י התכניות הקודמות החלות עליו, אלא גם להביא בחשבון כל "אלמנט נוסף" שיכול להשפיע על השווי בטרם מתאשרת אותה תב"ע מפורטת חדשה (חוץ מאשר גורמים הקשורים ישירות להליכי התכנון הספציפיים של אותה תב"ע משביחה).

כך נקבע באופן עקבי בפסיקת ועדות הערר, למשל בערר 49/10 בעניין פרידוולד:

"…אין עוררין כי באופן עקרוני, בהתאם למתודה השמאית, ערכו של הנכס כולל את הפוטנציאל התכנוני שלו" ובהמשך: "…פוטנציאל שאינו קשור לתכנית החדשה ואינו נובע מההליך לאישורה יכול לבוא בחשבון בהערכת הנכס במצב קודם…"

 

במאמר זה, רצינו להדגיש כי אותו "אלמנט נוסף" הינו, בין היתר, תכנית המתאר הארצית 38, לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (להלן: "תמ"א 38").

כידוע, תמ"א 38 מאפשרת תוספות בניה במסגרת עבודות החיזוק שנעשות מכוחה, כך שכל מבנה במדינת ישראל שהוקם מכוח היתר שניתן קודם ליום 1.1.1980 (תנאי לתחולתה של התמ"א) מושפע מהפוטנציאל שטומנת בחובה תמ"א 38.

כאן המקום להזכיר, כי השבחות הנוצרות מכח תכניות ארציות ומחוזיות אינן חייבות עקרונית בהיטל השבחה, וביחס לתמ"א 38 קיים בכל מקרה פטור מפורש ואף נקבע כך בפסיקת ועדת ערר 85064/10 בעניין צור מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ:

"העובדה שאישור תכנית מיתאר ארצית יש בה כדי להביא לעליית שווי מקרקעין לא די בה כשלעצמה כדי להביא לחבות בהיטל השבחה. לא כל השבחה במקרקעין מביאה לחבות בהיטל השבחה, אלא אך ורק השבחה שנוצרה מכח האירועים שנקבעו במפורש בחוק כמחוללי השבחה. הטלת היטל השבחה מכח תמ"א 38 הינה בניגוד לכוונת המחוקק בין אם בעת המכר ובין אם בעת מתן היתר הבניה."

כאמור, השבחה שנוצרת מתמ"א 38 אינה חייבת בתשלום היטל, אולם, חשוב לזכור ולהבין כי אותה "השבחה" (שפטורה מהיטל) אשר נוצרה עקב תמ"א 38, מהווה בהחלט חלק אינטגרלי מ"המצב הקודם" בנכס, משפיעה על השווי ויש להביאו בחשבון כאשר מתאשרת תכנית בנין עיר חדשה ונוצרת השבחה חדשה.

ניתן להמחיש את השפעתה של תמ"א 38 על שווי הנכס ב"מצב הקודם", בדוגמא הבאה:

עפ"י תב"ע קיימת מותר לי לבנות 1000 מ"ר.
עפ"י התב"ע החדשה, זו שבגינה אני חייב בהיטל השבחה, מותר לי לבנות 4000 מ"ר, כלומר תוספת של 3000 מ"ר.על פניו, יהיה עלי לשלם היטל השבחה בגובה שווי של 1500 מ"ר (מחצית ההשבחה).במידה ונביא בחשבון את ההשפעה של תמ"א 38 על המצב הקודם נמצא כי בנוסף ל-1000 מ"ר שמותר לי לבנות לפי התב"ע הקיימת, יש לי פוטנציאל לתוספת בניה של 1000 מ"ר נוספים במסגרת התמריצים של תמ"א 38 לביצוע עבודות החיזוק.
כך שסה"כ ערב אישור התכנית יש לי זכויות בניה להקמת 2000 מ"ר.כך שהתב"ע החדשה, שבגינה אני חייב בהיטל, מוסיפה לי בסה"כ רק עוד 2000 מ"ר.
וההיטל בו אני חייב הינו בגובה 1000 מ"ר בלבד. פער של 500 מ"ר (!).

 

כדאי לדעת, כי רוב הסיכויים שהועדה המקומית לא תביא בחשבון את הפוטנציאל הגלום בנכס שלכם מכח תמ"א 38 לקבלת תוספת בניה, ותייחס את מלוא ההשבחה לתכנית שאושרה.

כמו כן, רב הסיכויים שהטענה לפיה תמ"א 38 מעלה את שווי הנכס שלכם במצב הקודם לא תתקבל מיד ויתקיים דיון סביב שאלת הישימות של תמ"א 38 בפועל בסביבת הנכס שלכם (בפרקטיקה בהרבה מקרים תמ"א 38 חלה, כלומר התנאים הבסיסיים הקבועים בה מתקיימים, ולמרות זאת לא ניתן ליישם את הוראותיה בגלל מגבלות כאלו ואחרות).לכן, אם לאחרונה אושרה תב"ע בסביבת הנכס שלכם, או שעתידה להיות מאושרת תב"ע בקרוב, אנו ממליצים קודם כל לנסות ולעגן את הישימות של תמ"א 38 כ"תכנון מס" לקראת התמודדות עם חיוב היטל ההשבחה בגין התב"ע החדשה. כלומר, לפנות לוועדה המקומית בבקשה לקבל אישור עקרוני להיתכנות של יישום הוראות תמ"א 38 בנכס שלכם.

חשוב להבהיר, בפסיקה נקבע כי לא די בטענה כי קיים פוטנציאל לקבלת זכויות נוספות וכי על מנת שיתחשבו במרכיב הפוטנציאל אין די בספקולציה אלא יש צורך בראיות של ממש.
אנו סבורים כי אישור מהוועדה המקומית יהיה הוכחה מספקת לקיומו של פוטנציאל מכח תמ"א 38 ביחס לנכס הספציפי שלכם (כזכור, מדובר במבנים שנבנו לפני 1.1.1980). אישור זה יחד עם שומה מקצועית ומפורטת של שמאי מטעמכם יוכלו לחסוך לכם, במקרים רבים, הרבה מאוד כסף!

 

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר "התעשרות" של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

Call Now Button