כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

 

הנך מעוניין לקבל הלוואה בבנק מסחרי – אתה נפגש עם מנהל הסניף, מתווכח על התנאים, מציג מאזנים ונתונים עסקיים ובסוף אחרי בדיקה של הבנק אתה מקבל את הבשורה: “אישרנו לך הלוואה של שני מיליון שקלים”.

הכסף עוד רגע אצלך בחשבון רק חסר עוד משהו קטן… הבנק מבקש לשעבד נדל”ן כבטחון להלוואה וכל מה שנותר הוא לגשת אל שמאי מקרקעין מטעם הבנק כדי שיעריך את שווי הנכס שלך.
נדמה לך שהדבר הכי חשוב לבנק הוא מהו שווי הנכס כדי שיספיק לכיסוי ההלוואה, אבל… יש כמה וכמה מכשולים ומהמורות שכדאי להכיר כאשר פונים לביצוע שומת מקרקעין, כדי לעבור את התהליך בהצלחה ובמהירות ולא להתקע באמצע.

ראשית, צריך לזכור שהבנק לא משעבד נכס כלומר “בלוקים” אלא זכות משפטית קניינית.
לכן הדבר אולי הכי חשוב זה לוודא שהנכס שאותו רוצים לשעבד יהייה כמה שיותר מוסדר מבחינה קניינית ולדאוג לכך מראש. נכס לא מושלם מבחינה רישומית קניינית יוערך בדרך כלל בשווי נמוך יותר משווי השוק הריאלי שלו ולפעמים הבנק עלול אפילו לא להסתמך עליו בכלל ולסרב לשעבד אותו כבטחון לנתינת ההלוואה.
לכן:

–  כדאי למשל לבחור לשעבד נכס שהלווה רשום בטאבו כבעליו ולא רק באמצעות הערת אזהרה.

–  אם הזכויות רשומות במושע כלומר בשיתוף עם עוד בעלים אז חשוב שיהיה הסכם שיתוף או מסמך דומה שמסדיר את אופן חלוקת הזכויות.

–  אם קיימת הצמדה של גג, מחסן, חניה, זכויות בניה וכו’, יש לוודא שהיא אכן רשומה בצורה ראוייה בטאבו או במסמך רלבנטי אחר.

–  אם מדובר בזכויות חכירה, יש לוודא כי הסכם החכירה בתוקף, מהו אורך יתרת תקופת החכירה, דמי החכירה המשולמים, היקף זכויות הבניה, היעוד והשימושים המותרים ע”פ החוזה. בקיצור אם משהו מהנ”ל לא מספיק ברור וטוב, כדאי להסדיר את העניין מראש מול רשות מקרקעי ישראל.

–  אם מדובר בנכס שרק נקנה לאחרונה ועדין לא נרשם בטאבו, יש להצטייד בכל החוזים הרלבנטים ובעיקר במסמכים שמעידים על הזיהוי המדוייק של הנכס למשל תכנית שמצורפת לחוזה מכר. זכרו, הדבר הכי חשוב לבנק ולשמאי מטעמו הוא לזהות ולהגדיר במדוייק את מהות הזכויות המשפטיות שלכם בנכס ואת הזיהוי הפיסי של אותן זכויות בפועל בשטח עפ”י המסמכים המשפטיים.

נושא נוסף שמאוד חשוב לבנק, הוא מי בעצם מחזיק ומשתמש בנכס בפועל.
כאן בהחלט יש לבעל הנכס אפשרות להתכונן מראש בקלות כדי שהכל יעבור חלק.
צריך לזכור שהבנק מתייחס לבטוחה כנכס שיום אחד עלול להמכר לצורך החזר ההלוואה שלא נפרעה במועד. הבנק ממש לא רוצה להתקל בעתיד בשוכר שאינו מוכן להתפנות או שבשלב כלשהו משלם דמי שכירות לא מספקים.
לנושא המחזיקים בנכס יש השפעה גם על עצם ההחלטה של הבנק לשעבד את הנכס וגם על השווי שלו.
אם הנכס מושכר, חשוב לבנק ולשמאי לבדוק את מעמדו המשפטי של השוכר, דייר מוגן או חפשי? מהם דמי השכירות? מהי מטרת השכירות? האם היא תואמת את השימושים המותרים בתב”ע?
לשם כך על בעל הנכס לוודא שיש בידיו הסכם שכירות תקף וכן קבלות על תשלום דמי השכירות בפועל.
אם למשל נתת לחבר, לבן משפחה או פשוט לחברה אחרת שבבעלותך להשתמש בנכס בתשלום או אפילו בחינם עדין חשוב להסדיר את היחסים בינכם בצורה חוזית מסודרת לפני שמגיעים אל שמאי הבנק – אחרת צפויים עיכובים, הסתייגויות בשומה ובסופו של דבר מתן ההלוואה יפגע מכך.

נושא נוסף בעל השפעה קריטית על השווי ועל עצם ההסכמה של הבנק לשעבד את הנכס הוא התאמת המבנה הקיים בפועל להיתר הבניה ולתכניות בנין עיר. תכל’ס – נכס עם חריגות בניה הוא נכס שיוערך באופן מהותי בשווי נמוך יותר ולעיתים הבנק אף יסרב לשעבד אותו אם מדובר בחריגות שאינן ניתנות להכשרה – גם אם זה המצב בפועל כבר שנים רבות והעיריה כלל אינה אוכפת את הנושא.
לכן, לפני שמחליטים לשעבד נכס שכולל חריגות בניה, במידה וניתן להכשיר אותן, כדאי מאוד קודם כל לבצע הכשרה של הבינוי הקיים באמצעות אדריכל/מהנדס רישוי ורק אח”כ לגשת להערכת השווי.

דבר אחרון שאסור לשכוח כמובן הוא נושא המיסוי.
את הבנק לא מעניין שווי השוק של הנכס אלא למעשה השווי נטו שיתקבל בעת מכירה בעתיד לאחר ניכוי מס שבח, היטל השבחה, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל וכו’. לפעמים הלקוח מעוניין לשעבד נכס יקר בעל ערך גבוה אך מתברר בשלב מאוחר יותר (בד”כ כבר בסוף הכנת השומה) שבעת מכירה ידרשו מיסים מאוד גבוהים והשווי נטו אינו מספיק כבטחון להלוואה. לפעמים דווקא נכס זול יותר יכול היה בדיעבד להתאים למטרת בטוחה במידה וגובה המיסים לגביו נמוך יותר.

לסיכום, לפני שבכלל ניגשים לבנק ושוקלים להציע נכס כלשהו כשעבוד, כדאי להתייעץ קודם כל עם שמאי שבקיא בתקנים ובהנחיות של מערכת הבנקאות בכדי לבחור מראש את הנכס שאותו עדיף לשעבד או בכדי לדעת מה נדרש  להסדיר בנכס, על מנת שניתן יהיה להעריך את שווי השוק שלו באופן המיטבי ובצורה מהירה ללא עיכובים בשלב מאוחר יותר.

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר "התעשרות" של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

Call Now Button