תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

לאורך השנים האחרונות בוצעו מעת לעת שינויים ותיקונים בחוק התכנון והבניה. בין היתר קיימת כוונה לבצע תיקונים בנושא אופן חישוב היטל השבחה.
כפי שנציג להלן, השינויים עלולים להביא להגדלה של עשרות ואף מאות אחוזים בגובה ההיטלים ! יחד עם זאת, הערכות נכונה מראש עשוייה לנטרל זאת.
אם בבעלותכם נכסים שאושרו בהן תכניות בנין עיר חדשות לאורך השנים (מבלי ששולמו עדין היטלי ההשבחה) – חובה לקרוא מאמר זה !

המידע שיוצג להלן וישום נכון של המסקנות יכולים לחסוך הרבה מאוד כסף !!!

תיאור המצב החוקי השורר כיום:

עפ”י סעיף 4.(7) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: “החוק”), “התאריך הקובע” לחישוב היטל השבחה הוא מועד אישורה של התב”ע המשביחה.
כמו כן, בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון בר”ע 4217/04 (“הלכת פמיני” המפרשת את סעיף 4.(5) לחוק), במידה ואושרו לאורך השנים מספר תכניות משביחות, בתאריכים שונים, תחושב ההשבחה לכל תכנית בנפרד, לפי מהות ההשבחה ובהתאם למחירי שוק המקרקעין במועד אישורה של כל תכנית (“גישת המדרגות”).
מ”התאריך הקובע” של כל תכנית, ההיטל מוצמד לנמוך מבין המדדים (מחירים לצרכן או תשומות בניה) ללא ריבית.
הואיל ועל פי רוב, מחירי הנדל”ן עלו לאורך השנים מעבר לעליית המדד (לעיתים באופן ניכר), הרי שחישוב ההיטל בשיטה זו, הינו נמוך יחסית לגובה ה”השבחה” הריאלית הקיימת במועד מכירת הנכס/הוצאת היתר בניה.

מהות השינויים המוצעים של החוק:

אחד מהתיקונים שמעוניינים לבצע, הינו בקביעת “התאריך הקובע” לחישוב ההיטל, כך שיהיה יום המימוש (מכירת הנכס או הוצאת היתר בניה).
דהיינו, במידה ולא שולמו בעבר היטלי השבחה על התכניות שחלות על הנכס, “התאריך הקובע” לחישוב כל ההשבחות  שנוצרו לאורך השנים, יגרר ליום המימוש. 
בשל כך, התחשיב יערך כולו עפ”י ערכי השוק שיהיו במועד זה.
המשמעות הפרקטית עלולה להיות: גידול של עשרות ואף מאות אחוזים בגובה ההיטל!!!

עד כמה המצב עלול להיות חמור ? 

ניקח לדוגמא את תכנית מס’ “ע-1” (תכנית מרתפים) שאושרה בתל אביב ביום 18.3.2003.
תכנית זו, חלה בעקרון על כל תל אביב וכמעט כל נכס שנמכר בת”א מחוייב כיום בהיטל השבחה בגין תכנית זו (וכמובן שמחוייב בד”כ בגין עוד מספר רב של תכניות אחרות נוספות).
הואיל ותכנית “ע-1” אושרה בשנת 2003, היטל השבחה מחושב גם כיום על בסיס מחירי שוק הנדל”ן בשנת 2003.
כזכור שנת 2003 היתה שנת שפל כלכלי, ומחירי השוק בה היו נמוכים יחסית.
אולם, עם כניסתה לתוקף של הרפורמה ותיקון החוק, כל תחשיבי ההיטלים יערכו על בסיס מחירי שוק עדכניים נכונים להיום (או ליתר דיוק, נכונים למועד המכירה/הוצאת ההיתר בעתיד), שהינם גבוהים משמעותית משנת 2003.

לדוגמא:
מחיר קרקע למגורים בצפון תל אביב, בשנת 2003, הגיע לשפל של כ- 500,000 ₪/יח”ד, בעוד שכיום נערכות עסקאות במחירים בגבולות של  כ- 2,500,000 ₪/יח”ד.
דהיינו, עדכון תחשיבי היטל ההשבחה למונחי היום עלול לגרור עלייה ריאלית של מאות אחוזים !!!

