הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

לפני מספר שנים ניתן פסק דינה של ועדת הערר בתל אביב וע'1139/04 ורדי עירן ואח' נגד מנהל מיסוי מקרקעין רחובות.
ברקע לפסק הדין עמדה "עסקת נטו" בה התחייב הקונה לשלם את היטל ההשבחה במקום המוכר.

רשויות המס טענו כי במקרה זה יש להוסיף לגובה התמורה הנקובה בחוזה, גם את אמדן היטל ההשבחה הצפוי, שהרי סכום זה שישולם ע"י הקונה, במקום המוכר, מהווה הטבה כלכלית שיש לשייכה כחלק מהתמורה הכוללת.
טענה בסיסית זו אכן נתקבלה ע"י ועדת הערר, תוך דגש כי יש להוסיף את אמדן ההיטל לגובה התמורה, במידה ואכן התב"ע שמשביחה (שבגינה נוצרה החבות בהיטל ההשבחה) אושרה לפני יום המכירה – כך שבעקרון המוכר הוא זה שחייב עפ"י חוק התכנון והבניה בתשלום ההיטל, ובשל כך נטילת החיוב ע"י הקונה מהווה הטבה.

מקרה זה חל בד"כ בעסקאות קומבינציה (בהן הקבלן נוטל על עצמו את תשלום היטל ההשבחה במקום הבעלים ובהתאם לכך גם מופחת אחוז התמורה) או כאשר מדובר בעסקת מזומן בה המוכר "לא רוצה סיבוכים" ומעוניין לקבל לידיו סכום נטו סופי וברור. 

מה המשמעות הפרקטית של פסק הדין ?

סכום אמדן היטל ההשבחה שמתווסף למחיר העסקה מגדיל את גובה התמורה ובשל כך מגדיל את מס הרכישה.

לגבי מס השבח – כעקרון, על אף שגובה התמורה גדל בסך גובה אמדן היטל ההשבחה (דהיינו השבח החייב גדל), הרי שיחד עם זאת, מנהל מיסוי מקרקעין מחשב את אותו אמדן היטל השבחה גם כהוצאה מוכרת בניכוי מהשבח (למרות שעדיין אף צד לא שילם בפועל היטל השבחה לעיריה), כך שבשורה התחתונה, סכום מס השבח לא משתנה.
עם זאת, כפי שנציג בהמשך, ניתן ליצור "תכנון מס" כך שמס השבח יקטן באופן משמעותי !

מה ניתן לעשות על מנת להקטין את גובה המיסים ?

בפסק הדין דלעיל, הואיל ובמועד קביעת גובה המיסים ע"י הרשויות, טרם היה בידיהן את סכום היטל ההשבחה הסופי, פנו הרשויות לעיריה על מנת לברר את סכום היטל ההשבחה הצפוי אותו העיריה עתידה לדרוש.
ברור הדבר כי העיריה נוקבת בערך המקסימלי של היטל ההשבחה, כך שהאמדן שהתווסף לתמורה החייבת במס היה גבוה ביותר.
אמנם, ועדת הערר נתנה אפשרות בידי הנישום להציג בעתיד את סכום היטל ההשבחה הסופי שיקבע ולתקן את החיוב בהתאם, אולם באמצעות התנהלות נכונה מראש, יכול הנישום להפוך את סדר האירועים, כך שכיום יקבעו סכומי מס מינימליים ודווקא רשויות המס, הן אלו שתאלצנה בעתיד להוכיח טענה להגדלת המיסים.

נסביר:
בפסק הדין דלעיל, לא עמדה בשום שלב בפני ועדת הערר, חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעם הנישומים, בה מוצג אמדן נגדי של גובה היטל ההשבחה (בדומה ל"שומה אחרת" שמוגשת כדבר שבשגרה בהליכי ערעור על חיובי היטל השבחה בפני העיריה).
אילו היתה נערכת חוו"ד מטעם הנישומים (בדיעבד, ובודאי שמראש), היה ניתן לשכנע באופן מקצועי את מנהל מיסוי מקרקעין או את ועדת הערר, כי יש להקטין את אמדן ההיטל הצפוי ובהתאם לכך גם את גובה התמורה החייבת ואת המיסים הנגזרים ממנה.
במסגרת חוו"ד של שמאי המומחה בנושאי היטל השבחה, ניתן פעמים רבות להציג גובה חיוב צפוי הנמוך בעשרות אחוזים מהערכים שנוקבת העיריה (ולעיתים אף ניתן לטעון לחיוב צפוי בסך "אפס").
יודגש, כי פערים אדירים כנ"ל אינם נובעים חלילה מחוסר מקצועיות, כי אם מהתפתחות הפסיקה בנושא היטלי השבחה, והמחלוקות המשפטיות/נורמטיביות הנובעות ממנה, אשר מביאות לגישות חישוב שונות הגוררות פערים גדולים מאוד.
כך שאע"פ ששמאי הצדדים עשויים להסכים לחלוטין על היבטים בסיסיים כגון שווי קרקע ליח"ד, גובה עלויות בניה וכדו', הרי שיישום נורמות משפטיות שונות יוביל לתוצאת חיוב בהיטל שונה לחלוטין ! 

