איך לקבל יותר פיצויים עקב הפקעת קרקע

בטח גם אתם שמעתם כל מיני סיפורים מרגיזים, על אנשים שהרשויות הפקיעו להם קרקעות ובתמורה קיבלו פיצויים מגוחכים ולפעמים לא פוצו בכלל !

אבל, אפשר גם להתנהל אחרת ולהצליח לקבל פיצויים במיליוני שקלים, אם רק פועלים מראש בצורה נכונה.

איך בדיוק? בואו נתחיל:

קיימים שלושה שלבי הליכים שחייבים לבצע כדי לא לפספס שום רכיב של פיצוי שמגיע לכם.

שלב ראשון:

הפקעת קרקע לא מתבצעת פתאום – כדי להפקיע קרקע הרשויות חייבות לאשר תכנית בנין עיר – תב”ע – שמשנה את יעוד השטח שלכם מיעוד פרטי ליעוד ציבורי.

ברגע שהתכנית מתאשרת,  אתם חייבים להגיש תביעה לפי סע’ 197 לחוק התכנון והבניה, עקב הפגיעה והירידה בשווי הקרקע. זו פגיעה שמתרחשת מיידית הרבה לפני שהקרקע תופקע בפועל.

את התביעה חייבים להגיש בתוך 3 שנים מיום אישור התכנית הפוגעת. הרשות לא תציע לכם שום פיצוי אם לא תגישו תביעה! היא פשוט לא חייבת להציע עפ”י חוק וגם לא חייבת להודיע לכם אישית שהתאשרה תכנית פוגעת.

לא עקבתם אחרי התהליך? לא הגשתם תביעה בזמן? יתכן שתפסידו עשרות אחוזים מהפיצויים שמגיעים לכם. חבל.

שלב שני:

אחרי שהרשות שינתה את יעוד הקרקע שזהו “השלב התכנוני”, היא מפרסמת צו הפקעה וגם רושמת אותו בטאבו. זה “השלב הקנייני” בהפקעה.

בשלב זה הרשות עדין לא חייבת להציע פיצוי, אבל מועד פרסום הצו הוא המועד הקובע לחישוב הפיצויים שיוצעו בעתיד, כאשר הרשויות יעלו על הקרקע בפועל. כלומר ערכי השווי של הפיצויים בעתיד, יחושבו לפי מחירי השוק במועד צו ההפקעה.

שלב שלישי, הוא השלב שבו כאמור הרשות תעלה על הקרקע ותתפוס חזקה בשטח בפועל.

בשלב זה היא כבר חייבת לשלוח הודעה אישית לכל בעל נכס ולהציע פיצויים, כלשהם.. ואגב, לפעמים היא לא תציע פיצוי בכלל (נתייחס לכך בהמשך המאמר).

בכל מקרה, כדאי לדעת שלמעשה כבר בשלב השני, שבו רק מפורסם צו ההפקעה ועדין הרשות לא  תופסת חזקה בשטח, בעל הנכס יכול באופן יזום לפנות לרשות ולדרוש ממנה לתפוס חזקה מיידית ולשלם לו את הפיצויים. כבר עכשיו! ולא רק בעוד כמה שנים.

זהו שלב חשוב שמאפשר למעשה ניהול מו”מ בתנאים נוחים מול הרשות, בלי לחץ.

כמובן שכל הצעת פיצויים של הרשות ניתנת לערעור במסגרת פניה לועדת השגות, ועדת ערר או בית משפט באמצעות שמאי מקרקעין ועורך דין.

האם ניתן להפקיע קרקע ללא תמורה?

לכאורה עפ”י לשון החוק, ניתן להפקיע עד 40% מהקרקע ללא פיצוי בכלל – האמנם? לא מדוייק.

ראשית, לגבי פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197, שיש לתבוע בשלב א’, אין שום הפחתה בפיצוי והם משולמים במלואם, ללא קשר לאחוז ההפקעה (לכן חשוב כל כך לתבוע אותם).

לגבי פיצויי ההפקעה בשלבים הבאים, הדבר תלוי בעיקר בשני גורמים:

א. מתי פורסם צו ההפקעה.
ב. האם למרות התכנית הפוגעת וצו ההפקעה, עלה שווי יתרת הקרקע שלא הופקעה – למשל עקב שיפור הנגישות אליה או שנוספו לה זכויות בניה.

אם יתרת הקרקע  שנותרה לאחר ההפקעה, לא הושבחה ואם צו ההפקעה פורסם אחרי המועד 24.5.2018 – מגיע לקבל פיצויים מהמ”ר הראשון שמופקע, ללא כל הפחתה.

אבל שימו לב, הדבר דורש פניה יזומה של הבעלים התלוייה בשיקול דעת של שר הפנים ולא מדובר בפיצוי שניתן אוטומאטית.

אגב, להפרדת הפיצויים לשלבים שונים יש גם משמעות מבחינת מיסוי ונדרש גם תכנון מס נכון, כדי שישאר לכם יותר כסף בסוף בכיס, תכל’ס.

לסיכום, פיצויי הפקעה וירידת ערך הם עניין מורכב הדורש התייעצות עם אנשי מקצוע בכדי לא לפספס שום שלב ושום רכיב של פיצוי. אבל, הדבר הכי חשוב הוא להתעורר בזמן לפני שיהיה מאוחר מידי.

שמעתם שהנכס שלכם עומד להיות מופקע? לרכבת קלה, מטרו או סתם גינה ציבורית? קיבלתם הודעה כלשהי מהרשויות? רוצו מהר לבדוק את העניין.

נקיטת פעולות נכונות בזמן הנכון, יכולה להפוך פיצויים זעומים – לפיצויים של מיליונים!