קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה”כ הבניה המותרת בה

כחלק מפעילות יזמית נערכות תכניות בנין עיר חדשות שכוללת מתחמים שייעודם איחוד וחלוקה מחדש.
במאמר זה נתמקד בשלב התכנון הראשוני בו רק מסומנים מתחמי ‘איחוד וחלוקה’, לפני שנערכות טבלאות ההקצאה.
על אף שמדובר בעבודה הנעשית ע”י אדריכל – בעל קרקע ויזם מתוחכם יכול וצריך להתערב כבר בשלב זה על מנת למקסם את הרווח שיפיק מהקרקע. 

אם כך נעשה, אזי בעלי הקרקע בכל מתחם ומתחם יתנהלו ביניהם באופן עצמאי ותערך להם טבלת הקצאות ואיזון נפרדת.

מה זה משנה ?
להלן דוגמא מספרית שתבהיר את הנושא ותציג את ההבדל הקריטי שיכול להווצר בין החלופות השונות.

נתאר מקרה בו קיימת חטיבת קרקע חקלאית בשטח 100 דונם המורכבת מ-5 חלקות שוות (כל אחת 20 דונם).
נניח, כי בקרקע זו יוזמים תכנית לשינוי יעוד למגרשי בניה משני סוגים – מגרשים לקוטג’ים ומגרשים לרבי קומות.

האדריכל המתכנן קובע, כי מחצית משטח התכנית תסומן ביעוד לקוטג’ים ומחצית ביעוד לבניה רוויה.
לצורך הדוגמא נציין, כי יהיו 70 מגרשים לקוטג’ים (חצי דונם כל מגרש), כאשר שווי מגרש הינו כ- 300,000$ ובסה”כ שווי המגרשים הפרטיים הוא כ- 21 מיליון $.

לעומת זאת, ביתרת המתחם יבנו 6 מגדלי מגורים שיכילו כ”א כ- 80 יח”ד ובסה”כ 480 יח’ ששוויין הכולל הינו כ- 28.8 מיליון $ (60,000 $ ליח’).

כעת ננתח שתי חלופות לקביעת מתחמי איחוד וחלוקה:

חלופה א’ – האדריכל מסמן את כל שטח התכנית כמתחם אחד לאיחוד וחלוקה מחדש

בהתאם לכך, השמאי שיכין בעתיד את טבלאות ההקצאה, יקצה לכל בעלים של חלקה מקורית, חלק יחסי מוגדר מתוך כלל המגרשים במתחם, כך שהפרופורציה בין הבעלים תשמר.

לכן, הואיל והיחס בין החלקות הוא 20% לכל חלקה, אזי כל בעל קרקע יקבל כעקרון 14 מגרשים לקוטג’ים ו-96 יח’ בבניה רוויה, ובסה”כ שווי החלק שיקבל הינו 9,960,000$.

חלופה ב’ – סימון שני מתחמי איחוד וחלוקה נפרדים

הואיל והתכנית כוללת מספר יעודי קרקע חדשים, יתכן וניתן לרכז כל יעוד באזור ספציפי מוגדר, כך שיחפוף לחלקות מקור מסוימות ולא “יגלוש” לאחרות. בדרך זו ניתן למעשה ליצור שני מתחמי איחוד וחלוקה , כאשר התוצאה בפועל תהא בדומה לדוגמא שלהלן:

3 חלקות מקור תיועדנה רק למגרשי קוטג’ים שיוקצו ביניהן עפ”י היחסיות בינן ובין עצמן בלבד (1:3) – כל בעל חלקה יקבל 23.3 מגרשים לקוטג’ים בשווי כולל של 6,990,000$.

לעומת זאת, 2 חלקות המקור הנותרות תקבלנה רק את המגרשים לבניה רוויה ותחלוקנה אותם בינן ביחס 1:2 – כל בעל חלקה יקבל קרקע ל- 240 יח”ד בבניה רוויה בשווי של 14.4 מילון $.

