חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), ביטל את הפטור הידוע של מכירת דירת מגורים מזכה אחת לארבע שנים וקבע במקום זאת מסלול של שיעור מס מוטב לדירות מגורים מזכות.
הכוונה הפשוטה הינה שבעת מכירת דירת מגורים יחול שיעור מס של 25%.
על פניו, מדובר היה בבשורה רעה מאוד לבעלי הדירות בישראל, שכן רובם נהנו בעבר מפטור מלא. אולם, הבנה מדויקת של החוק מביאה פעמים רבות דווקא למסקנה הפוכה.

נסביר:
מסלול שיעור המס המוטב קובע כך – עבור רווח שנצבר מיום 1.1.2014 ועד למכירת הדירה בעתיד, ישולם שיעור מס של 25%. אבל, בגין כל הרווח שנצבר ממועד רכישת הדירה בעבר ועד ליום 1.1.14 שיעור המס עומד על 0% (כלומר, פטור מלא).
הדרך שנקבעה לביצוע חישוב המס הינה ב"שיטה הלינארית", דהיינו, קודם כל יחושב כל הרווח (הריאלי) שנצבר, לאורך כל שנות חיי הנכס ולאחר מכן רק החלק היחסי ששייך לתקופה מיום 1.1.2014 ואילך ימוסה ב- 25%.

ניתן להמחיש את המשמעות הכלכלית של שיעור המס המוטב בדוגמא הבאה:

 

נניח שאדם רכש דירת מגורים 9 שנים לפני שנת 2014. במידה ומכר את הדירה ביום 1.1.2015 (שנה לאחר המועד הקובע 1.1.14), ובהנחה שמהלך 10 השנים שחלפו מיום שרכש את הדירה ועד ליום בו מכר אותה, מחיר הדירה עלה במיליון ₪, מס השבח שישלם יחושב כך:

9/10 * 1,000,000 * 0% – זהו הרווח היחסי שנצבר קודם למועד הקובע ולכן אין חיוב מס בגין סכום זה.
1/10 * 1,000,000 * 25% – שיעור מס מוטב של 25% בגין הרווח שנצבר לאחר המועד הקובע.

סה"כ יתקבל מס שבח לתשלום בגין רווח של 1,000,000 ₪: 25,000 ₪ בלבד.

יודגש, כי החישוב הינו כאמור "ליניארי", כלומר, בצורה יחסית מתמטית פשוטה – לכן, אין כל רלבנטיות למצב האמיתי שקיים בשוק ביום 1.1.2014 !  גם אם למשל מיום 1.1.2014 ועד ליום 1.1.2015 (יום המכירה בדוגמא הנ"ל) חלה בשוק ירידת מחירים, עדין, אם בסופו של דבר המכירה הינה ברווח לעומת מחיר הרכישה בעבר, הרי שחלק מהרווח הזה ייוחס כאילו נוצר מיום 1.1.2014 (למרות שבפועל דווקא בתקופה זו חלה נניח ירידת מחיר).

מכל מקום, היות והחישוב הוא ליניארי, הרי שחשוב לשים לב כי ככל שהמכירה תעשה בסמוך לאחר 1.1.14 ומנגד מועד הרכישה בעבר הינו לפני שנים רבות יותר, כך יווצר מצב שהדירה תימכר (כמעט) בפטור מלא, שכן החלק הגדול של הרווח נצבר לפני 1.1.14 ואינו חייב במס כלל.
לפיכך, בפועל בחלק ניכר מהמקרים "שיעור המס המוטב" משמעו כמעט פטור מלא. כך שהחוק לא כל כך "מזיק" לבעלי דירות. 

יתרה מכך, חשוב לזכור, כי בניגוד לפטור המוחלט שניתן עפ"י חוק הקודם רק על דירה אחת כל 4 שנים, הרי שעפ"י החוק החדש, גם מי שאינו זכאי כלל לפטור בגין מכירת דירת מגורים (כי יש בבעלותו מספר דירות), יכול עדין להנות משיעור המס המוטב ופרקטית לקבל כמעט פטור מלא.

ולא רק זו, אלא, שמסלול שיעור המס המוטב אינו קובע הגבלה ביחס למספר הדירות שניתן למכור.

כל הנ"ל יוצרים סיטואציה לפיה במקרים רבים, בעיקר לבעלי מספר דירות, תיקון 76 דווקא יצר הזדמנות למכור מספר רב של נכסים על פני תקופה קצרה ולשלם הרבה פחות מיסים מאשר בעבר.

בנוסף לנ"ל, היות שניתן להנות ממס מוטב לינארי גם כאשר אין זכאות לפטור, נוצרה הזדמנות לחסכון במס גם במקרה של מכירת דירת מגורים שכוללת זכויות בניה בלתי מנוצלות:

בהתאם להוראות החוק, כאשר מתבצעת מכירה של דירת מגורים הכוללת גם זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, תבצע רשות המסים "פיצול" של התמורה בעסקה.
זאת, כיוון שמבחינה עקרונית התמורה בעסקה כוללת שני מרכיבים:

א.      מרכיב דירת המגורים הקיימת, שבגינה ניתן להנות משיעור מס מוטב (שכפי שהוצג לעיל בד"כ מביא למס אפקטיבי נמוך מאוד).
ב.      מרכיב זכויות הבניה שטרם נוצלו, לגביהן לא חל פטור ולא חל שיעור מס מוטב ויש לשלם בגינן מס מלא.

 

ברור שבמקרה שכזה, ככול שהמוכר יוכיח כי מרכיב דירת המגורים הקיימת הינו בשווי גבוה יותר, כך ניתן יהיה לצמצם את גובה המס. 
חשוב לזכור, כי קיימות דרכים רבות להתמודד עם סוגית שווי "דירת המגורים המזכה" ו/או שווי זכויות הבניה הנוספות, באמצעות חוות דעת שמאי ראוייה מטעם המוכר, ובמידת הצורך, ראוי גם לנהל השגות ועררים בהיבטים כלכליים אלה, במטרה לצמצם את גובה החבות במס.

בהקשר לכך נזכיר את דברי כב' השופטת דורנר בהלכת פאולה כרמל (עא 8244/02):

"… אין מנוס מעריכת שומות ספציפיות, שיענו על השאלה מהי התמורה שקיבלה המערערת עבור זכויות הבניה שלא נוצלו".  

את השומה ניתן להגיש לרשות המיסים, במתכונת "חוות דעת מומחה" של שמאי מקרקעין.
חוות דעת המומחה מחייבת את הרשות ונטל הראייה לסתירת חוות הדעת מונח על כתפי הרשות.
(ראו דברי כב' השופט א.א. לוי בעא 8244/02)

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל"ן (גם עסקה "קטנה"), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.

במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום מס, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.

צפו בסרטון המצורף – יכול לעניין אתכם גם:

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר "התעשרות" של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

Call Now Button