האם מחיר עסקה יכול להשפיע על גובה היטל השבחה?

לשם קביעת סכום היטל השבחה יש בעקרון להעריך את שווי הנכס בשני מצבים תכנוניים:

שווי במצב תכנוני חדש פחות שווי במצב תכנוני קודם = השבחה.

היטל ההשבחה הינו מחצית מההשבחה.

במאמר זה נבקש להתייחס לשווי במצב התכנוני החדש – כלומר מיד לאחר אישור התכנית המשביחה.

פעמים רבות בסמוך לאחר התכנית מתבצעת עסקה בנכס והוא נמכר במחיר מסויים.

על פניו, מחיר העסקה אמור לשקף את שווי הנכס במצב החדש.

יחד עם זאת, לא תמיד הועדה המקומית לתכנון ובניה מעריכה את שווי הנכס ב”מצב חדש” באופן זהה למחיר העסקה ולפעמים שומת שווי הנכס גבוהה יותר מהמחיר הקונקרטי שנקבע בעסקה בין הצדדים בשוק החופשי.

הכיצד? האם הדבר חוקי? האם נכון לגבות היטל השבחה עבור רווח “תיאורטי” שלא באמת נוצר לבעלים שמכרו את הנכס?

ככלל, ראוי לטעון כי את שווי המקרקעין במצב החדש נכון לקבוע בהתאם לשוויים בשוק החופשי וזאת בהתאם לתמורה שהתקבלה בפועל במסגרת עסקת מכר, בסמוך ולאחר המועד הקובע (מועד אישור התכנית המשביחה), במסגרת עסקה בין קונה מרצון ומוכר מרצון, ושהתמורה על פיה הוכרה גם ע”י רשויות מיסוי מקרקעין.

על פניו, שווי השוק של הנכס אמור להיות שווי אחיד, הן לעניין מס שבח והן לעניין היטל השבחה ולשקף את ההתעשרות האמיתית של הבעלים וזאת על מנת ליצור יציבות בשוק וודאות של בעל המקרקעין שאינו צפוי לשלם היטל השבחה על בסיס שווי תיאורטי.

העיקרון לפיו יש לקבוע את שווי הנכס בהתאם לשווי השוק שלו, נקבע בהוראות ס’ 7(4) לתוספת השלישית לחוק:

“השומה תערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג לפי העניין בהתחשב בעליית ערך הקרקע וכאילו נמכרו בשוק החופשי“.

(ההדגשה אינה במקור)

בענייננו, הרי שהמקרקעין נמכרו בשוק החופשי בפועל (ולא רק “כאילו”). סעיף זה בו נקבע כי יש לשום את המקרקעין על פי שווי השוק שלהם, מאמץ למעשה את גישת ההשוואה המבוססת על עסקאות שבוצעו לערך באותו זמן, במקרקעין שנתוניהם דומים לנכס נשוא הדיון, כשיטה הקובעת לעניין חישוב ההשבחה (ר’ לעניין זה א. נמדר, היטל השבחה, תשע”ב 2011, עמ’ 186).

עקרון זה אומץ בתקן מס’ 3 של מועצת שמאי המקרקעין “יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים לא בנויים למגורים, משרדים, תעשייה, מלאכה, מסחר וקרקע חקלאית” (ר’ ס’ 5.1 לתקן) ועל אף שלכאורה ניתן להשתמש בשיטות נוספות לקביעת שווי נכס לשם בחינת ההשבחה, הרי שהלכה היא שמבין כל השיטות האפשריות לשום מקרקעין יש להעדיף את שיטת ההשוואה, המבוססת על ההנחה כי המחיר שנקבע בין מוכר מרצון לקונה מרצון משקף את ערכם הנכון של המקרקעין.

גם על פי הגישה הרווחת בפסיקות בתי המשפט – ניתן ללמוד באופן הטוב והנכון ביותר על שווי המקרקעין מתוך השוואה לעסקה שנעשתה בשוק החופשי, במועד הרלבנטי, או קרוב ככל הניתן אליו, ובהתייחס למקרקעין שתכונותיהן זהו או דומות למקרקעין הנשומים. ראו לעניין זה ה”פ 119/03 שבאט חביב ואח’ נ’ מע”צ (פורסם בנבו), ע”א 161/79 שר האוצר נ’ הרברט זילברשטיין ואח’ (פורסם בנבו), וכן ע”א 323/85 מד”י נ’ אברהם אליהו מזרחי (פורסם בנבו) וראו פרופ’ נמדר, ‘פגיעה במקרקעין ופיצויים בגין נזקי תכנית’, עמ’ 342 והאסמכתאות שם.