סיכום

בחלופה א’ – סימון מתחם אחד לאיחוד וחלוקה – כל חלקה קיבלה הקצאה זהה בשווי של 9,960,000 $

בחלופה ב’ – סימון מספר מתחמי איחוד וחלוקה – חלק מהבעלים קיבלו הקצאה בשווי 14,400,000 $ וחלק קיבלו 6,990,000 $ ! (באיזה חלק אתם הייתם מעדיפים להיות ?)

נזכיר, כי בשתי החלופות לא השתנה סה”כ היקף השטחים בתכנית, אלא רק אופן החלוקה בין הבעלים.
ויודגש, כי לפני הכנת התב”ע, כל החלקות היו בעלות שטח זהה ושווי שוק זהה !!! 

איך הדבר יתכן ? איפה הצדק והשוויון ?

תשובת המחוקק וביהמ”ש היא כי אין ולא צריך להיות שוויון ו”צדק”:

בפסיקות בתי המשפט שפורסמו בשנים האחרונות ניתנה הלגיטימיות לקביעת מספר מתחמי איחוד וחלוקה נפרדים במסגרת תב”ע אחת, כאשר המשמעות בפועל היא חלוקה לא שוויונית של הזכויות. אמנם, בין הבעלים בכל מתחם ומתחם נערכת הקצאה מאוזנת, אך קיים אי שוויון ו”אפליה” בין המתחמים השונים.

כבר בפסיקת ביהמ”ש העליון בעבר(ע”א 483/86 בעניין בירנבך נ’ הועדה המקומית ת”א) צויין כי:

“אין זכות מוקנית להיכלל בתוכנית בכלל ובתכנית משביחה בפרט”

מכאן שאין כל חובה לשמור על “צדק חלוקתי” בתכנון קרקעות.

בנסיבות העניין, קבע כב’ השופט מודריק (פס”ד בריל שבתאי ואח’ נ’ המועצה הארצית לתו”ב)  כי: 

“… גם אם נתייחס אל שני המתחמים כאל שני כלים שנשתלבו ונמצא כי זכויות המוקצות למתחם אחד גורעות מן הזכויות המוקצות למתחם השני, אין בהכרח מקום להשוואת ההקצאות. שכן חוזרים וצפים שיקולי התכנון המבארים מדוע נקבעו שימושי המתחם האחד כך ושימושי המתחם השני אחרת וחוזר חלילה”.

בעתירה נוספת קבע ביהמ”ש (עת”מ 1044/01 אילנה תמיר ואח’ נ’ שר הפנים ו-41 אח’ בפני כב’ השופט ד”ר עודד מודריק) כי אין הכרח שמתחמי איחוד וחלוקה יהיו שווים בערכם, וכלשונו: 

“… אי אפשר להם לעותרים להיאחז בעקרון השוויון. שהרי החלוקה למבנים וקביעת יעוד הקרקע בהם יצרה “ישויות” שונות זו מזו וההבחנה ביניהן היא בגדר “יחס שונה לשונים” ועל כן אינה יכולה לקיים את דרישת “יחס שווה לשווים”… אני מניח שגם היקף הקצאת הזכויות… הוא פרי שיקולים תכנונים.”

מסקנה
במקרים מסויימים ניתן ליצור מצב תכנוני, לפיו ע”י קביעת מספר מתחמי איחוד וחלוקה, בעלי קרקע מסויימת “שואבים” זכויות נוספות אליהם על אף שחלקתם המקורית זהה לשאר החלקות התכנית.
לצורך כך, יש להביא לשיתוף פעולה בין האדריכל המתכנן לבין שמאי המקרקעין האמון על קביעת ערכי שווי המגרשים, זיהוי ההיבטים הקניניים והעקרונות לעריכת טבלאות ההקצאה בעתיד.
בהתנהלות נכונה מראש, יכול בעל קרקע מסויים להרוויח הרבה כסף מבלי שיהא צורך להגדיל את זכויות הבניה בתב”ע, אלא, פשוט ע”י קביעת עקרונות עדיפים למתחמי איחוד וחלוקה.

על מנת להיערך מראש, הנכם מוזמנים לתאם פגישה מקדמית עמנו, לשם סקירת התכניות שהועדה המקומית או אתם מקדמים כיום. יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.