איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

היטל השבחה מחושב בהתאם לעליית ערך הנכס, עקב אישורה של תכנית בנין עיר חדשה, או מתן שימוש חורג או הקלה. 

מטבע הדברים, אחת המחלוקות במסגרת קביעת ההיטל הינה – מהו ערך הנכס?

אופן הערכת שווי הנכס נקבע בסעיף 4. (7) לתוספת השלישית לחוק בצורה קצרה ופשוטה:

“השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי הענין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי.”

אם כך, מה בעצם משפיע על שווי השוק של המקרקעין בשוק החופשי?

ביהמ”ש העליון בהלכת לוסטרניק (רע”א 4487/01) קבע כך: “שווי השוק של מקרקעין יכול להיות מושפע ממספר רב של גורמים, כמו מיקומם, טיבם ושטחם… לעתים נודעת השפעה לגורמים נוספים, כמו גורמים חברתיים, כלכליים, פוליטיים, מדיניים, דתיים ורבים אחרים…”

ואכן, פרמטרים משתנים רבים עשויים להשפיע על שווי השוק של מקרקעין, אך האם לצורך קביעת שווי המקרקעין יש רלבנטיות גם לסוג הפעילות העסקית שמבוצעת בו?

לכאורה, ממש אין קשר!

–  האם למשל שטח במגדל משרדים שמאוכלס ע”י עו”ד מצליח שמרוויח ממון רב בפעילותו העסקית שווה יותר משטח משרדים זהה באותה קומה שמאוכלס ע”י עו”ד אחר שעסקיו אינם כה טובים?

– האם קרקע להקמת בנין מגורים שמצוייה בבעלות חברה יזמית גדולה ומצליחה שווה בשוק יותר מקרקע צמודה זהה שבבעלות אלמנה ערירית?

ברור שלא!
וברור שלכאורה אין שום קשר בין העסק המתנהל (או צפוי להתנהל) בנכס לבין שווי השוק של המקרקעין.

אבל…

בפס”ד אשר ניתן ע”י בית המשפט העליון בבר”מ 2647/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקוה נ’ גולדן פוינט בע”מ, ניתנה הבחנה מסויימת לקביעה הנ”ל, אשר יוצרת פתח גדול מאוד להגדלת שומות השבחה ולחילופין הזדמנות לצמצום שומות – תלוי בסיטואציה.

נסביר:

על אף העובדה כי אין כל קשר בין שווי המקרקעין לפעילות העסקית המתנהלת בו, כלל זה אינו תמיד נכון.
קיימים מספר סוגי נכסים שהקשר בינם לבין הפעילות העסקית בהם כל כך חזק, שלמעשה מדובר ב”נכס היברידי” ששוויו הנדל”ני נגזר באופן ישיר מהפעילות העסקית המתבצעת בו וקיימת סינרגיה מוחלטת בין הנכס לעסק.

אלה בדרך כלל הנכסים ששווי השוק שלהם תלוי באופן ישיר בפעילות העסקית בהם:

–          בתי מלון.
–          בתי אבות/דיור מוגן.
–          תחנות תדלוק.
–          קניונים.

למעשה, כאשר מעריכים את שווי השוק של הנכסים הנ”ל (או קרקעות ביעודים הנ”ל) קיימים ערבוב וחפיפה מסויימת בין “הערך הנדל”ני” לבין “הערך העסקי”.

הואיל והיטל השבחה מוטל רק בגין עליית שווי מקרקעין, עולה השאלה האם ניתן בנכסים מהסוג הנ”ל לחייב בהיטל השבחה באופן מלא?

בשאלה זו דן פס”ד גולדן פוינט העוסק בעיקרו בשאלה האם יש לכלול בשומת היטל השבחה שיקולים שעניינם סוג והיקף הפעילות העסקית המתבצעת על המקרקעין “במצב חדש” לאחר נקיטת פעולה תכנונית על ידי הרשות?

בפסק דין גולדן פוינט נידונה תכנית חדשה לשינוי ייעוד קרקע מחקלאות לייעוד של תחנת דלק.
המחלוקת באשר לסכום היטל ההשבחה עסקה בשאלה האם נתונים כגון: סוג והיקף הפעילות העסקית בתחנת דלק (מיקום, היקף התנועה ורמת הנגישות) שבעקבותם עלה שווי המקרקעין, הינם נתונים חיצוניים להיטל ההשבחה או שמא מדובר בפרמטרים שיש להביאם בחשבון כחלק בלתי נפרד מחישוב היטל ההשבחה.

