כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

לעיתים חברה מבצעת העברת זכויות במקרקעין לחברה קשורה (חברה בת, בעלי מניות זהים וכד'). העברה זו מהווה בד"כ אירוע מס לצורך תשלום מס שבח (ע"י החברה המעבירה) ותשלום מס רכישה (ע"י החברה המקבלת).
  
בעקרון, כיוון שמדובר בחברות קשורות, לפעמים בחוזה המכר ביניהן לא מצויין סכום תמורה כספית ולעיתים תמורה במניות.
עם זאת, בעת הדיווח לרשויות המס מצהירות החברות על מחיר עסקה "סביר" שעל פיו יחושבו המיסים השונים. 

בפס"ד קונטיננטל נגד מנהל מס שבח לא נתקבלה "התמורה המוצהרת" של החברות והודגשו מספר עקרונות חשובים שיש ליישם על מנת לצמצם את תשלומי המיסים במקרה של ביצוע העברה בין חברות:


עקרון ראשון:

העקרון הבסיסי שהודגש הינו, כי במקרה שלא קיימת תמורה נקובה בחוזה המכר (אלא רק בטופס הדיווח לרשויות המס), נטל ההוכחה לעניין שווי המקרקעין מוטל על הנישום.

וכדברי כב' חבר ועדת הערר עו"ד דן מרגליות:

"הצגת חוזה הנוקב בתמורה ברורה מחייב את רשויות המס להוכיח את שווי השוק באופן כזה שיווצר פער של מחירים ביחס לחוזה ואז על החברה לשכנע את הרשויות בתום הלב של הצדדים בעסקה. ובמקרה הנדון, אין כל ספק לפי הפסיקה הקיימת כי נטל ההוכחה לעניין השווי מוטל על החברה ולא על רשויות המס."

עקרון שני:

נקבע כי על מנת להוכיח את שווי התמורה בעסקה רצוי וכדאי להציג מראש, חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך אשר תהווה את הבסיס למחיר "הרעיוני" לצורך הגשת הדיווח לרשויות המס, כבר בעת ביצוע העסקה וכריתת החוזה.

במקרה שנידון בפס"ד קונטיננטל, הוצגה חוו"ד שמאי רק בדיעבד, כשלוש שנים אחרי שהעסקה בוצעה "לאחר שהעניינים הסתבכו" – בשל כך, ועדת הערר לא קיבלה את הערכתו של השמאי מטעם החברה, בטענה כי בנסיבות העניין (בהן חוות הדעת מוגשת רק לאחר שהשווי המוצהר כבר נדחה) ולאור חלוף הזמן הרב,  חוות הדעת למעשה מתאימה את עצמה בדיעבד לגובה התמורה שקבעה החברה בזמנו.

וכדברי כב' חבר ועדת הערר עו"ד דן מרגליות:

"כאשר שוקלים את עמדות הצדדים… ניתן להגיע למסקנה כי טיעון העוררים אין לו על מה שיסמוך…. חבל שהשמאי מטעם העוררים לא נתבקש ליתן חוות דעתו לפני כריתת החוזים… חוות הדעת שניתנו על ידו מרמזות על נסיון לאשר את השומה העצמית כפי שדווחה למשיב. אילו מחיר הרכישה… היה נקבע על פי חוות דעת השמאי, יתכן שדעתי היתה משתנה. 
חוות דעת שמאי שניתנות לפני ביצוע עסקה עשויות לשמש מימד אוביקטיבי לאמיתות השווי. חוות דעת שמאי המהוות בסיס יחידי ובלעדי לקביעת התמורה החוזית צריכות להיות מהימנות ואוביקטיביות. אילו זה היה המצב היה מקום לקבל את שני העררים המאוחדים."


בציניות ניתן לומר שחב' קונטיננטל ניסתה בזמן העסקה לחסוך עלויות שכר טרחת מומחים ולהגיש דיווח לרשויות המס ב"שיטת מצליח" ללא הצגת חוו"ד שמאי מראש. (כמובן שזה "לא הצליח" ולאחר מכן כבר היה מאוחר מידי לתקן את הנזק).

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל"ן (גם עסקה "קטנה"), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.
במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום מס, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר "התעשרות" של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

Call Now Button