התייחסות למסמך סיכום דיון מאת גב’ כרמית יוליס, המשנה ליועמ”ש לממשלה

ב- 1/12/2022 פורסם ע”י גב’ כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, מסמך סיכום דיון בנושא: “חבות בהיטל השבחה במימוש זכויות בדרך של מכר וההתייחסות לשווי הנובע מתחולתה של תמ”א 38 בחישוב שווי מצב קודם בשומת היטל השבחה”.

במסגרת המסמך, הציגה המשנה ליועמ”ש, בין היתר, את עמדתה בעניין אופן ההתחשבות בהשפעתה של תמ”א 38 על שומת השווי ב”מצב קודם” במסגרת שומות היטל השבחה בכלל ושומות לתכניות לפי סעיף 23 (כדוגמת תכנית רובע 3 ו-4 בת”א) בפרט.

נקדים ונדגיש את המובן מאליו, כי לא מדובר בקביעה של הרשות השופטת ולפיכך, עמדת היועמ”ש, כעקרון, אינה מחייבת את ציבור השמאים המכריעים או כל “אזרח פשוט” באשר הוא ולכל היותר יש לה משקל והשפעה על אופן ההתנהלות של רשויות המדינה.

גם כב’ המשנה ליועמ”ש מודעת לעובדה כי חוות דעתה מהווה “הבעת עמדה” ולא מעבר לכך וכי יש לבחון אותה בפני הערכאות המתאימות:

“…לאור מורכבות הדברים, לא מן הנמנע כי בירורם יגיע לערכאות משפטיות, כפי שאכן קורה ביחס למקרים מסוימים, וכן יתכן כי תדרש גם הגשת עמדת היועצת המשפטית לממשלה בהליכים המתנהלים”.

ראוי גם לזכור כי עמדת היועמ”ש אינה מתקבלת בהכרח ע”י בתי המשפט ובשורה של פסיקות עקרוניות בעבר, נדחתה עמדת היועמ”ש, על אף שהציגה תיזה סדורה ומנומקת היטב (לדוגמא, ב”הלכת אליק רון” בנושא היטל השבחה וב”הלכת רומאן ברג” בנושא פיצויי ירידת ערך לפי סע’ 197).

לגופו של עניין, ניכר שעמדת המשנה ליועמ”ש תומכת ככלל בעמדתה של ועדת הערר ת”א כפי שבאה לידי ביטוי בעררים בעניין תכנית תא/3616א (תכנית רובע 3) ולדידה יש מקום לגבות היטל השבחה בגין תכניות דוגמת תכנית רובע 3 ורובע 4 וכן יש לנטרל את השפעתה של תמ”א 38 על השווי ב”מצב הקודם”.

אנו סבורים שעמדת המשנה ליועמ”ש מוטעית ביסודה וסותרת פסיקות והלכות מפורשות.

פסיקות אלו גם עמדו בבסיס החלטתה של כב’ ו.ערר במחוז ירושלים בעניין תכנית רחביה 9988.
ו.ערר בי-ם קבעה עמדה הפוכה לחלוטין מעמדתה של המשנה ליועמ”ש, בקשר להתייחסות לתמ”א 38 במסגרת שומת השווי ב”מצב קודם” ובהתבסס על אותה פסיקה מנחה.

נדגיש כי היבט ההתייחסות לתמ”א 38 ב”מצב קודם” הינו היבט שטרם הוכרע ע”י ועדות הערר. 

כפי הנראה, לדעתה של הועדה המקומית ת”א, קיימים הבדלים עקרוניים בין תכניות הרובעים לתכנית רחביה ולכן קיים גם הבדל בין החלטות ו.ערר ולכאורה זוהי הסיבה  לשוני בין הפסיקות ולמעשה אין סתירה ביניהן.

אולם, לדעתנו לעניין התחשבות בתמ”א 38 ב”מצב קודם”, מדובר בהיבט תכנוני זהה (!) גם בת”א וגם בי-ם ובנקודה זו קיימת אכן “מחלוקת פוסקים” מובהקת בין שתי הערכאות המקבילות (שתתברר כנראה בערכאות גבוהות יותר).

מצב זה מותיר כיום בידי השמאים המכריעים את שיקול הדעת באיזו “תיזה משפטית” לבחור (לעניין ההתחשבות בתמ”א 38 בשווי “המצב הקודם”).

מכל מקום, נבקש להפנות את תשומת הלב להיבט מרכזי אחד שצויין במסגרת המסמך מאת המשנה ליועמ”ש.

בסע’ 46. למסמך מציינת המשנה ליועמ”ש כך:

“על כן, ולאחר שנתנו דעתנו גם להיבטי היישום, מצאתנו מקום להבהיר כי הנטרול או ההפחתה שיש לערוך בשווי “המצב הקודם” הוא רק לגבי הרכיב בשווי שניתן לייחס אותו לעצם תחולתה של תמ”א 38 על הבניין והאפשרות לקבלת היתר מכוחה או שניתן לייחס אותו לפוטנציאל קונקרטי לקבלת היתר מכוח התמ”א (דוגמת: הליכי ייזום שהחלו בבית המשותף, אינדיקציות להתחלת הליכי רישוי או מדיניות שאימצה הוועדה המקומית שמגבשת פוטנציאל קונקרטי למגרש או לאזור מסוים).