בכלל זה נקבע כי המקרים בהם אין להתחשב, או למעט בהתחשבות בעסקה מתאימה, על פי שיטת ההשוואה, הם רק כאשר ניתן להוכיח יחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקה ו/או חוסר תום לב בעת עריכת העסקה שעלולים להוביל לחשש כי התמורה ששולמה אינה אמיתית, אחרת מתבקשת המסקנה כי עסקה בין צדדים לנכס היא הפרמטר הנכון והטוב ביותר לקביעת שווי.

מאחר, וכאמור, שיטת ההשוואה הינה השיטה הבכירה לקביעת שווי הנכס, הרי שעסקה שנעשתה בנכס נשוא שומת היטל ההשבחה עצמו, המהווה עסקה מרצון (ללא יחסים מיוחדים ובתום לב) היא היא העסקה הטובה והנכונה ביותר להסתמך עליה בבואנו לקבוע את שווי הנכס, בהיותה משקפת את המחיר שנקבע בין  מוכר מרצון וקונה מרצון ביחס לנכס נשוא השומה ויש לקבל את השווי שנקבע בה כפי שהוא.

יפים לעניין זה דברי ועדת הערר הנכבדה לתכנון ובניה מחוז חיפה בהחלטה שניתנה בערר (חי) 8061/10 רשת חנויות רמי לוי שיווק השקמה 2006 בע”מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון בו נקבע:

“אין עוררין כי בקביעת ערך מקרקעין הבכורה ניתנת לשיטת ההשוואה (על בכירותה של שיטת ההשוואה ר’ פרופ’ נמדר, ‘פגיעה במקרקעין ופיצויים בגין נזקי תכנית’, עמ’ 342 והאסמכתאות שם).

וכשידוע כי שיטת ההשוואה הינה השיטה הבכירה, מה לנו טוב יותר מעסקת השוואה שנעשתה בנכס נשוא השומה עצמו?

לטעמנו, כאשר קיימת עסקת השוואה שנעשתה בנכס נשוא השומה, הרי מדובר בפרמטר ראשון במעלה לקביעת שווי המקרקעין, בהיותה משקפת את המחיר שנקבע בין מוכר מרצון לקונה מרצון.

כמובן כי יתכן כי העסקה שנעשתה מוטה מבחינה זו או אחרת, ויש לבחון כי אכן מדובר במוכר מרצון לקונה מרצון, אולם כאשר אין ראיות מיוחדות לעניין המוכר או הרוכש בהחלט ראוי להסתמך על העסקה שנעשתה בנכס נשוא השומה“(ההדגשות אינן במקור)

בס’ 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) נקבע כי:

“שווי של זכות פלונית – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות – שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין המישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור”

כלומר גם על פי חוק מיסוי מקרקעין, מקום בו נקבע שווי בחוזה בכתב, שלא הושפעה מיחסים מיוחדים, יש לקבלו כשווי הנכס. ולפיכך, משנתקבל שווי העסקה, לצורך חישוב מס השבח, יש בכך הכרה באמיתות העסקה ואין מקום ואין זה ראוי כי ייקבע שווי אחר לצורך היטל השבחה.

נוכח האמור לעיל, במצב דברים בו קיימת עסקה בכתב בנכס כאמור, סמוכה למועד, וכאשר אין ראיות מיוחדות לעניין המעידות על חוסר תום לב או היעדר רלבנטיות, מהווה העסקה, בדומה למצב ביחס למס שבח, חזקה לשווי השוק של הנכס. לפיכך, הנטל להראות שהעסקה אינה תואמת את שווי השוק, מוטל על כתפי הועדה המקומית.

יחד עם זאת, יש לזכור כי בעוד שחוק מיסוי מקרקעין (מס שבח) ממסה עסקה קונקרטית ולפיכך ברור כי מחיר העסקה הינו הנתון היחיד הרלבנטי להתייחסות, הרי שהיטל השבחה ממסה “שווי שוק” במועד אישור תכנית ולא עסקה.

מכאן, שעל פניו אמנם מחיר העסקה הקונקרטית מהווה נתון בעל חשיבות גדולה מאוד, אך לא בלעדית. כלומר, יש לתת לעסקה שבוצעה בנכס משקל משמעותי אך לא ניתן להתעלם ממחירי עסקאות אחרות, ככל שקיימות.

יתכן שמחיר העסקה אכן ישמש בסופו של דבר גם כ”שווי השוק” של הנכס לצורך קביעת ההשבחה, אך הדבר אינו בהכרח ויש לבחון כל נושא לגופו.

בענין זה נציין גם את החלטת ו.ערר מס’ חד/8527/1020 מיום 16.2.2021 ציוני נ’ הועדה  מקומית חדרה שקבעה כך:

“נציין, כי אנו סבורים שראוי לתת משמעות לעסקה שנערכה במקרקעין במצב חדש ואף  משמעות כבדת משקל. עם זאת, המשמעות אינה בלעדית ועסקה זו אינה יכולה לעמוד לבדה לשם קביעת שווי המקרקעין.”