אז מה צריך לעשות ?…

פשוט, ניתן לתכנן מראש את “התאריך הקובע” לחישוב היטל ההשבחה, ולבקש כבר כיום מהועדה המקומית להוציא שומת היטל השבחה על כל התכניות שחלות בנכס.

יש להדגיש, כי בעצם הוצאת החיוב בהיטל ע”י הועדה וניהול הליכים לצורך קביעת היטל סופי, אין הבעלים נדרשים בסופו של דבר לשלם היום שום סכום. הסכום הסופי שיקבע יוצמד עפ”י החוק, ללא ריבית, לנמוך מבין המדדים (מחירים לצרכן או תשומות בניה) עד למועד בו בעל הנכס יממש את הזכויות שהעניקו לו התב”עות השונות.

בדרך זו של “סוף מעשה במחשבה תחילה”, נקבע כיום סכום היטל השבחה נמוך, עפ”י ערכי שוק הנדל”ן בתקופות בעבר בהן המחירים היו נמוכים משמעותית מהיום, ואילו התשלום בפועל נדחה לעתיד לעת המימוש.

האם פעולה בדרך זו תוכל למנוע לחלוטין מהועדה המקומית לתקן את שומת היטל ההשבחה, לאחר שהרפורמה תיכנס לתוקף?

מנסיוננו בפרקטיקה הנהוגה במקרים דומים בעבר, במידה ונערכה שומת היטל השבחה, נמסרה לבעלים וקיבלה את הסכמתם לאמור בה (בדרך של אי הגשת ערעור) או לחילופין הוגש בגינה ערעור והליכי הערעור נסתיימו (ב”תיקון שומה” או החלטת שמאי מכריע/ועדת ערר) – שומה זו תחשב לסופית, והועדה המקומית לא “תפתח” את השומה אף אם בעתיד יחולו שינויים בהוראות החוק.

כמו כן, עפ”י  האמור בסעיף 14(ו) לחוק, הוועדה המקומית רשאית לשנות את השומה רק מנימוקים ספציפים מצומצמים מאוד, שעניינם:   

א. טעות בפרטי המקרקעין.
ב. טעות בנתונים הפיזיים של המקרקעין.
ג.  טעות בתכניות החלות על המקרקעין.
ד.  טעות בזכויות שיש לחייב במקרקעין.

סעיף 14(ו) הנ”ל, מגביל כעקרון את זכותה של הועדה לתיקון שומה המצוייה בהליכי השגה שלגביה טרם נסתיימו הדיונים לקביעת ההיטל הסופי. לגבי שומה סופית, לא קיימת התייחסות ספציפית בחוק לאפשרות של תיקון.
יחד עם זאת, סביר להניח, בדרך של קל וחומר, כי זכות התיקון של “שומה סופית” תהא מצומצמת אף יותר (אם בכלל), לאור עקרון הוודאות המוטמע כיום בחוק.

כמו כן, בד”כ תיקון חוק אינו תקף רטרואקטיבית ובודאי שאינו חל בד”כ על מקרים המצויים “בצנרת” באמצע הליכים או שההליכים לגביהם כבר הסתיימו. 

אל תדחו למחר, מה שניתן לחסוך ולהרוויח היום, יתכן  ומדובר בהרבה מאוד כסף !

לצורך טיפול יסודי ונכון בנושא, פנו אלינו בהקדם האפשרי לטיפול ראשוני.
בשלב המקדמי נסקור את הנכסים הרלבנטים, על מנת לבדוק את הנקודות הבאות:

א. האם קיימות תכניות קודמות המחייבות בתשלום היטלי השבחה (בהתחשב במועדי הרכישה של כל נכס). 
ב. במידה והתשובה חיובית, נערוך אמדן תחשיבי בהתאם לערכי השווי בתאריכים הרלבנטים ונבדוק באופן כללי, האם כדאי לבקש מהועדה המקומית להוציא שומה כבר כיום, בטרם יחול שינוי בחוק.

לאחר ביצוע הנ”ל, נגיע יחדיו למסקנות אופרטיביות באשר להמשך טיפול והליכי ערעור.

זכרו,  אסור לכם להגיע למצב בו תתחיל רפורמה ויתוקן חוק התכנון והבניה, לפני שהספקתם לבדוק את הנ”ל !              
בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל”ן (גם עסקה “קטנה”), אנחנו מזמינים אותך ליצור קשר לצורך פגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.

במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום היטל השבחה, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי.