7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש (“רפרצלציה”)

כחלק מהפעילות היזמית השוטפת, שלכם או של ועדות התכנון, נערכות תכניות בנין עיר חדשות על קרקעות שברשותכם. פעמים רבות, התב”ע כוללת מתחמים ל”איחוד וחלוקה מחדש”. במסגרת זו נערכת “טבלת הקצאות ואיזון”, ע”י שמאי מקרקעין, בה נקבע שווי הקרקע שברשותכם ביחס לשאר הבעלים במתחם, וכתוצאה מכך נקבע אילו מגרשים יוקצו לכם בתכנית החדשה.

טבלת ההקצאות קובעת בפשטות, “כיצד תתחלק העוגה” בין כלל בעלי הקרקעות בתכנית.
לכן, קיימת חשיבות אדירה לאופן הכנת טבלאות ההקצאה, כך שתקבלו לידכם את המקסימום.
אל תטעו לחשוב, שאם קיבלתם זכויות בניה בהיקף גדול מאוד לעומת המצב בעבר, אז יצאתם ברווח ראוי.

זה לא תמיד נכון !

לפעמים, בעלי קרקע אחרים, או העירייה, מנצלים חוסר תשומת לב, ויכולים לקבל לידיהם שטחים נוספים על חשבונכם !

אל תקלו ראש בחשיבות הנושא, חוסר תשומת לב מראש בשלב הכנת התכנית יכול לגרור הפסד כספי ניכר – כל סטייה, אי דיוק של ערך מסויים או התעלמות מהיבט כלשהו, ע”י השמאי שמכין את טבלאות ההקצאה, משמעותם לעיתים הרבה מאוד כסף.

לפיכך, כדאי מאוד לבדוק את טבלאות ההקצאה בעת הכנתן, ובמידת הצורך לערער עליהן.

בדיקה וערעור על טבלאות הקצאה הינו נושא מורכב המחייב התמחות, ידע מעמיק ונסיון רב – המשלב תחומי משפט, תכנון, כלכלה ושמאות.
שינוי משמעותי בטבלת ההקצאה ניתן להשיג רק בצורה מקצועית ורצינית ולא ע”י “קשרים” בעירייה !

בשלב זה ננסה להפנות את תשומת לבכם למספר “תמרורי אזהרה”, שאם אחד מהם מתקיים, חשוב מאוד לבדוק את טבלת ההקצאות באופן יסודי :

2. כאשר התוכנית כוללת שטחי בנייה גדולים – מאות יחידות דיור / עשרות אלפי מ”ר.

3. כאשר התכנית חלה על קרקעות שבעבר הופקעו מהן שטחים לצרכי ציבור (דרכים, מבני ציבור וכו’). 

4. כאשר התכנית חלה על מתחם קרקע שכולל חלקות לא הומוגניות – ביעודים   ושימושים שונים, עפ”י המצב החדש (“מצב מוצע”) או עפ”י המצב הקודם (“מצב קיים”).

5. כאשר בשטח התכנית קיימים מבנים (שהוקמו עוד בעבר, עפ”י תכניות קודמות).

6. כאשר מצויים בתחום התכנית או בסמוך לה, מטרדים סביבתיים, כגון – קווי חשמל במתח גבוה, כביש ראשי, בית  קברות, מפעל תעשייתי מזהם וכדו’.

7. כאשר מצויים בתחום התכנית או בסמוך לה, אלמנטים משביחים, כגון – נוף לים, פארק רחב ידיים, רחובות “הולנדים” וכדו’.

זכרו, אסור להגיע למצב בו תאושר תב”ע הכוללת “טבלת הקצאות ואיזון” מבלי לבדוק אותה.