כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

עפ”י הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, מרגע שמאושרת תב”ע חדשה, נוצר חיוב בתשלום היטל השבחה.

עם זאת, כידוע, מועד תשלום היטל ההשבחה הינו רק בעת מכירת הנכס או הוצאת היתר בניה.

לכן, מקובל לחשוב כי אין טעם לטפל בנושא החיוב בהיטל ההשבחה עד לרגע שידרש התשלום.
 
אבל חשיבה זו מוטעית !!!

כדאי מאוד לתת את הדעת לנושא היטל ההשבחה, דווקא מיד עם הווצרות החיוב, כלומר, מיד עם אישור התב”ע, ולא לחכות עד למכירת הנכס או הוצאת היתרי הבניה בעתיד !
התמודדות עם גובה החיוב כבר בשלב המיידי של אישור התב”ע, עשוייה להקטין משמעותית את ההיטל הצפוי, לחסוך כסף רב ולצמצם את הסיכון הקיים בפרוייקט !!!

אז למה כדאי להתווכח על סכום ההיטל הסופי כבר היום ולא לחכות ? מה בוער ?

א.   ברגע שיוחל בהקמת הפרוייקט והוצאת היתרי בניה, השמאי מטעם הועדה המקומית יגזור כבר את שווי הקרקע בתכנית ממחירי  המכירה/השכרה הצפויים בפרוייקט, כפי שישתקף במחירונים ובעסקאות למכירת/השכרת שטחים שתתבצענה על ידכם.
לחילופין ההערכה תגזר מהמחיר בו תמכרו את הקרקע.
לפיכך, יווצר מילכוד, לפיו ככול שהפרוייקט יוצג על ידכם בשוק כמוצלח יותר, או שהמחיר שיושג עבור הקרקע יהא ראוי, כך יגזר היטל השבחה גבוה יותר. 
דהיינו, הועדה המקומית תהנה, שלא בצדק, מפירות הצלחת השיווק והמוניטין שלכם. 
לעומת זו, מיד עם אישור תב”ע, קיימת אי ודאות ואין שום מידע ספציפי לועדה המקומית בעניין מחירי השטחים השונים בפרוייקט.

ב.   מיד עם אישור התב”ע, עוד לפני הכנת תכנית בקשה להיתר, ניתן לעיתים לטעון כי ישנן כל מיני מגבלות אדריכליות בתב”ע ובמגרש שצפויות להקשות על ניצול אחוזי הבניה. כך שהשטחים האפקטיבים לשיווק בפרוייקט קטנים יותר מהיקף זכויות הבניה המותר ולפיכך ההשבחה הנובעת מהתב”ע קטנה יותר.
אולם, אם נמתין עם נושא היטל ההשבחה לשלב מתקדם שבו כבר תהיינה תכניות הגשה מפורטות, יתכן שטענה כזו כבר לא תוכל להטען, במידה ובסופו של דבר האדריכל מטעם היזם “הצליח” לאחר מחשבה ומאמצים מקצועיים לנצל בצורה אפקטיבית את זכויות הבניה.

ג.   הסכום הסופי שיקבע כבר כיום, יהווה פרמטר ברמת ודאות מלאה בסך תקצוב הפרוייקט העתידי וגם יוכל לשמש כסכום מדוייק וסופי במצבת החבויות של החברה במסגרת דוחות כספיים.

לכן, מומלץ לבקש מהועדה המקומית להוציא חיוב בהיטל השבחה על כלל שטח התכנית (או כלל הנכסים שברשותכם) מיד עם אישורה, ולאחר מכן להגיש ערעור כמקובל באמצעות שומה נגדית וכו’.

יש להדגיש כי בעצם הוצאת החיוב בהיטל ע”י הועדה וניהול הליכים לצורך קביעת היטל סופי אין הבעלים נדרשים בסופו של דבר לשלם היום שום סכום. הסכום הסופי שנקבע מוצמד עפ”י החוק, ללא ריבית, לנמוך מבין המדדים (מחירים לצרכן או תשומות בניה) עד למועד בו בעל הקרקע מממש את הזכויות החדשות, ע”י קבלת היתר בניה או מכירת הנכס.

זכרו, אסור להגיע למצב בו תאושר תב”ע בקרקע שלכם מבלי להתייחס לנושא היטל ההשבחה מיד עם אישורה.

על מנת להערך מראש, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו, לשם סקירת התכניות החלות על הנכסים שבבעלותכם. יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.