פסק הדין שיחסוך לכם מיליונים בהיטל השבחה

קישור לרישום למועדון המקצוענים

החלטה חדשה ומהפכנית של ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ת”א, יכולה לחסוך לכם מיליונים בהיטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי וגם בעסקאות קומבינציה.

היטל ההשבחה בעסקת קומבינציה משולם כעקרון בשתי פעימות, באופן הבא:

נניח כי מדובר בעסקת קומבינציה בשיעור של 50%. במקרה כזה, מיד בעת חתימת הסכם הקומבינציה תדרוש הוועדה המקומית לתכנון ובניה, תשלום של מחצית מהיטל ההשבחה שחל על המגרש.
זאת כיוון שעסקה זו מהווה “מכר חלקי” מיידי של 50% מהזכויות בקרקע (תמורת הזכויות הללו שנמכרו, הקבלן יספק “שירותי בניה” ויבנה לבעלים את דירותיהם על מחצית הקרקע שנותרה בידם וטרם נמכרה). 

בגין יתרת 50% הזכויות בקרקע שטרם נמכרו, ידרש תשלום היטל השבחה בעתיד בעת מתן היתר הבנייה.

מה זה משנה? בסופו של דבר הרי שתי הפעימות מצטרפות לגביה של 100% מההיטל.
אלא שיש הבדל גדול – בגין 50% מההיטל שנדרש לתשלום מיד עם חתימת ההסכם, חל היטל השבחה מלא בעוד שבגין יתרת היטל ההשבחה שידרש לתשלום בשלב היתר הבניה, ידרש תשלום מופחת הואיל וקיים פטור מהיטל על בנית שטחי ממ”ד.

הפטור לשטחי ממ”ד עשוי להגיע לסכומים גבוהים מאוד, אפילו מיליוני ש”ח.

בהתאם לדין, ניתן לקבל פטור לשטחי ממ”ד רק במקרה ש”מימוש זכויות בהיתר” ולא ב”מימוש זכויות במכר”.

נניח כי מדובר במגרש לבניית 200 יחידות דיור, אזי ביצוע עסקת קומבינציה של 50% משמעותה “מימוש במכר” מיידי של 50% מזכויות הבניה, כלומר זכויות לבניית 100 דירות שכוללת גם זכויות לבנית 100 ממ”דים נמכרות בעת חתימת חוזה הקומבינציה ובגין ממ”דים אלה לא ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה.

ועדת הערר (בהחלטה מס’: תא/ 0222/ 81015 סיגייט נדל”ן בע”מ נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה ת”א) קבעה לראשונה אחרת…

בהתאם להחלטת ועדת הערר, אם הסכם המכר (ובדוגמא שלנו הסכם קומבינציה) קובע כי תנאי לקיומו יהא מתן היתר בניה בעתיד, אזי יש לראות אותו ככרוך אחר היתר הבניה וככזה שמגשים את מטרת הפטור מהיטל ההשבחה לממד”ים.

הפטור מהיטל השבחה לשטחי ממ”ד חל רק בעת מימוש בהיתר ולא במימוש במכר כיוון שהמחוקק רצה לעודד את בעלי הקרקע לבנות ממ”ד בפועל ולא רק להנות מסחר בזכויות בניה. אבל, לדעת ועדת הערר, ברגע שמכירת זכויות הבניה (באופן חלקי) מותנית למעשה בקבלת היתר הבניה בעתיד, אזי מתקיים הרציונאל במתן הפטור לכלל שטחי הממ”ד ולא חשוב אם באופן טכני חלק מהשטחים כבר “נמכרו” בזמן החתימה על חוזה המכר (חוזה הקומבינציה).

בקיצור, אם יש בהסכם הקומבינציה תנאי מתלה שמקשר את קיום ההסכם למתן היתר בעתיד, על פניו מגיע פטור מלא מהיטל השבחה לשטחי ממ”ד – עבור כל שטחי הממ”ד.

אם כך, רצוי ומומלץ ליצור תנאי מתלה בהסכמי קומבינציה, אשר יקשור בינם לבין מתן היתר בעתיד. כלומר, ככול שלא ינתן היתר, או עד שלא ינתן היתר, לא מדובר עדיין בביצוע עסקה.

האומנם? לא בדיוק.

ראשית, ועדת הערר לא בדיוק הכריעה באם חתימה על הסכם מותנה מהווה ביצוע עסקה בטרם התמלאו התנאים או לא. מבחינת ועדת הערר די היה בעצם הקשר בין ההסכם להיתר העתידי בכדי להוות סיבה לפטור. בין אם אירע מימוש במכר או לא. 

שנית, נושא חוזים והתנאים השונים בהם הינו בעל מורכבות רבה והשלכות לא רק בעניין היטל השבחה, אלא, קודם כל בעניין דיני קנין ובעל השפעה על החובות והזכויות של הצדדים להסכם בינם לבין עצמם ולא רק מול העיריה. יצירת תנאים מתלים כאלו ואחרים דורשת התייעצות עם עו”ד מומחה ולדבר יכולות להיות השלכות שונות.

בנוסף, גם בנושא מיסוי יש לדבר השפעה שעשוייה מחד גיסא לגרום להיטל ההשבחה לקטון אבל מנגד לגרום למשל למס השבח לגדול….

מס שבח בעסקת קומבינציה מחושב לפי שווי העסקה במועד חתימת ההסכם ובהתאם לאמדן שווי שירותי הבניה באותה עת ורמת מחירי השוק באותו זמן. אבל, אם הסכם המכר יוגדר כמותנה באופן שלמעשה יכנס לתוקף רק בעת מתן היתר הבניה, מס השבח עלול לגדול!

מדוע? יתכן שהמועד הקובע לחישוב מס השבח יהא מועד קבלת היתר הבניה, כלומר מספר שנים לאחר חתימת ההסכם וסביר להניח שרמת מחירי השוק תהא גבוהה יותר בשלב זה.

בנוסף, תכנון הפרוייקט בוודאי שיהא מגובש לחלוטין מבחינת היקף שטחי הבניה והדבר יגרום לאמדן שווי שירותי בניה גבוה יותר כמעט בהכרח.

ויחד עם זאת, יתכן שאפילו הגידול במס השבח יהא כדאי אל מול החסכון שיווצר בהיטל ההשבחה.

לסיכום, החלטת ועדת הערר בהחלט יצרה פתח לתכנון מס בנושא היטל השבחה ויישום מושכל שלה, בכפוף לבדיקת כל ההשלכות עשוי בסופו של דבר להביא לחסכון כספי גדול מאוד.