7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

כחלק מהפעילות היזמית השוטפת, שלכם או של ועדות התכנון, נערכות תכניות בנין עיר חדשות על קרקעות שברשותכם. פעמים רבות, התב"ע כוללת מתחמים ל"איחוד וחלוקה מחדש". במסגרת זו נערכת "טבלת הקצאות ואיזון", ע"י שמאי מקרקעין, בה נקבע שווי הקרקע שברשותכם ביחס לשאר הבעלים במתחם, וכתוצאה מכך נקבע אילו מגרשים יוקצו לכם בתכנית החדשה.

טבלת ההקצאות קובעת בפשטות, "כיצד תתחלק העוגה" בין כלל בעלי הקרקעות בתכנית.
לכן, קיימת חשיבות אדירה לאופן הכנת טבלאות ההקצאה, כך שתקבלו לידכם את המקסימום.
אל תטעו לחשוב, שאם קיבלתם זכויות בניה בהיקף גדול מאוד לעומת המצב בעבר, אז יצאתם ברווח ראוי.

זה לא תמיד נכון !

לפעמים, בעלי קרקע אחרים, או העירייה, מנצלים חוסר תשומת לב, ויכולים לקבל לידיהם שטחים נוספים על חשבונכם !

אל תקלו ראש בחשיבות הנושא, חוסר תשומת לב מראש בשלב הכנת התכנית יכול לגרור הפסד כספי ניכר – כל סטייה, אי דיוק של ערך מסויים או התעלמות מהיבט כלשהו, ע"י השמאי שמכין את טבלאות ההקצאה, משמעותם לעיתים הרבה מאוד כסף.

לפיכך, כדאי מאוד לבדוק את טבלאות ההקצאה בעת הכנתן, ובמידת הצורך לערער עליהן.

בדיקה וערעור על טבלאות הקצאה הינו נושא מורכב המחייב התמחות, ידע מעמיק ונסיון רב – המשלב תחומי משפט, תכנון, כלכלה ושמאות.
שינוי משמעותי בטבלת ההקצאה ניתן להשיג רק בצורה מקצועית ורצינית ולא ע"י "קשרים" בעירייה !

בשלב זה ננסה להפנות את תשומת לבכם למספר "תמרורי אזהרה", שאם אחד מהם מתקיים, חשוב מאוד לבדוק את טבלת ההקצאות באופן יסודי :

1. כאשר קיים מספר רב של בעלי קרקע בתכנית. 

2. כאשר התוכנית כוללת שטחי בנייה גדולים – מאות יחידות דיור / עשרות אלפי מ"ר.

3. כאשר התכנית חלה על קרקעות שבעבר הופקעו מהן שטחים לצרכי ציבור (דרכים, מבני ציבור וכו'). 

4. כאשר התכנית חלה על מתחם קרקע שכולל חלקות לא הומוגניות – ביעודים   ושימושים שונים, עפ"י המצב החדש ("מצב מוצע") או עפ"י המצב הקודם ("מצב קיים").

5. כאשר בשטח התכנית קיימים מבנים (שהוקמו עוד בעבר, עפ"י תכניות קודמות).

6. כאשר מצויים בתחום התכנית או בסמוך לה, מטרדים סביבתיים, כגון – קווי חשמל במתח גבוה, כביש ראשי, בית  קברות, מפעל תעשייתי מזהם וכדו'.

7. כאשר מצויים בתחום התכנית או בסמוך לה, אלמנטים משביחים, כגון – נוף לים, פארק רחב ידיים, רחובות "הולנדים" וכדו'.

זכרו, אסור להגיע למצב בו תאושר תב"ע הכוללת "טבלת הקצאות ואיזון" מבלי לבדוק אותה.

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר "התעשרות" של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

Call Now Button