כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל”ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

לעיתים חברה מבצעת מכירה או רכישה של נדל”ן בעסקה עם חברה אחרת אשר יש לה קשרים עסקיים עימה.
במקרה זה, מנהל מס שבח עלול לטעון, כי הצדדים עונים להגדרת “בעלי יחסים מיוחדים”, והתמורה החוזית שנקבעה בהסכם ביניהם מושפעת ממערכת היחסים ה”מיוחדת” ואינה משקפת את שווי השוק של הממכר.

בשל כך, מנהל מס שבח עלול לקבוע את מחיר העסקה “על פי מיטב שפיטה”, בסכום גבוה יותר מהנקוב בחוזה (ולהוציא שומות מס גבוהות בהתאם).
במצב דברים שכזה, מוטל על הנישומים נטל ההוכחה לגבי מחיר הממכר הראוי, כפי שנקבע בביהמ”ש העליון בע”א 2602/01 יהושע קפלן ואח’ נגד מנהל מס שבח מקרקעין.

לצורך כך, ראוי להציג בפני רשות המיסים חוות דעת של שמאי מקרקעין, התומכת בתמורה החוזית.

בפס”ד וע (ת”א) 1261/05 שחר ש.יזום והשקעות ואח’ נגד מנהל מס שבח מקרקעין נתניה, הוגשה חוו”ד שמאי ע”י הנישומים במסגרת הליך ההשגה על שומת המס.
עם זאת, ביהמ”ש דחה את קביעת השווי שבוצעה ע”י השמאי מטעם הנישומים עקב מספר “פגמים”:
 
א. שמאי הנישומים, לא התייחס, באופן מלא ומפורט, לכל ההיבטים הקניניים הקיימים במקרקעין (חלק מהקרקע יועד להפקעה, דבר שהקטין את שווייה לדעת הנישומים, אך השמאי מטעמם לא הוכיח את היקף ההפקעה).
 
ב. שמאי הנישומים, לא התייחס לתב”ע חדשה בהכנה, שבמסגרתה מתוכנן שינוי יעוד. לטענת רשות המיסים, שינוי היעוד יצור פיצוי מובנה להפקעה (טענה זו לאו דווקא נכונה, אך שמאי הנישומים לא התייחס לנושא כלל, כך שטענת הרשות התקבלה, בהעדר דעה נוגדת).
 
ג. חוות דעתו של שמאי הנישומים, על אף שהוכנה לצורך הגשת ההשגה, לא כללה התייחסות להחלטת רשות המיסים בהשגה, ולא לעסקאות ההשוואה שהציגה הרשות בפני הנישומים במסגרת החלטתה בהשגה.
 
במילותיו של בית המשפט ניתן לסכם את התרשמותו מחוות דעת השמאי: “העוררים לא הציגו ראיה של ממש באשר לשווי השוק של הממכר”.
 
חשוב להבין ולזכור, כי בניגוד לעסקה רגילה בה התמורה הנקובה בחוזה מהווה ראיה ל”שווי השוק” כל עוד לא הוכח אחרת, הרי שמרגע שרשות המיסים קבעה, כי עומדת בפניה עסקה בין  “בעלי יחסים מיוחדים”, נטל הראייה למחיר החוזי הוא על הנישומים – דהיינו, קיימת חשיבות רבה להוכחת השווי ע”י שמאי מקרקעין – הן באמצעות ניתוח ראוי ומלומד של כל מאפייני הנכס והעסקה (קניינית-פיסית-תכנונית-כלכלית) והן ע”י תקיפת טענות רשות המיסים אחת לאחת באופן קונקרטי ותגובה לכל נתוני ההשוואה שמוצגים על ידה.
 
במקרה שנדון בפס”ד שחר ש.יזום והשקעות, הנישומים הגישו חוות דעת “בסיסית” של שמאי מקרקעין מבלי להתייחס בה לכל הדקויות הנדרשות, אלא רק “לצאת ידי חובה” – כאמור, לא די בכך !
 
בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל”ן (גם עסקה “קטנה”), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.

צפו בסרטון המצורף – יכול לעניין אתכם גם: