דירה גדולה, תמורה גדולה: המהפך הדרמטי בזכויות הדיירים בפינוי-בינוי והבשורה (המדאיגה?) בהיטלי ההשבחה

קישור לרישום למועדון המקצוענים

בשנים האחרונות, תחום ההתחדשות העירונית בישראל מתעצב מחדש דרך הכרעות שיפוטיות המבקשות לאזן בין אינטרסים קנייניים, תכנוניים ומיסויים.

קו פסיקה עקבי וחדשני של כב’ השופט גלעד הס, הבא לידי ביטוי בפסק הדין המהדהד ת”א 42823-03-24 קרן אור – שרותי כח אדם בע”מ ואח’ נ’ באבו ואח‘ שניתן ביום 11.05.2026(להלן: “פס”ד קרן אור“) ובפסק הדין עמ”נ 18341-09-24 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו נ’ לב ואח’ שניתן ביום 26.06.2025 (להלן: “פס”ד נועה לב“), משרטט מציאות משפטית חדשה המעמידה את זכויות הקניין והגישה הכלכלה הריאלית במרכז.

פס”ד קרן אור: שבירת פרדיגמת השוויון הפורמלי

במשך עשורים, מודל התמורה האחידה (כגון למשל תוספת קבועה של 25 מ”ר לכל יחידה) נתפס כערובה ליציבות ולוודאות בפרויקטים של פינוי בינוי. אולם, בפס”ד קרן אור, נדרש בית המשפט למקרה שבו פער המטראז’ בין דירות המקור בבניין היה קיצוני – החל מ-35 מ”ר ועד ל-105 מ”ר. כב’ השופט הס קבע לראשונה בצורה ברורה כי הדבקות במודל של תוספת שטח אחידה בנסיבות כאלו עלולה להוביל דווקא לתוצאה בלתי שוויונית בעליל, המפלה לרעה את בעלי הדירות הגדולות.

בעלי דירות גדולות מחזיקים בחלק יחסי גדול יותר ברכוש המשותף וכפועל יוצא מזה גם בחלק גדול יותר בזכויות הבנייה המוקנות למגרש. ביהמ”ש קבע שקביעה לפיה בעלי דירות מוצא גדולות יותר יזכו לתוספת גדולה יותר תואמת על פניו את זכויות הקניין של בעלי הדירות השונים ומשכך אין בה כדי להפר את השוויון ביניהם. בית המשפט פסק כי סירובו של בעל דירה גדולה לחתום על הסכם המעניק לו תמורה שווה במ”ר לזו של בעל דירה קטנה הוא סירוב סביר, שכן ההסכם למעשה אינו מחלק את התמורות באופן שוויוני-יחסי. עם זאת, כדי למנוע את סיכול הפרויקט, אישר בית המשפט לכפות את העסקה בכפוף ל”תשלומי איזון” כספיים שישקפו את שווי המטרים שנגרעו מהדייר המופלה.

כב’ השופט הס קבע לראשונה את מה שהדיירים רבים חשו כבר שנים – בשיטה שהיתה קיימת עד היום, החלוקה לא היתה באמת צודקת ובטח שלא “שיוויונית”. כב’ השופט הס הצביע כי “המלך הוא עירום”.

הסתייגות: בין צדק קנייני לאנרכיה חוזית

על אף החידוש המשפטי, מן הראוי לצנן את ההתלהבות ולבחון את הפסיקה בהקשרה הרחב. מעבר גורף לתוספת המחושבת באחוזים קשיחים עלול להוות “מתכון בטוח” לאנרכיה חוזית ולסיכול פרויקטים בשל חוסר וודאות כלכלית. מודל התמורה האחידה נותר במקרים רבים המנגנון היעיל ביותר למניעת סכסוכים פנימיים ו”קנאת שכנים”.

יתרה מכך, חוקי התכנון המודרניים מחייבים סף מינימלי של מ”ר לדירה חדשה, מה שמאלץ מתן תוספת משמעותית לדירות הקטנות ביותר רק כדי לאפשר לדיירים קבלת דירה חדשה בגודל החוקי המינימלי. אם נגזור את אותו יחס באחוזים על בעלי הדירות הגדולות, הדרישות לתמורה עלולות לקרוס במבחן הכדאיות הכלכלית לפי תקן 21 ולעצור את הפרויקט כולו. הפתרון הנכון במקרים של פערים קיצוניים אינו בהכרח פריצת מסגרת השטחים, אלא יצירת מנגנוני איזון “רכים” כגון שדרוג קומות, הצמדת מחסנים, חניות נוספות וכדו’.

תמורות גבוהות חדשות = היטל השבחה גבוה יותר?

