ביטול הקלות הבנייה בשנת 2025: בשורה רעה לבעלי נכסים עם הזדמנות אחרונה לנצל הטבות

קישור לרישום למועדון המקצוענים

בשורה קשה מגיעה לבעלי נדל”ן: החל משנת 2025, הקלות הבנייה המסורתיות, אשר אפשרו הרחבה ושיפור של נכסים, בוטלו לחלוטין.

הקלות אלו, אשר כללו תוספת אחוזי בנייה (6% לשיפור תכנון 5% למעלית, 2.5% לתוספת קומות וכו’) הקלה במספר קומות, הקלה בכמות יח”ד ועוד, היו כלי מרכזי בידי בעלי נכסים להגדלת ערך הנכסים שלהם.

משנת 2025 ואילך, לא ינתנו יותר הקלות בניה!

ביטול הקלות הבנייה: מה זה אומר? 

עד לשנת 2025, בעלי נכסים יכלו להגיש בקשות להקלות בנייה, אשר אפשרו להם להגדיל את שטחי הבנייה, להוסיף קומות ויח”ד ולשפר את התכנון של התב”ע הקיימת. הקלות אלו היו זמינות כמעט לכל דורש, והיוו כלי משמעותי לשיפור נכסים והגדלת ערכם הכלכלי.

בעלי נכסים ויזמים רבים ביקשו וקיבלו לאור כל השנים, תוספת אחוזי בניה – 6% לשיפור תכנון, 5% למעלית, 2.5% לתוספת של קומה + תוספת קומות + תוספת של יח”ד וכו’.

אולם, בעקבות תיקון מס’ 134 לחוק התכנון והבניה, הקלות אלו בוטלו לחלוטין החל משנת 2025.

המשמעות היא שבעלי נכסים שירצו לבצע שיפוץ, הרחבה או בנייה מחדש ייאלצו לעשות זאת ללא הטבות אלו – בעקרון, הפתרון לתוספת שטחים וכדו’ יהא רק ע”י יזום תב”ע חדשה.

למעשה זו, בין היתר, מטרת ביטול הליך ההקלות – לעשות סדר.

ככלל, על חלק ניכר מהנכסים בישראל חלות תכניות בנין עיר חדשות יחסית שממילא ההקלות שניתן היה לקבל בגינן היו מצומצמות עוד טרום תיקון 134 וגם כאשר מדובר בתכניות חדשות, הן אמורות לשקף את הצרכים האמיתיים של התכנון ולא להוות בסיס לשינויים על גביהן.

בנוגע לנכסים שעליהן חלות תב”עות ישנות ארכאיות, אמנם מתן הקלות היה מוצדק ויצר מסלול נוח, אולם יחד עם זאת יצר אי וודאות גדולה (מתן הקלה אינו דבר מובטח) ואי אחידות .

כמו”כ תוספת שטחים לפרוייקט בדרך של מתן הקלה יצר הליך תכנוני מזורז אשר לעיתים התברר בדיעבד כי פגע בסביבה ואופן ההתנגדות להליך מצד הציבור היה מצומצם.

בנוסף, בגין פגיעה שנוצרה לבעלי נכסים אחרים, עקב אישור הקלה בנכס גובל, לא ניתן היה להגיש תביעה לירידת ערך לפי סע’ 197 (כיוון זו ניתנת להגשה רק בגין פגיעה עקב תכנית).

הזדמנות אחרונה: הקלות בנייה לנכסים ותיקים בשנת 2025 

על אף הבשורה הקשה, קיימת נקודת אור אחת לבעלי נכסים מסוימים: במסגרת הוראת מעבר לשנת 2025, בעלי נכסים הכוללים מבנה בן 8 שנים ומעלה, יוכלו להגיש בקשות להקלות בנייה, בתנאי שהפרויקט כולל שיפוץ או הרחבה של המבנה הקיים.

כלומר, אם בעל נכס מעוניין לשפץ או להרחיב נכס ותיק, הוא יוכל לעשות זאת תוך ניצול ההקלות האחרונות העומדות לרשותו.

תנאים להגשת בקשה להקלות בנייה 

– גיל המבנה: המבנה חייב להיות בן 8 שנים ומעלה. 

– שיפוץ או הרחבה: הפרויקט חייב לכלול שיפוץ או הרחבה של המבנה הקיים. הריסה מלאה של הנכס ובנייה מחדש לא תזכה את בעל הנכס בהקלות בנייה. 

– שמירה על חלק מהמבנה הקיים: יש לשמור על חלק מהמבנה המקורי, כגון קירות או חלק מהשלד, כדי לעמוד בתנאי ההקלה. 

המלצות לבעלי נכסים 

– פעולה מהירה: ההזדמנות לנצל את הקלות הבנייה תקפה רק עד סוף שנת 2025. מומלץ לפעול במהירות כדי להגיש בקשות ולהתחיל בפרויקטים לפני שיהיה מאוחר מדי. 

– ייעוץ מקצועי: יש להתייעץ עם אדריכלים, מהנדסים ומהנדסי רישוי כדי לתכנן את הפרויקט בצורה שתעמוד בתנאי ההקלות. 

– הימנעות מהריסה מלאה: כדי לעמוד בתנאי ההקלה, יש להימנע מהריסה מלאה של המבנה. במקום זאת, יש לשפץ או להרחיב את המבנה הקיים. 

היטל השבחה 

חשוב לזכור כי הקלות בנייה עשויות לגרור תשלום של היטל השבחה, אשר ייקבע בהתאם לעליית ערך הנכס בעקבות תוספת השטחים והשינויים התכנוניים בו. מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין מוסמך ועם עו”ד מומחה בדיני תכנון ובניה כדי להבין את ההשלכות המיסויות – כלכליות של הפרויקט.

סיכום 

ביטול הקלות הבנייה החל משנת 2025 מהווה בשורה קשה לבעלי נכסים, אשר ייאלצו להתמודד עם מגבלות משמעותיות בפרויקטים עתידיים. עם זאת, בשנת 2025 ניתנת לבעלי נכסים ותיקים הזדמנות אחרונה לנצל את ההטבות הללו, בתנאי שהפרויקט כולל שיפוץ או הרחבה של מבנה קיים בן 8 שנים ומעלה. מומלץ לבעלי נכסים לפעול במהירות, להתייעץ עם אנשי מקצוע ולנצל את ההזדמנות האחרונה לפני שתיעלם.