קטגוריה: פינוי בינוי

איך להרוויח יותר כסף בפרוייקט פינוי-בינוי, שימו לב לתקנה החדשה!

כמעט כל פרויקט התחדשות עירונית בהיקף גדול מבוסס על תכנית בנין עיר (תב”ע) חדשה, שיוצרת את אותו פרויקט והופכת את אותם בניינים ישנים, ממעט דירות לשכונה חדשה עם בניינים גבוהים והרבה יחידות דיור.

במסגרת התב”ע, כחלק בלתי נפרד ממנה, נערכות “טבלאות איזון” – טבלאות איחוד וחלוקה, שבהן למעשה קובעים כמה זכויות בנייה יוקצו בתכנית החדשה לכל אחד מהבניינים הקיימים שמשתתפים בתכנית.

נניח שמדובר בבעלים של דירה בבניין קיים שכולל עשר יחידות דיור, ובתוכנית החדשה קובעים שהבניין הזה יהרס ובתמורה יקבלו כל הדיירים יחדיו זכויות בניה במגרש חדש שכולל שלושים יחידות דיור. אבל, כיצד מתחלקות זכויות הבניה הללו (זכות להקמת 30 יחידות דיור) בין הבעלים השונים? בין אותם 10 דיירים? מה החלק של כל אחד מהדיירים במגרש החדש?

לפעמים בנסח טאבו מסתתרים מיליוני ש”ח! אז מה צריך לחפש?

כל מי שמתכונן לבצע עסקת נדל”ן – למשל רכישת דירה בבית משותף, מוציא נסח רישום בטאבו ובודק שהכל רשום בסדר. רואה שזכויות הבעלות/חכירה רשומות על שם המוכר, רואה אם יש משכנתא רשומות או הערות אחרות וכו’.

אבל לפעמים מפספסים את המשמעות הכלכלית שחבוייה ברישום בטאבו…

מוכרים בנין שלם או את זכויות בניה עליו? איך לחלק את התמורה בין הבעלים?

נניח שיש בניין – בית משותף רשום בטאבו, בבעלות של מספר שותפים. לכל שותף יש יחידה מסויימת רשומה בבנין.

כעת, נניח שאושרה תוכנית בנין עיר חדשה שמגדירה זכויות בנייה חדשות משמעותיות לבנין חדש/פרוייקט גדול וכל השותפים הבעלים מוכריים את כל הבניין ליזם ומקבלים בתמורה עשרות מיליוני ש”ח.
איך השותפים אמורים לחלק את הכסף ביניהם?
איך תמורת המכר מתחלקת?

פינוי בינוי – מדריך קצר להתחדשות עירונית (חלק 3)

בהמשך למאמר הקודם, בו עסקנו בהיתכנות הכלכלית של הפרויקט ובתמורות שמקבלים הדיירים, במאמר זה נעסוק בצדדים המשלימים: בטחונות, הקצאת דירה חדשה והטבות מס לדיירים.

פינוי בינוי – מדריך קצר להתחדשות עירונית (חלק 2)

במאמר הראשון בסדרה סקרתי את ההליכים לכניסה לפרויקט פינוי בינוי. במאמר זה נדון בהיבטים הכלכליים של הפרויקט.

כדי שפרויקט פינוי בינוי יצא לפועל ושני הצדדים, הדיירים והיזם יצאו מרוצים, יש צורך ששמאי מקרקעין יבדוק את ההיתכנות והישימות הכלכלית של הפרוגרמה המוצעת. מסקנת השומה בשלב זה לא תבוטא על ידי סכום שווי הקרקע, אלא על ידי סך ושיעור הרווח היזמי ליזם ובחינת סבירותו.

פינוי בינוי – מדריך קצר להתחדשות עירונית (חלק 1)

כדי לבנות בנייני מגורים חדשים באזור מאוכלס, יש צורך במגרשים זמינים לבנייה. אך המציאות היא שבמרכזי הערים אין כמעט היצע של מגרשים זמינים לבנייה, ולכן מתכננים ויזמים מחפשים
מתחמי בנייה שנבנו בדרך כלל בשנות ה 50-60 בצפיפות נמוכה יחסית, נניח 10 יחידות לדונם, כאשר בבנייה מודרנית ניתן כיום לתכנן ולבנות לגובה בצפיפות של 30 יח”ד ומעלה לדונם.

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש (“רפרצלציה”)

כחלק מהפעילות היזמית השוטפת, שלכם או של ועדות התכנון, נערכות תכניות בנין עיר חדשות על קרקעות שברשותכם. פעמים רבות, התב”ע כוללת מתחמים ל”איחוד וחלוקה מחדש”. במסגרת זו נערכת “טבלת הקצאות ואיזון”, ע”י שמאי מקרקעין, בה נקבע שווי הקרקע שברשותכם ביחס לשאר הבעלים במתחם, וכתוצאה מכך נקבע אילו מגרשים יוקצו לכם בתכנית החדשה. טבלת ההקצאות קובעת בפשטות, “כיצד […]

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ”א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

על פי החוק והפסיקה, לצורך חישוב סכום היטל השבחה, יש להשוות בין שווי הנכס במצב התכנוני החדש (לאחר אישור התב”ע החדשה המשביחה) לבין שוויו אלמלא אושרה התב”ע החדשה. זאת, בשונה מהגישה המקובלת ברוב הוועדות המקומיות המשוות בין שווי הנכס במצב התכנוני החדש למצב התכנוני הקודם (דהיינו, תב”ע מול תב”ע).   בהתאם לכך, ב”מצב הקודם” יש להעריך את […]