קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

כחלק מפעילות יזמית נערכות תכניות בנין עיר חדשות שכוללת מתחמים שייעודם איחוד וחלוקה מחדש.
במאמר זה נתמקד בשלב התכנון הראשוני בו רק מסומנים מתחמי 'איחוד וחלוקה', לפני שנערכות טבלאות ההקצאה.
על אף שמדובר בעבודה הנעשית ע"י אדריכל – בעל קרקע ויזם מתוחכם יכול וצריך להתערב כבר בשלב זה על מנת למקסם את הרווח שיפיק מהקרקע. 

חשוב לדעת, כי כאשר נקבעות בתב"ע הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש , אין חובה כי כל שטח התכנית יוגדר כמתחם לאיחוד וחלוקה, אלא, ניתן להגדיר מספר מתחמי איחוד וחלוקה בתחום התכנית.

אם כך נעשה, אזי בעלי הקרקע בכל מתחם ומתחם יתנהלו ביניהם באופן עצמאי ותערך להם טבלת הקצאות ואיזון נפרדת.

מה זה משנה ?
להלן דוגמא מספרית שתבהיר את הנושא ותציג את ההבדל הקריטי שיכול להווצר בין החלופות השונות.

נתאר מקרה בו קיימת חטיבת קרקע חקלאית בשטח 100 דונם המורכבת מ-5 חלקות שוות (כל אחת 20 דונם).
נניח, כי בקרקע זו יוזמים תכנית לשינוי יעוד למגרשי בניה משני סוגים – מגרשים לקוטג'ים ומגרשים לרבי קומות.

האדריכל המתכנן קובע, כי מחצית משטח התכנית תסומן ביעוד לקוטג'ים ומחצית ביעוד לבניה רוויה.
לצורך הדוגמא נציין, כי יהיו 70 מגרשים לקוטג'ים (חצי דונם כל מגרש), כאשר שווי מגרש הינו כ- 300,000$ ובסה"כ שווי המגרשים הפרטיים הוא כ- 21 מיליון $.

לעומת זאת, ביתרת המתחם יבנו 6 מגדלי מגורים שיכילו כ"א כ- 80 יח"ד ובסה"כ 480 יח' ששוויין הכולל הינו כ- 28.8 מיליון $ (60,000 $ ליח').

כעת ננתח שתי חלופות לקביעת מתחמי איחוד וחלוקה:

חלופה א' – האדריכל מסמן את כל שטח התכנית כמתחם אחד לאיחוד וחלוקה מחדש

בהתאם לכך, השמאי שיכין בעתיד את טבלאות ההקצאה, יקצה לכל בעלים של חלקה מקורית, חלק יחסי מוגדר מתוך כלל המגרשים במתחם, כך שהפרופורציה בין הבעלים תשמר.

לכן, הואיל והיחס בין החלקות הוא 20% לכל חלקה, אזי כל בעל קרקע יקבל כעקרון 14 מגרשים לקוטג'ים ו-96 יח' בבניה רוויה, ובסה"כ שווי החלק שיקבל הינו 9,960,000$.

חלופה ב' – סימון שני מתחמי איחוד וחלוקה נפרדים

הואיל והתכנית כוללת מספר יעודי קרקע חדשים, יתכן וניתן לרכז כל יעוד באזור ספציפי מוגדר, כך שיחפוף לחלקות מקור מסוימות ולא "יגלוש" לאחרות. בדרך זו ניתן למעשה ליצור שני מתחמי איחוד וחלוקה , כאשר התוצאה בפועל תהא בדומה לדוגמא שלהלן:

3 חלקות מקור תיועדנה רק למגרשי קוטג'ים שיוקצו ביניהן עפ"י היחסיות בינן ובין עצמן בלבד (1:3) – כל בעל חלקה יקבל 23.3 מגרשים לקוטג'ים בשווי כולל של 6,990,000$.

לעומת זאת, 2 חלקות המקור הנותרות תקבלנה רק את המגרשים לבניה רוויה ותחלוקנה אותם בינן ביחס 1:2 – כל בעל חלקה יקבל קרקע ל- 240 יח"ד בבניה רוויה בשווי של 14.4 מילון $.

