רכשתם או ירשתם קרקע חקלאית והיא מופקעת? זהירות!!! אתם עלולים לא לקבל שום פיצויים…

איך אפשר לקבל פיצויי הפקעה, פגיעה, ירידת ערך בגין קרקע חקלאית שמופקעת?

 אנשים רבים טועים לחשוב, שאם קנו קרקע חקלאית, במיליוני שקלים, ובעתיד היא חס וחלילה תופקע, הם יהיו זכאים לפיצויים מלאים.

אותם משקיעים סבורים מלכתחילה כי יום יבוא והקרקע תשנה את יעודה לבניה. אבל, אפילו אם בסופו של דבר היעוד לא ישתנה לבניה, אלא דווקא הקרקע תופקע לכביש או מתקן הנדסי וכדו’, אזי המשקיעים סבורים כי לא יפסידו את הכסף שהשקיעו ברכישה. אלא, בכל מקרה, יקבלו פיצוי על ירידת ערך הקרקע לפי סעיף197 לחוק התכנון והבניה. זאת, עקב שלילת הפוטנציאל התכנוני של הקרקע.

מחשבה זו מוטעית!

לצערנו, הפסיקה הרווחת כיום היא “אנטי משקיעים” – בשנים האחרונות פורסמו שתי הלכות חשובות מאוד של בית המשפט העליון: “הלכת דלי דליה” ו”הלכת רומן ברג”.

ההלכות הללו קבעו בפשטות, כי  רשויות התכנון/המדינה, לא אחראיות לאיבוד פוטנציאל שינוי היעוד, שהיה חלק אינטגרלי משווי הקרקע החקלאית במקור.

הרשויות אינן  אחראיות לניפוץ “חלומות” של המשקיעים.

כמובן שהמדינה אינה מתנגדת לביצוע השקעות “ספקולטיביות” בקרקעות חקלאיות ואפילו מנסה בשנים האחרונות להפעיל רגולציה מסויימת בנושא, אבל, אם שינוי היעוד לא יתרחש לבסוף ובמקום זאת הקרקע תיועד להפקעה (!) ע”י המדינה/הרשות המקומית – לא ניתן יהיה להאשים את המדינה ולא ניתן לקבל פיצוי.

בית המשפט העליון בהלכות הנ”ל מגדיר כי רק במצב קיצוני בו הקרקע היתה מצוייה כבר בשלב של שינוי יעוד מאוד מתקדם – בשלב שכבר הופקדה התכנית בוועדה המחוזית  ואז לפתע התכנון לבניה נגוז ומקומו הוחלט על שינוי יעוד להפקעה, אז ניתן יהיה לתבוע ולקבל פיצויים משמעותיים בגין ירידת שווי הקרקע עקב איבוד הפוטנציאל.

כל הנ”ל מתייחס לתביעת פיצויי ירידת ערך לפי סעיף 197, אולם האם הבעלים לא יהא זכאי בכל מקרה לקבלת פיצויי הפקעה מלאים? בעת לקיחת הקרקע מידיו בעתיד?

אכן, קיימת אפשרות לקבל פיצויי הפקעה, אולם זהו “כסף קטן” ונסביר – הבעיה הינה שבפיצויי ההפקעה, הבעלים לא מקבל את הערך המלא של הקרקע (לפי שווי של קרקע “חקלאית” עם פוטנציאל לשינוי יעוד), אלא, בפיצויי ההפקעה. הרשות המפקיעה, משלמת את ערך הקרקע על פי היעוד ערב ההפקעה. כלומר לפי שווי היעוד שהיא מפקיעה.
ומהו אותו יעוד? זהו כבר היעוד “החדש” לכביש למשל. זהו כבר לא היעוד ה”חקלאי” הקודם.

כאמור, בגין ירידת הערך בין השווי “הקודם” (החקלאי) לשווי “החדש” (ביעוד לדרך), יש לתבוע פיצוי לפי סעיף 197. אבל, כפי שציינו, תביעה כזו נידונה ברוב המקרים לכישלון.
למעשה, בית המשפט העליון ריקן לחלוטין את סעיף 197 מתוכנו…

ומנגד, בגין הפקעת השטח עצמו, השווי הרלבנטי לחישוב פיצויי הפקעה הוא שווי של “דרך/כביש” וזהו שווי מינורי יחסית.

על אף האמור לעיל, קיימים מצבים בהם ניתן לקבל פיצויים משמעותיים וחשוב להתייעץ ולהתנהל בדרך מקצועית נכונה שתמקסם אותם.