כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

עפ"י הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, מרגע שמאושרת תב"ע חדשה, נוצר חיוב בתשלום היטל השבחה.

עם זאת, כידוע, מועד תשלום היטל ההשבחה הינו רק בעת מכירת הנכס או הוצאת היתר בניה.

לכן, מקובל לחשוב כי אין טעם לטפל בנושא החיוב בהיטל ההשבחה עד לרגע שידרש התשלום.
 
אבל חשיבה זו מוטעית !!!

כדאי מאוד לתת את הדעת לנושא היטל ההשבחה, דווקא מיד עם הווצרות החיוב, כלומר, מיד עם אישור התב"ע, ולא לחכות עד למכירת הנכס או הוצאת היתרי הבניה בעתיד !
התמודדות עם גובה החיוב כבר בשלב המיידי של אישור התב"ע, עשוייה להקטין משמעותית את ההיטל הצפוי, לחסוך כסף רב ולצמצם את הסיכון הקיים בפרוייקט !!!

אז למה כדאי להתווכח על סכום ההיטל הסופי כבר היום ולא לחכות ? מה בוער ?

א.   ברגע שיוחל בהקמת הפרוייקט והוצאת היתרי בניה, השמאי מטעם הועדה המקומית יגזור כבר את שווי הקרקע בתכנית ממחירי  המכירה/השכרה הצפויים בפרוייקט, כפי שישתקף במחירונים ובעסקאות למכירת/השכרת שטחים שתתבצענה על ידכם.
לחילופין ההערכה תגזר מהמחיר בו תמכרו את הקרקע.
לפיכך, יווצר מילכוד, לפיו ככול שהפרוייקט יוצג על ידכם בשוק כמוצלח יותר, או שהמחיר שיושג עבור הקרקע יהא ראוי, כך יגזר היטל השבחה גבוה יותר. 
דהיינו, הועדה המקומית תהנה, שלא בצדק, מפירות הצלחת השיווק והמוניטין שלכם. 
לעומת זו, מיד עם אישור תב"ע, קיימת אי ודאות ואין שום מידע ספציפי לועדה המקומית בעניין מחירי השטחים השונים בפרוייקט.

ב.   מיד עם אישור התב"ע, עוד לפני הכנת תכנית בקשה להיתר, ניתן לעיתים לטעון כי ישנן כל מיני מגבלות אדריכליות בתב"ע ובמגרש שצפויות להקשות על ניצול אחוזי הבניה. כך שהשטחים האפקטיבים לשיווק בפרוייקט קטנים יותר מהיקף זכויות הבניה המותר ולפיכך ההשבחה הנובעת מהתב"ע קטנה יותר.
אולם, אם נמתין עם נושא היטל ההשבחה לשלב מתקדם שבו כבר תהיינה תכניות הגשה מפורטות, יתכן שטענה כזו כבר לא תוכל להטען, במידה ובסופו של דבר האדריכל מטעם היזם "הצליח" לאחר מחשבה ומאמצים מקצועיים לנצל בצורה אפקטיבית את זכויות הבניה.

ג.   הסכום הסופי שיקבע כבר כיום, יהווה פרמטר ברמת ודאות מלאה בסך תקצוב הפרוייקט העתידי וגם יוכל לשמש כסכום מדוייק וסופי במצבת החבויות של החברה במסגרת דוחות כספיים.

לכן, מומלץ לבקש מהועדה המקומית להוציא חיוב בהיטל השבחה על כלל שטח התכנית (או כלל הנכסים שברשותכם) מיד עם אישורה, ולאחר מכן להגיש ערעור כמקובל באמצעות שומה נגדית וכו'.

יש להדגיש כי בעצם הוצאת החיוב בהיטל ע"י הועדה וניהול הליכים לצורך קביעת היטל סופי אין הבעלים נדרשים בסופו של דבר לשלם היום שום סכום. הסכום הסופי שנקבע מוצמד עפ"י החוק, ללא ריבית, לנמוך מבין המדדים (מחירים לצרכן או תשומות בניה) עד למועד בו בעל הקרקע מממש את הזכויות החדשות, ע"י קבלת היתר בניה או מכירת הנכס.

זכרו, אסור להגיע למצב בו תאושר תב"ע בקרקע שלכם מבלי להתייחס לנושא היטל ההשבחה מיד עם אישורה.

על מנת להערך מראש, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו, לשם סקירת התכניות החלות על הנכסים שבבעלותכם. יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

Call Now Button