לעומת זאת, מרכיב בשווי שמקורו בשווי שוק הכללי, שהושפע באופן זה או אחר גם מקיומה של התמ”א ומהאופן בו התייחס אליה השוק, לא ינוטרל, שכן הוא חלק בלתי נפרד משווי השוק…” (הדגשות לא במקור)

מכאן, אנו למדים כי בעת חישוב השווי במצב הקודם, לדעתה של המשנה ליועמ”ש, יש לנטרל פוטנציאל קונקרטי ולנהוג באופן הבא:

א. יש לנטרל השפעה של הליכי יזום בבניין הספציפי, ככול שכאלו התרחשו ערב אישורה של התכנית.

ב. יש לנטרל השפעה של התחלת הליכי רישוי בבניין הספציפי, ככול שכאלו התרחשו ערב אישורה של התכנית.

ג. יש לנטרל השפעה של “מסמך מדיניות” שפורסם ע”י הועדה המקומית.

ד. אבל, חוץ מהנ”ל, מציינת המשנה ליועמ”ש מפורשות כי אין לנטרל את ההשפעה הכללית של תמ”א 38 על השוק!

היישום של ההנחיה הזו בפועל מבחינה תחשיבית, יכול לדעתנו להתבצע בשני אופנים:

גישה א’ – שומת שווי מצב קודם ב”גישת התועלת”: 

בגישה זו יש מקום להביא בחשבון את השפעתה הכללית של תמ”א 38 על שווי השוק ע”י מתן מקדמי שווי אקו’ (כפי ששמאים מכריעים נהגו בעבר), אולם, יש לתת את הדעת לערך המקדמים, כך שתנוטרל מהם השפעתו של “מסמך מדיניות” או הליכי רישוי קונקרטיים (ככל שאירעו ערב אישורה של התכנית החדשה).

גישה ב’ – שומת שווי מצב קודם ב”גישת השוק”: 

בגישה זו יש לבחון, במועד הקובע, את שווי השוק (שווי למ”ר בנוי) בדירות מגורים המצויות מחוץ לתחום התכנית המשביחה, בבניינים דומים (בניינים ותיקים) שעליהם חלה עקרונית תמ”א 38. מחירי הדירות בבניינים אלה, משקפים את “ההשפעה הכללית” בלבד של תמ”א 38 על השוק, ללא פוטנציאל קונקרטי.

את השווי למ”ר המתקבל מסקר השוק הנ”ל, יש להשוות לשווי למ”ר בנוי בתת החלקה הנשומה, במועד הקובע.

ככל שקיים הבדל מובהק בין השווים (לאחר התאמות למיקום, זמן, מצב פיסי וכו’), אזי ניתן לקבוע כי פער זה משקף את ההשבחה שנוצרה עקב אישורה של התכנית החדשה.

נציין כי גישה דומה לזו נערכה בעבר ע”י מספר שמאים מכריעים, אשר הגיעו למסקנה כי לא קיימת השבחה בפועל עקב אישורה של תכנית רובע 3 / רובע 4.

לדוגמא:

בחינה כזו נערכה ע”י השמאי המכריע משה נדם בעניין תכנית 3616א בשומות מכריעות שערך, למשל בהתייחס לגו”ח 6902/157. בשומותיו קבע השמאי המכריע בהתבסס על סקר מחירים כי לא קיימת עליית מחירים בגין אישורה של תכנית 3616א, בדירות בודדות.

בסקר נבחנו עסקאות שבוצעו בנכסים מחוץ לגבולות התכנית אך בסמיכות לה (על רחוב אבן גבירול), תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות למיקום ולשימושים מעורבים ונמצא כי רמת המחירים מחוץ לתכנית רובע 3 ובתוכה, אחרי אישור התכנית, נותרה זהה – קרי, שווי הדירות (שכולל גם חלק בזכויות בניה ברכוש משותף) לא השתנה כלל!

בחינה דומה נערכה גם ע”י כב’ השמאית המכריעה רינת וייס רביב, בעניין דירה בחלקה 341 בגוש 6110. בשומתה קבעה כב’ השמאית המכריעה, בהתבסס על סקר מחירים, כי לא קיימת עליית מחירים בגין אישורה של תכנית 3729א (תכנית רובע 4).

בסקר נבחנו עסקאות שבוצעו בנכסים ללא היתכנות לתוספת זכויות (לא מכח תמ”א 38 ולא מכח תכנית רובע 4) ביחס לעסקאות שבוצעו בבניין בו ממוקמת הדירה לגביה נבחנה ההשבחה בשומה המכריעה (ללא צורך בהפעלת מקדמי התאמה כלשהם) ונמצא כי רמת המחירים דומה, קרי תכנית הרובעים לא הובילה לעליית ערך!

לאור כל האמור לעיל, מתגבשת מסקנה ולפיה בחלק ניכר מהמקרים, במבחן השוק, גם עפ”י הנחיות המשנה ליועמ”ש, תכניות רובע 3 ו-4 בת”א לא הובילו לעליית ערך ומשכך אינן יוצרת השבחה החייבת בהיטל.

לחץ לקריאת המסמך המלא של המשנה ליועמ”ש