ערעור על היטל השבחה – באיזה הליך כדאי לבחור? שמאי מכריע או ועדת ערר?

במאמר זה נעסוק בנושא שהוא לכאורה טכני אבל מאוד חשוב –  איך מגישים ערעור על שומת היטל ההשבחה?

בעקרון את הליכי הערעור מגישים ומנהלים אנשי מקצוע מטעם בעלי הנכס (שמאי מקרקעין ו/או עו”ד) והם אלה שקובעים את סוג ההליך הרצוי, אבל מאוד חשוב שגם בעל הנכס ידע ויבין את התהליך,  אחרת הוא עלול  לפספס כמה הזדמנויות.

נסקור קודם כל את התהליך באופן כללי:

בשלב ראשון, הבעלים  מקבלים שומת היטל השבחה מהוועדה המקומית (עקב ביצוע עסקה בנכס או עקב פנייה יזומה מראש “פרה-רולינג”) ועומדות בפניהם שתי אפשרויות –

אפשרות ראשונה היא להגיש ערר, לוועדת ערר לענייני היטל השבחה ופיצויים. זאת, בתוך 45 יום מהרגע שהתקבלה השומה בידי הבעלים. בהמשך יתקיימו דיונים בוועדת ערר ויתכן גם שימנו לתיק “שמאי מייעץ” שייתן חוות דעת לוועדת הערר.
הליך ערר הוא בעקרון “דרך המלך” בחוק,  זאת הדרך הראשית, אבל, זו דווקא הדרך שהרוב לא בוחרים בה כי יש בעצם את המסלול השני.

האפשרות השנייה היא לפנות ישר למינוי “שמאי מכריע”. שולחים פנייה אונליין באינטרנט למועצת השמאים במשרד המשפטים, מבקשים למנות שמאי מכריע (גם כן בתוך 45 יום מקבלת החיוב). אחרי שהוגשה הבקשה למינוי, בערך תוך שבועיים יתקבל המינוי והבעלים ידעו את זהות השמאי המכריע. הוא יפנה לצדדים ובתוך 21 ימים יש צורך להגיש את השומה הנגדית. בהמשך יתקיימו דיונים בפניו, תהיה הכרעה ויגמר התיק. 

אם כך, מה ההבדל בין המסלולים? באיזה מסלול כדאי לבחור?

את זה כדאי לדעת ולהבין מראש ולא בדיעבד…

אלה ההבדלים:

דבר ראשון צריך לדעת האם המחלוקת סביב היטל ההשבחה היא  על עצם החבות או רק על גובה החבות.

במחלוקת על “עצם החבות” הכוונה שיש במקרה הנדון טענת סף של אי חבות כלל, כלומר טענה כגון: “אנחנו בכלל לא חייבים בהיטל!” / “אנחנו לא היינו הבעלים במועד הקובע” / “התוכנית לא חלה על הנכס”. דהיינו כל מיני טענות עקרוניות שאומרות בפשטות: “אין לי חבות בכלל בהיטל הזה!”.

יודגש כי הכוונה היא לא לטענה שההיטל הוא “אפס ש”ח”. זו למעשה טענה על גובה החבות, כלומר,  יש חבות בהיטל אבל החישוב מצביע שהיא בגובה אפס, אין עליית ערך. זו טענה על גובה החבות. אבל אם יש טענה על החבות עצמה, אין מנוס אלא ללכת לוועדת ערר. אם התיק יוגש בהליך של  שמאי מכריע, אין לו סמכות לפסוק בעניין זה. יתכן שלפעמים שמאי מכריע יתן החלטה, אבל בסופו של דבר, להפנות טענת אי חבות לשמאי מכריע יהיה  ללכת למסלול שהוא לא מתאים ועלול ליצור סיטואציה שלא תאפשר לטעון את הטענה או גם אם היא תטען וגם אם השמאי המכריע ייתן החלטה בעניין, אזי הצד השני יערער ויטען שלא היתה למכריע סמכות להחליט.

לכן אם יש לנו טענה על עצם החבות אנחנו נלך לוועדת ערר!

דבר שני – שיקולי לוח זמנים. בחירה במסלול של ערעור לועדת ערר ברוב המקרים יגרור את זמן הטיפול בתיק למספר שנים! ועדות ערר עמוסות בערעורים ולוחות הזמנים לרוב הם ברמה של כמה שנים בדומה לתיקים בבתי המשפט. כך שאם הוחלט לבחור במסלול של ערר, סכום ההיטל הסופי ישאר בסימן שאלה עוד כמה שנים. וזו לרוב בעיה! 

מנגד, מסלול של שמאי מכריע הוא הליך מאוד מהיר, יחסית. לרוב תוך כמה חודשים ספורים תנתן החלטה סופית.

לפיכך, ככול שהבעלים מעוניינים לסיים את המחלוקת בלוח זמנים סביר ומהיר, עדיף לבחור בהליך של שמאי מכריע ולא ועדת ערר.

דבר שלישי – למרות האמור לעיל, רבים כבר יודעים שהליך של “שומה מכרעת” יכול להסתיים גם בהגדלת החיוב ולא רק בהפחתת ההיטל. לשמאי המכריע יש סמכות לקבוע כל סכום שנראה לו נכון, גם מחוץ לגבולות הויכוח…

זאת אומרת, בהליך שמאות מכרעת יש סיכון להגדלת שומה!

אחת הדרכים להימנע מהגדלת החיוב, היא לא ללכת לשמאי מכריע אלא ללכת לוועדת ערר. ומדוע?

עפ”י לשון החוק, לועדת הערר (בניגוד לשמאי מכריע), אין בכלל סמכות להגדיל את שומת היטל ההשבחה!
כאשר נישום מגיש ערר וטוען ששומת הועדה המקומית מוגזמת, ועדת הערר רשאית להחליט רק בשלוש חלופות:
1.         לקבל את הערר במלואו.
2.         לדחות את הערר במלואו.
3.         לקבל/לדחות את הערר באופן חלקי.

ועדת הערר מוגבלת, בהחלטתה, לגובה היטל ההשבחה אשר נדרש על ידי הועדה המקומית, גם בנסיבות בהן השמאי המייעץ, אשר מונה בהתאם לבקשתה, קבע, במסגרת חוות דעתו, היטל השבחה בשיעור גבוה מהדרישה המקורית.

הבה נבחן סיטואציה לדוגמא – 

מקרה ראשון, נקיטה בהליך של שמאות מכרעת. נניח שהבעלים קיבל שומת היטל השבחה בסך מיליון ש”ח וטען בשומה נגדית כי ההיטל הראוי צריך להיות חצי מיליון ש”ח. השמאי המכריע קבע שאינו מקבל את דעת אף אחד מהצדדים ופסק שההיטל הראוי הוא מיליון וחצי ש”ח! במקרה כזה ההיטל מיידית גדל וכל שנותר לבעלים הוא לנסות לערער על החלטת השמאי המכריע בפני ועדת הערר (כערכאת ערעור נוספת). יתכן שיצליח להפחית חזרה את הסכום ויתכן גם שלא…

מקרה שני, אותו דבר בדיוק, אבל נניח שהבעלים החליט לערער בהליך של ערר. ועדת ערר תבחן את התיק ותבין שמדובר בטענות כלכליות-שמאיות במהותן ולכן תמנה “שמאי  מייעץ”. השמאי המייעץ הוא לכאורה בדיוק כמו שמאי מכריע וזה יכול להיות אפילו אותו בן אדם, אבל כעת הוא על תקן של “שמאי מייעץ”. עקב כך, כשהוא נותן את השומה שלו בסך מיליון וחצי ש”ח (במקום מיליון ש”ח שהועדה המקומית טענה וחצי מיליון ש”ח שהבעלים טענו) זו שומה מייעצת ולא שומה מכרעת. ולמעשה, לא ניגמר הדיון עדיין. לאחר קבלת שומה מייעצת, הדיון ממשיך חזרה בוועדת ערר והועדה מקבלת את השומה המייעצת לידיה וממשיכה בדיון לקראת מתן החלטה (שמאי מייעץ הוא לא כמו שמאי מכריע, אלא, דומה יותר ל”מומחה מטעם בית משפט”. הוא נתן את חוות דעתו לועדת הערר וההליך ממשיך להתנהל שם ועדיין לא מסתיים).

מה ועדת הערר אמורה לעשות כעת? לפי החוק היבש, היא אמורה פשוט לדחות את הערר ולא להגדיל את השומה. היא צריכה לבוא ולהגיד כך: “הגענו למסקנה שהערר שהוגש היה מיותר, שההיטל הנכון הוא לא חצי מיליון ש”ח ואפילו לא מיליון ש”ח, כפי שטענה הועדה המקומית, אלא,  מיליון וחצי ש”ח… ולכן הערר נדחה!”.

לועדת הערר אין סמכות בעקרון להגדיל את השומה. והינה קיבלנו בהליך שכזה הגנה מפני הגדלת חיוב. 

יחד עם זאת, ועל אף שרבים מהעוסקים בענף סבורים כך, אולי טעות בידינו ומהתבטאויות מסויימות של ועדות הערר שפורסמו בעבר עלה שיתכן כי ועדת הערר עצמה והעומדים בראשה (או לפחות חלקם) לא חושבים כך והם סבורים כי דווקא יש להם סמכות להגדיל חיובי היטל השבחה.

אם כך, כיצד נוכל להתגונן בסופו של דבר מהגדלת שומה?

פשוט, ניתן להפסיק את התהליך באמצע! נניח שהשמאי המייעץ הגדיל את החיוב. הבעלים לא חייב למעשה לחכות שועדת הערר תתקדם ותפסוק חלילה שיש להגדיל את החיוב, אלה הוא יכול מיד בשלב הזה להפסיק את הליך הערר. הליך הערר הוא כמו כל הליך משפטי ובדומה לבית משפט, כמו שצד שתובע יכול להחליט שהוא מושך את התביעה ומפסיק את ההליך, אותו הדבר ניתן לביצוע בהליך הערר. יתכן שמהלך כזה יגרור פסיקת הוצאות כנגד המערער עקב “בזבוז זמן השיפוט” אבל עדיין סכום ההוצאות הנהוגות נמוך משמעותית מהגדלת החיוב הצפוייה.

אפשרות אחרת להמנעות מהגדלת החיוב, קיימת תמיד בהליך של ערר וזו הזדמנות להגיע לפשרות, כאשר כל צד שוקל את הסיכויים והסיכונים בתיק בכל שלב לאורך ההליך. חשוב להבין כי מחוץ לכתלי ועדת הערר, אין הליך של “שומות מוסכמות” בחוק ואין גם דרך להגיע להסכמות בפני שמאי מכריע! אין  סיטואציה של אישור הסמכות על ידי שמאי מכריע. אבל, בפני ועדת הערר, זו אפשרות שכן קיימת. לא מדובר בהליך שמוגדר במפורש בחוק, אבל בתי המשפט בשנים האחרונות, פעם אחר פעם פסקו בעניין ונתנו לגיטימציה לועדת הערר לאשר פשרות. הצדדים יכולים להידבר ולהגיע להסכמות ולהגיע לפשרות.

לכן כשבוחרים במסלול של ועדת ערר, עם כל הבעיתיות שמדובר במסלול ארוך ומסורבל, יתכן שבתיקים מסוימים, מסוכנים, כדאי לבעלים ללכת לועדת ערר וליצור לו הזדמנות לפשרות. 

דבר רביעי – מאידך, כאשר הולכים לועדת ערר, יודעים מי “השופט”. יש הרכב קבוע (ולפעמים מספר הרכבים קבועים) ואנשי המקצוע העוסקים בתחום לרוב יודעים מה האג’נדה של ראש ההרכב וניתן לחזות בצורה זהירה מה תהא התוצאה. ויתכן שהתוצאה החזויה אינה רצוייה…

לעומת זאת, כאשר בוחרים במסלול של שמאות מכרעת, קיים מגוון רחב של שמאים מכריעים שכל אחד מהם יכול להתמנות לדון בתיק. לכל אחד מהם יש דעות עקרוניות שונות ולכן יש יותר גמישות בזהות “השופט” והדבר נותן לעיתים יתרון להליך של שמאי מכריע לעומת ערר.

המסקנה מכל הנ”ל היא אחת – אם קיבלתם שומת היטל השבחה, רוצו לשמאי מטעמכם שיבחן את השומה מיידית.

כאשר השמאי מקבל לידיו את ההזדמנות לבחון את השומה ממש בתחילת 45 הימים להגשת ערעור, דבר ראשון הוא יבדוק אותה ואם יגיע למסקנה שהשומה “בעייתית”, כלומר, לא ברור אם היא יכולה לגדול או לקטון  וכדו’, הוא יוכל מייד למנות שמאי מכריע. לאחר כשבועיים מהגשת המינוי, השמאי מטעם הבעלים כבר ידע מי השמאי המכריע ויוכל לרוב לדעת איזה החלטות  אחרות הוא כבר נתן במקרים דומים ולגבש מסקנה אם באמת ההתנהלות מולו כדאית לבעלים או לא. ככול שהגיע למסקנה שלא כדאי להתנהל מול אותו שמאי מכריע ספציפית, יהיה לו עדיין מספיק זמן “לחשב מסלול מחדש” ולהגיש ערר לועדת ערר. התיק יהיה מצוי עדיין בתוך 45 יום וניתן יהיה להגיש ערר במקום להתקדם מול שמאי מכריע. 

כפי שניסינו להציג לעיל, לכל אחד מההליכים – שמאי מכריע או ועדת ערר יש יתרונות וחסרונות. על מנת לנקוט בדרך שמאפשרת גמישות בהחלטה בין התהליכים ולנהל את הטיפול בצורה חכמה וטקטית, כדאי להגיע עם שומת היטל ההשבחה לבדיקת השמאי מטעם הבעלים מהר ככול האפשר, עם קבלת החיוב ולא להמתין עם הדבר.