כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

לעיתים חברה מבצעת מכירה או רכישה של נדל"ן בעסקה עם חברה אחרת אשר יש לה קשרים עסקיים עימה.
במקרה זה, מנהל מס שבח עלול לטעון, כי הצדדים עונים להגדרת "בעלי יחסים מיוחדים", והתמורה החוזית שנקבעה בהסכם ביניהם מושפעת ממערכת היחסים ה"מיוחדת" ואינה משקפת את שווי השוק של הממכר.

בשל כך, מנהל מס שבח עלול לקבוע את מחיר העסקה "על פי מיטב שפיטה", בסכום גבוה יותר מהנקוב בחוזה (ולהוציא שומות מס גבוהות בהתאם).
במצב דברים שכזה, מוטל על הנישומים נטל ההוכחה לגבי מחיר הממכר הראוי, כפי שנקבע בביהמ"ש העליון בע"א 2602/01 יהושע קפלן ואח' נגד מנהל מס שבח מקרקעין.

לצורך כך, ראוי להציג בפני רשות המיסים חוות דעת של שמאי מקרקעין, התומכת בתמורה החוזית.

בפס"ד וע (ת"א) 1261/05 שחר ש.יזום והשקעות ואח' נגד מנהל מס שבח מקרקעין נתניה, הוגשה חוו"ד שמאי ע"י הנישומים במסגרת הליך ההשגה על שומת המס.
עם זאת, ביהמ"ש דחה את קביעת השווי שבוצעה ע"י השמאי מטעם הנישומים עקב מספר "פגמים":
 
א. שמאי הנישומים, לא התייחס, באופן מלא ומפורט, לכל ההיבטים הקניניים הקיימים במקרקעין (חלק מהקרקע יועד להפקעה, דבר שהקטין את שווייה לדעת הנישומים, אך השמאי מטעמם לא הוכיח את היקף ההפקעה).
 
ב. שמאי הנישומים, לא התייחס לתב"ע חדשה בהכנה, שבמסגרתה מתוכנן שינוי יעוד. לטענת רשות המיסים, שינוי היעוד יצור פיצוי מובנה להפקעה (טענה זו לאו דווקא נכונה, אך שמאי הנישומים לא התייחס לנושא כלל, כך שטענת הרשות התקבלה, בהעדר דעה נוגדת).
 
ג. חוות דעתו של שמאי הנישומים, על אף שהוכנה לצורך הגשת ההשגה, לא כללה התייחסות להחלטת רשות המיסים בהשגה, ולא לעסקאות ההשוואה שהציגה הרשות בפני הנישומים במסגרת החלטתה בהשגה.
 
במילותיו של בית המשפט ניתן לסכם את התרשמותו מחוות דעת השמאי: "העוררים לא הציגו ראיה של ממש באשר לשווי השוק של הממכר".
 
חשוב להבין ולזכור, כי בניגוד לעסקה רגילה בה התמורה הנקובה בחוזה מהווה ראיה ל"שווי השוק" כל עוד לא הוכח אחרת, הרי שמרגע שרשות המיסים קבעה, כי עומדת בפניה עסקה בין  "בעלי יחסים מיוחדים", נטל הראייה למחיר החוזי הוא על הנישומים – דהיינו, קיימת חשיבות רבה להוכחת השווי ע"י שמאי מקרקעין – הן באמצעות ניתוח ראוי ומלומד של כל מאפייני הנכס והעסקה (קניינית-פיסית-תכנונית-כלכלית) והן ע"י תקיפת טענות רשות המיסים אחת לאחת באופן קונקרטי ותגובה לכל נתוני ההשוואה שמוצגים על ידה.
 
במקרה שנדון בפס"ד שחר ש.יזום והשקעות, הנישומים הגישו חוות דעת "בסיסית" של שמאי מקרקעין מבלי להתייחס בה לכל הדקויות הנדרשות, אלא רק "לצאת ידי חובה" – כאמור, לא די בכך !
 
בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל"ן (גם עסקה "קטנה"), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.

צפו בסרטון המצורף – יכול לעניין אתכם גם:

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר "התעשרות" של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

Call Now Button