סיכום

בחלופה א' – סימון מתחם אחד לאיחוד וחלוקה – כל חלקה קיבלה הקצאה זהה בשווי של 9,960,000 $

בחלופה ב' – סימון מספר מתחמי איחוד וחלוקה – חלק מהבעלים קיבלו הקצאה בשווי 14,400,000 $ וחלק קיבלו 6,990,000 $ ! (באיזה חלק אתם הייתם מעדיפים להיות ?)

נזכיר, כי בשתי החלופות לא השתנה סה"כ היקף השטחים בתכנית, אלא רק אופן החלוקה בין הבעלים.
ויודגש, כי לפני הכנת התב"ע, כל החלקות היו בעלות שטח זהה ושווי שוק זהה !!! 

איך הדבר יתכן ? איפה הצדק והשוויון ?

תשובת המחוקק וביהמ"ש היא כי אין ולא צריך להיות שוויון ו"צדק":

בפסיקות בתי המשפט שפורסמו בשנים האחרונות ניתנה הלגיטימיות לקביעת מספר מתחמי איחוד וחלוקה נפרדים במסגרת תב"ע אחת, כאשר המשמעות בפועל היא חלוקה לא שוויונית של הזכויות. אמנם, בין הבעלים בכל מתחם ומתחם נערכת הקצאה מאוזנת, אך קיים אי שוויון ו"אפליה" בין המתחמים השונים.

כבר בפסיקת ביהמ"ש העליון בעבר(ע"א 483/86 בעניין בירנבך נ' הועדה המקומית ת"א) צויין כי:

"אין זכות מוקנית להיכלל בתוכנית בכלל ובתכנית משביחה בפרט"

מכאן שאין כל חובה לשמור על "צדק חלוקתי" בתכנון קרקעות.

בנסיבות העניין, קבע כב' השופט מודריק (פס"ד בריל שבתאי ואח' נ' המועצה הארצית לתו"ב)  כי: 

"… גם אם נתייחס אל שני המתחמים כאל שני כלים שנשתלבו ונמצא כי זכויות המוקצות למתחם אחד גורעות מן הזכויות המוקצות למתחם השני, אין בהכרח מקום להשוואת ההקצאות. שכן חוזרים וצפים שיקולי התכנון המבארים מדוע נקבעו שימושי המתחם האחד כך ושימושי המתחם השני אחרת וחוזר חלילה".

בעתירה נוספת קבע ביהמ"ש (עת"מ 1044/01 אילנה תמיר ואח' נ' שר הפנים ו-41 אח' בפני כב' השופט ד"ר עודד מודריק) כי אין הכרח שמתחמי איחוד וחלוקה יהיו שווים בערכם, וכלשונו: 

"… אי אפשר להם לעותרים להיאחז בעקרון השוויון. שהרי החלוקה למבנים וקביעת יעוד הקרקע בהם יצרה "ישויות" שונות זו מזו וההבחנה ביניהן היא בגדר "יחס שונה לשונים" ועל כן אינה יכולה לקיים את דרישת "יחס שווה לשווים"… אני מניח שגם היקף הקצאת הזכויות… הוא פרי שיקולים תכנונים."

מסקנה
במקרים מסויימים ניתן ליצור מצב תכנוני, לפיו ע"י קביעת מספר מתחמי איחוד וחלוקה, בעלי קרקע מסויימת "שואבים" זכויות נוספות אליהם על אף שחלקתם המקורית זהה לשאר החלקות התכנית.
לצורך כך, יש להביא לשיתוף פעולה בין האדריכל המתכנן לבין שמאי המקרקעין האמון על קביעת ערכי שווי המגרשים, זיהוי ההיבטים הקניניים והעקרונות לעריכת טבלאות ההקצאה בעתיד.
בהתנהלות נכונה מראש, יכול בעל קרקע מסויים להרוויח הרבה כסף מבלי שיהא צורך להגדיל את זכויות הבניה בתב"ע, אלא, פשוט ע"י קביעת עקרונות עדיפים למתחמי איחוד וחלוקה.

על מנת להיערך מראש, הנכם מוזמנים לתאם פגישה מקדמית עמנו, לשם סקירת התכניות שהועדה המקומית או אתם מקדמים כיום. יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר "התעשרות" של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

Call Now Button