המחלוקת הנ”ל עברה את כל השלבים הדיוניים:

בתחילה, שמאי מכריע וכן ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה קבעו כי במכלול השיקולים, יש להביא בחשבון כחלק מהשבחת המקרקעין, גם נתונים אלה, אף שהינם עסקיים.

בהחלטה בערעור, קבע בית המשפט לעניינים מנהליים, כי השמאי המכריע שגה בהערכת המקרקעין על בסיס השבחת “העסק”, בעוד שהשבחה הנובעת מהפעילות העסקית איננה ברת חיוב בהיטל השבחה.
בעניין זה קבע ביהמ”ש, כי צריך להיות קשר סיבתי בין השינוי התכנוני לבין ההשבחה שכולה צריכה לנבוע מהתכנית ולא יכול להיות קשר בין סוג והיקף הפעילות העסקית המתבצעת במקרקעין לבין חישוב ההשבחה.

לבסוף, על פסיקת ביהמ”ש המנהלי הוגש ערעור לבית המשפט העליון אשר קבע, כי ככל שהשיקולים הנוגעים לסוג ולהיקף הפעילות העסקית בתחנת הדלק – כמיקום, היקף התנועה ורמת הנגישות – הם כאלה המשפיעים על שומת הקרקע לפי שיטות שמאיות מקובלות ושיש ביניהם ובין הפעולה התכנונית קשר סיבתי, הרי שמדובר בשיקולים שרשאי היה השמאי המכריע לכלול בשומת היטל ההשבחה.

לסיכום,
עפ”י החלטת ביהמ”ש העליון, ניתן לגבות היטל השבחה גם בגין מרכיבים “עסקיים” בנכסים, בתנאי, שמרכיבים אלה אכן בעלי השפעה על שווי המקרקעין בהתאם למקובל בתורת השמאות.
כפי שצויין לעיל, אכן קיימים מספר סוגי נכסים העונים על הגדרה זו (והרשימה אינה סגורה).

בהתאם לזאת, למעשה פסק הדין יצר מחד גיסא הזדמנות לבעלי נכסים לחתור להפחתת היטל ההשבחה ומאידך קיים חשש להגדלת החיוב, תלוי במקרה ובאופן ביצוע “תכנון המס” לקראתו.

לדוגמא, נניח שבבעלות פלוני מגרש שאושרה בו תכנית להקמת בית מלון והוא עומד למכור אותו או לבנותו ועל כן צפוי להדרש לשלם היטל השבחה בקרוב.

כאמור, הערכת שווי קרקע לבית מלון תהא על בסיס תחזית ההכנסה התפעולית אותה המלון צפוי להניב.
בדרך כלל, שמאי הועדה המקומית יתבסס על נתונים סטטיסטים כללים וממוצעים של משרד התיירות והלמ”ס.
אולם, במידה ובעל הקרקע ימהר ויחתום לדוגמא על הסכם ניהול עם רשת מלונאות מובילה שיצביע על מודל הכנסות קונקרטי העולה על הממוצע בענף (עקב מומחיות חברת הניהול והמוניטין העסקי שלה), וזאת עוד לפני הכנת שומת ההשבחה, הרי שברור כי עפ”י פס”ד גולדן פוינט, יגזור שמאי הועדה את השווי על בסיס הסכם הניהול הספציפי. כך, יגרום בעל הנכס “נזק” לעצמו ובמו ידיו יגרום להגדלת היטל  ההשבחה.

כמובן, שהדבר יכול גם לפעול בכיוון ההפוך ולעיתים יכול בעל נכס להצביע דווקא על נתוני תפעול נחותים בפועל ביחס למקובל בענף, אשר יש בהם בכדי להשפיע על שווי המקרקעין לרעה ולהפחית את שומת ההשבחה באותה נקודת זמן.

לאור פס”ד גולדן פוינט, נציין שתי נקודות חשובות לתשומת לב, לקראת התמודדות עם היטל השבחה בנכסים בעלי אופי “עסקי”:

1. הואיל ושווי הנכס נגזר ומושפע גם מהפעילות העסקית, הרי שמטבע הדברים, מדובר בהיבט סובייקטיבי יחסית שלבעל הנכס קיימת השפעה עליו ויש בידו הזדמנות לכלכל את התנהלותו ה”עסקית” לאור ההיטל הצפוי (בין במעשה או במחדל).

2. הואיל והשווי מושפע מהעסק, תתכנה סטיות הרבה יותר גדולות מהמקובל בהערכת נדל”ן “רגיל”, הואיל והשווי מושפע מ”מודל עסקי” שכולל בד”כ הנחות עבודה רבות מאוד.

.