איך להרוויח יותר כסף בשינוי יעוד קרקע בתכניות גדולות – למה לשים לב?

אנשים רבים רוכשים קרקעות חקלאיות בתור השקעה לעתיד. זאת מתוך ציפייה לשינוי יעוד אשר יתבצע במסגרת של תכנית איחוד וחלוקה. יש גם קונים של קרקעות במצב תכנוני מתקדם, ביעוד לא “חקלאי”, אלא כבר באמצע הליכי תכנון. מכל מקום, גם אלו וגם אלו, רוכשים (או מחזיקים בבעלותם מזה שנים) קרקע שהתכנון הסופי שלה טרם גובש.

בעניין זה נבקש להפנות את תשומת הלב להיבט מסויים:

במצב בו אדם רוכש/בעלים של קרקע כזו, נקודת המוצא שלו היא כי בתכנית עתידית יקבל הקצאה בהתאם לחלקו היחסי במתחם בו מצוייה הקרקע. כלומר, אם הוא  קנה למשל 1 דונם מתוך מתחם בשטח כולל של 100 דונם, אזי בעת שינוי יעוד והכנת תכנית איחוד וחלוקה, הוא צפוי לקבל מגרש/זכויות בניה לפי החלק היחסי של הקרקע, פחות או יותר.
כך, שאם הקרקע בשטח 1 דונם וכלל המתחם בשטח 100 דונם (ונניח שכל הקרקעות במתחם דומות וזהות) יקבל 1% מהזכויות בתכנית החדשה.

האמנם?

לא תמיד, ונסביר – קיימות תכניות, בד”כ כאלו שמתייחסות לחטיבות קרקע מאוד גדולות, שבהן שינוי יעוד הקרקע מתבצע בשני שלבים. 

בשלב ראשון, משנים את היעוד של כלל שטח התכנית ע”י חלוקה ל”מתחמי תכנון” קטנים יותר – כל מתחם עשוי להיות בשטח אחר, ביעוד אחר ובהיקף זכויות בניה שונה.
בשלב זה, לא מבצעים עדיין הליך של “איחוד וחלוקה”, לא עורכים טבלאות איזון ולא קובעים מגרשי בניה קטנים יותר למי מהבעלים. כלומר, אין עדיין הקצאת זכויות קונקרטית לאף אחד מהבעלים בכל תחום התכנית.

רק בשלב השני, תוכן תכנית נוספת שתחלק את כלל שטח התכנית למגרשי בניה קטנים ותבצע הליך של איחוד וחלוקה (תוכן טבלת איזון ויוקצו שטחים קונקרטים לכל אחד מהבעלים בתחום התכנית).

אבל, שבשלב השני הזה, הליך האיחוד והחלוקה לרוב לא יתבצע בהינף אחד לכל שטח התכנית (הגדולה), אלא, יבוצע איחוד וחלוקה לכל אחד מהמתחמים הקטנים החדשים בנפרד, ללא קשר לשאר המתחמים. כלומר, ישמרו על הקצאה מאוזנת בתוך כל אחד מהמתחים בפני עצמו, אבל אין שום חובה לשמור על פרופורציה יחסית בין כלל המתחמים כולם!

אם כך, היקף זכויות הבניה שיקבל בעלים כזה או אחר תלוי במתחם שבו “במקרה” הוא ממוקם.

נדגיש, כי כאמור מדובר בעקרון באזור שכולל חטיבת קרקע גדולה אחת עם חלקות “דומות” ואילו שינוי היעוד היה מבוצע בהינף אחד, אזי ברור כי בעלים של 1 דונם מתוך 100 דונם לדוגמא, היה מקבל שווי יחסי מתוך כלל שווי המתחם בסד”ג של 1% והיתה נשמרת יחסיות שוויים בין כלל הבעלים במתחם.

אבל, אם אותו אדם רכש את אותו 1 דונם מתוך 100 דונם, והליך התכנון מבצע באופן “דו שלבי” – תכנית “מתחמים” ראשונה + תכנית מפורטת (שכוללת איחוד וחלוקה) שניה יתרחש הדבר הבא:

קודם כל יקבעו לאותו אדם  את המתחם שבו יקבל זכויות בניה בעתיד. יתכן שמדובר יהיה במתחם נחות שכולל סה”כ היקף זכויות בניה מצומצם ו/או הפקעות רבות ו/או יעודים לא אטרקטיבים וכו’. כמובן שיתכן שמדובר במתחם שלא נמצא כלל בפרופורציה עם המתחמים האחרים.

ועדיין, כל זה בסדר ותקין עקרונית מבחינת החוק.

בשלב השני, יבצעו את הליך האיחוד והחלוקה, אבל רק באותו מתחם ואז ישמרו על הקצאת זכויות פרופורציות, אבל, רק כלפי יתר השותפים באותו מתחם בלבד! וכאמור, הבעלים מראש נכנס למתחם “דפוק”.

לאור זאת, שימו לב – אם קניתם קרקע, או אם אתם בעלים של קרקע, שנמצאת בתהליך של תכנון והיא כרגע מצוייה בשלב הראשון – שלב קביעת “המתחמים”, עליכם לבחון היטב, האם במקרה, המתחם שאתם נמצאים בו, עומד להיות מתחם נחות. אם כן, זה הזמן להתנגד לתכנית! כבר בשלב הראשון ולא לחכות לשלב שינוי היעוד המפורט והכנת טבלאות האיזון בעתיד.

כמובן שאם  אתם כיום עומדים לרכוש קרקע שכבר אושרה לגביה תכנית “מתחמים” (שלב ראשון), בדקו היטב את כל העובדות – את כל הוראות ותשריטי התכנית הראשונה וגבשו מסקנה אם אותה קרקע עתידה להכנס להליך של איחוד וחלוקה עם כל שטח התכנית כולה, או שרק עם יתר הקרקעות במתחם הספציפי בלבד…