טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

בעת שינוי יעוד קרקע במסגרת של תכנית בנין עיר הכוללת איחוד וחלוקה מחדש, נערכות כידוע טבלאות איזון והקצאה שבהן נקבע אילו מגרשים ספציפים ישוייכו לכל אחד מבעלי הקרקע שנכללים בתכנית.
הטבלאות נערכות ע"י שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה ו/או יזם התכנית.

בעבר פירטנו את חשיבות בדיקתן של הטבלאות ע"י שמאי מקרקעין מומחה מטעם הבעלים, על מנת לוודא, כי זכויות הבניה והמגרשים שיקבלו, יהיו במקסימום האפשרי עפ"י חוק.
 
הפעם, מצאנו לנכון להביא לידיעתכם מספר היבטים שמחדדים ומסבירים מדוע יתכן פער קריטי בין טבלת הקצאות שנערכת מטעם צד אחד, לבין טבלה אחרת מטעם צד שני.
יש להדגיש, כי הסיבה לפערים, נובעת מכך שקיים טווח נרחב ביותר של שיקולים משפטיים, כלכליים וכו' שהינו לגיטימי, וכל בעל מקצוע עשוי לנקוט בפרשנות משפטית והנחות כלכליות מסויימות שיביאו לתוצאה שונה!
כדאי לקרוא היטב את תוכן מאמר זה, להפנימו וליישם אותו בעתיד בבואכם לבחון טבלת הקצאות – בשימוש במידע להלן תוכלו להרוויח יותר כסף !
 
להלן מספר דוגמאות "על קצה המזלג":
 
1.             מקרה א'
במידה וחלק מקרקע מסויימת הופקע בעבר מבלי שנתקבל בעבורו פיצוי – עפ"י הוראות החוק (ובכלל זה החוק לתיקון דיני הרכישה), כאשר נערכת טבלת הקצאות אין מקום "לשחזר" את השטח המקורי של הקרקע, ולפיכך, היא "נכנסת" לטבלת ההקצאה עפ"י שטחה הנוכחי (נטו) ועפ"י זאת יחושב חלקה היחסי בתוכנית.
אולם, תקן מספר 15.0 של מועצת שמאי המקרקעין שקבעה הנחיות לנושא, מאפשר לשמאי שמכין את טבלת ההקצאות "לשחזר" בעקיפין לפחות חלק משטח החלקה ולחשב את שווייה היחסי עפ"י שווי גבוה יותר למ"ר נטו. פרקטיקה זו מיישמת את עקרונות "הצדק החלוקתי".
מאידך, ישום עקרון זה נוגד את הרציו שנלמד מהלכת ביהמ"ש העליון בעניין "בית הכרם" (דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית ירושלים), לפיו יש להפריד בין תכניות "משביחות" לבין תכניות "פוגעות" (ובכלל זה ניתן להכיל גם הפקעות), ואין מקום ליצור פיצוי מובנה על הפקעת עבר בתוך תכנית חדשה, אלא, על הבעלים ממנו הופקעה הקרקע היה למצות בזמנו את ההליך המקובל בחוק.
המשמעות היא, שניתן לכאורה לנקוט בכל אחת מהגישות ואין אחידות דעים משפטית. ברור, כי כל שיטה תיטיב עם אחד ותפגע באחר, לפי הנסיבות השונות.
 
2.             מקרה ב'
במידה ואחד ממגרשי ההקצאה פונה לפארק גדול רחב ידיים, ברור ששוויו היחסי צריך להיות גדול יותר ממגרשים אחרים. גדול בכמה ?
ניתן לחשב את הערך בכמה אופנים, כאשר ברור שהדרך הטובה ביותר היא לנקוט ב"גישת ההשוואה".
אולם, במידה ואין בנמצא השוואות ישירות, דהיינו, אין נתונים מובהקים על עסקאות שוק בהן נמכרו שני מגרשים זהים, כאשר האחד פונה לפארק והשני לא, מה יעשה ?
אחת הדרכים המקובלות כיום היא להתבסס על מחקרים כלכליים אמפיריים שבהם נבחנו השפעות מעין אלו על שווי המקרקעין. המחקרים הללו נערכו ע"י גופים אקדמאים (בארץ ובחו"ל) וכן בחלק מהמקרים ע"י השמאי הממשלתי הראשי. מדובר במחקרים חדשניים המבוססים על מודלים סטטיסטים דוגמת רגרסיה מרובת משתנים.
אולם, אף בין המחקרים השונים קיימים פערים גדולים: למשל, מחקר שנערך באונ' תל אביב קבע כי שווי דירות הפונות לנוף פתוח גבוה בכ- 10.1% מדירות עורפיות. מאידך, מחקר מקביל שנערך ע"י השמאי הממשלתי הראשי קבע כי הפער בין שווי דירה הפונה לפארק לעומת עורפית עשוי לנוע בגבולות כ- 9% – 1%.
ומה הדין כאשר אנו עוסקים ב"קוטג'" ולא בדירה בבית משותף ? וכאשר מדובר בכלל על פער בין שווי מגרשים ריקים ולא נכסים בנויים ?
 
3.             מקרה ג'
במידה ואחד ממגרשי ההקצאה סמוך לפרוזדור חשמל המוליך קווי "מתח על" (400 ק"ו) – סביר להניח כי שוויו בשוק פחות. אולם, האם אכן סברה זו נכונה ? מחד גיסא, הואיל ורשויות התכנון אישורו שימוש במגרש בסמוך לקו החשמל, נכון לטעון כי לא צפוי כל נזק בריאותי מקו החשמל (ויתכן שאפילו נתקבלו חוו"ד מומחים לכך), לכן אין כל סיבה ששוויו בשוק החופשי יהא נמוך יותר. מאידך, ממתי השוק החופשי מושפע רק מדעתם של מומחים רפואיים/סביבתיים ? האם מומחים לא טוענים גם שאנטנות סלולריות בלתי מזיקות ? ובכל זאת קיים חשש בציבור מכך ?
לכן, אולי ראוי לאמץ גישה לפיה למרות דעתם של מומחים שונים ורשויות התכנון, "השכל הישר" ונוהג הציבור גורר הפחתת ערך בקרקע.
ואולם, אף אם זו המציאות, האם מבחינה משפטית נורמטיבית יש לקחת אותה בחשבון ? 
 
מסקנה
חשוב לשים לב לאופן הכנת טבלאות ההקצאה ! 
הואיל ועשויים להיות אספקטים רבים המשפיעים על היקף ההקצאה – רק ניתוח מעמיק ויסודי, תוך עמידה על זכויותיכם עפ"י חוק, יוכלו למקסם את התמורה שתקבלו במסגרת חלוקת המגרשים.                  
 
על מנת להערך מראש, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, לשם סקירת התכניות שהועדה המקומית או אתם מקדמים כיום. יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

Call Now Button