נשאלת השאלה, במידה ותוגש חוו"ד שמאי מומחה מטעם הנישום והיא תתקבל, האם בעתיד כשיקבע היטל השבחה סופי גבוה יותר, סכום המיסים יעלה בהתאם ?

ראשית, גם אם רשויות המס יתקנו את החיובים בעתיד, עדין יווצר לנישום חסכון בעלויות מימון, לאורך כל התקופה ממועד העסקה ועד לתשלום המס הסופי בפועל (פרק זמן זה עשוי להמשך חודשים ואפילו מספר שנים !).

שנית, ניתן להציג בעתיד בפני רשויות המס טענה לפיה, על אף שגובה היטל ההשבחה הסופי שונה מהאמדן שנערך עם ביצוע העסקה – אין מקום לתקן את גובה התמורה שנקבעה בזמנו (ואת החיוב במס רכישה שנגזר ממנה) מחד גיסא, ומאידך יש לאפשר לנישום להגיש את סכום ההיטל הסופי כניכוי – כך שלמעשה החיוב החדש בהיטל השבחה שהינו גבוה מהאמדן הראשוני, יוביל להקטנת מס השבח.

הכיצד יתכן?

כפי שצויין לעיל, בעקרון מנהל מיסוי מקרקעין מחשב את אותו אמדן היטל השבחה ראשוני כהוצאה מוכרת בניכוי מהשבח (למרות שעדיין אף צד לא שילם בפועל היטל השבחה לעיריה), כך שבשורה התחתונה, סכום מס השבח לא משתנה.
לכן, לכאורה, אם בדיעבד יתברר שסכום ההיטל גבוה מהאמדן, הרי שיש להגדיל בהתאם את התמורה בעסקה, ומנגד להכיר בניכוי של ההיטל הסופי, כך שלא יווצר כל שינוי.

עם זאת, אנו בדעה כי אין מקום לבצע שום תיקון בדיעבד בגובה התמורה – הרי אמדן ההיטל הראשוני שהוסף לתמורה שיקף לכאורה את דעת הצדדים בעסקה באותה עת עפ"י המידע והניתוח השמאי המקצועי שהיה ידוע להם ביום המכירה, והוא הגורם שיש להתחשב בו לצורך קביעת "מחיר המכירה".
דהיינו, מרגע שרשויות המס החליטו לקבל את אמדן ההיטל ("הנמוך") שהציגו הצדדים לעסקה, הרי שנתנה חותמת הכשר לכך שגובה התמורה "ברוטו" (כולל אמדן ההיטל הצפוי) הינו סביר ותואם את "שווי השוק" של הנכס.
לפיכך, אין ביכולתן של רשויות המס לבוא בעתיד בדיעבד ולטעון כי התמורה לא שיקפה את "שווי השוק".

דבר זה דומה למשל לאמדן תמורה שנקבע בעסקאות קומבינציה – שם, כדבר שבשגרה קובעות רשויות המס את גובה התמורה בעסקאות מעין אלו על בסיס אמדן עלויות הבניה שמספק הקבלן למוכרים (בעלי הקרקע). על אף זו, במידה ובעתיד מתברר כי עלויות ההקמה היו שונות בפועל מהאמדן בעת העסקה (עקב למשל התייקרות תשומות בניה), אין רשויות המס טוענות כי צריך "לעדכן" את גובה התמורה בעסקה.

באופן דומה, אין מקום לעדכן את אמדן היטל ההשבחה, שמרגע שנקבע בעבר הוא מהווה כבר חלק אינטגרלי מעצם התמורה בעסקה. מנגד, עדין עומדת זכות לנישום לבקש להכיר לו בניכויים של סכומים חדשים סופיים!

לסיכום: בעת ביצוע "עסקת נטו" בה הקונה לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה, במקום המוכר, חשוב מאוד וכדאי להצטייד בחוות דעת שמאי מומחה בה יפורט וינותח היבט אמדן היטל ההשבחה הצפוי במלואו !

בדרך זו, ניתן יהיה להגיע לחיובי מס רכישה מינימליים, ויתכן אף בעתיד ניתן יהיה להקטין את חיוב מס השבח!

בהתחשב בעובדה כי סכום היטל ההשבחה בעסקאות רבות הינו גבוה מאוד (כך שהשפעתו על סך התמורה המחוייבת במיסים הינה גדולה) – ניתן בדרך הנ"ל לחסוך הרבה מאוד כסף!

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל"ן (גם עסקה "קטנה"), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.
במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום מס, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.

צפו בסרטון המצורף – יכול לעניין אתכם גם:

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר "התעשרות" של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

Call Now Button