החידוש בפס”ד קרן אור מהווה משלים מתבקש להלכה שנקבעה בפס”ד נועה לב בתחום היטלי ההשבחה. עד מתן פסק הדין בעניין נועה לב, נוצר עיוות בחישוב היטל ההשבחה בתכניות בנין העיר להתחדשות עירונית: בעל דירת 100 מ”ר חוייב לעיתים בהיטל כפול משכנו בעל דירת 50 מ”ר, בשל הקצאה קניינית/תכנונית עודפת של זכויות בניה בתכנית. “על הנייר” אכן בעל הדירה הגדולה הושבח יותר, אולם במבחן השוק מדובר היה בהשבחה תיאורית לחלוטין (!!!) שהרי בפועל, גם בעל דירה קטנה וגם בעל דירה גדולה יותר, צפויים היו לקבל בעתיד מיזם את אותה תמורה (דירה חדשה + למשל 25 מ”ר) ולכן, שווי השוק שלהם, תכל’ס, עלה באופן זהה.

בפס”ד נועה לב, קבע השופט הס כי במקרה של מימוש הזכויות הקנייניות במסגרת של מכירת דירה “ישנה” בתוך תכנית חדשה לפינוי-בינוי (להבדיל ממימוש זכויות בשלב של בניית הפרוייקט במסגרת קבלת היתר בניה), יש לאמץ את שיטת ההשוואה הישירה הבוחנת את השינוי בשווי השוק הריאלי של אותה דירה בפועל, ולזנוח תחשיבים תיאורטיים מורכבים המבוססים על “החלק היחסי” של בעלי הדירה בזכויות הבניה של כלל התכנית. פסיקה זו ניתקה את חבות המס מהקצאת זכויות בניה תיאורטית והצמידה אותה לעושר הממשי שצמח לבעלים.

אולם, דווקא כעת, לאחר פס”ד קרן אור,  נולד מחדש חשש כי הועדות המקומיות ינצלו אותו לחזור לקביעת היטל השבחה ב”גישת התועלת” הכלכלית ותגדיל את היטל ההשבחה.

נסביר:

בעקבות פס”ד קרן אור, בשלב מסויים יתכן שבאמת השוק יפנים מודל שבו בעל דירה גדולה צפוי לקבל תמורה עודפת המשקפת את חלקו היחסי בקרקע ואם כך, יתכן שתיווצר שוב פעם הצדקה לקבוע לו היטל השבחה גבוה יותר בעת מכירה, אשר יגזר מחלקו היחסי בזכויות הבניה של התכנית.

מנסיוננו קיים חשש כי הוועדות המקומיות ינסו “להקדים את המאוחר” ובטרם השוק יפנים בפועל פרמיות מחיר גבוהות יותר לדירות גדולות בבנייני פינוי בינוי, וטרם יישומן של תמורות יחסיות בשטח, כבר ינסו לחזור לחישוב לפי “גישת התועלת“. הן עשויות לטעון כי היות והחלק הקנייני היחסי בקרקע הוא המקור החוקי לתמורה (כפי שאושר בפס”ד קרן אור), יש לגזור את ההיטל כבר עתה לפי חלק יחסי זה, ולא לפי השוואת שווי הדירות בפועל בשוק. טענה כזו תתעלם מהעובדה שעד שההסכמים והשוק לא ישתנו במישור החוזי, בעלי הדירות הגדולות עדיין לא נהנים מאותה התעשרות צפויה. חזרה לשיטה זו תחזיר את העיוות שפס”ד נועה לב ביקש לרפא וחוזר חלילה…

המלצה פרקטית: שימוש במנגנון “שומה מוקדמת“

כדי להימנע מאי הוודאות הגדולה השוררת כיום בתחום היטלי ההשבחה, מומלץ מאוד לכל בעל דירה העומד למכור את דירתו הישנה במתחם שאושרה בו תכנית פינוי-בינוי, לפנות לוועדה המקומית מראש ולהזמין שומת היטל השבחה מוקדמת.

מנגנון זה, הקבוע בסעיף 4(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, מחייב את הוועדה המקומית לספק שומה תוך 90 ימים. היתרון המרכזי הוא שאין חובה לשלם את השומה באופן מיידי, אלא רק בעת ביצוע המכירה בפועל, ואין צבירת ריבית על הסכום שנקבע. עם זאת, חשוב לזכור כי במידה ושומת ההשבחה תהא “מוגזמת”, קיימת חובה לערער עליה בתוך 45 ימים ולא ניתן להמתין עד למועד המכירה.

שימוש נכון ובזמן בכלי זה מאפשר להגיע למועד המכירה עם וודאות מלאה לגבי חבות המס ולבצע את העסקה בצורה מושכלת ומדויקת.