כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

במאמר זה נתייחס לאפשרות להקטנת תשלומי מ.ע.מ בעסקאות קומבינציה וכתוצאה מכך יצירת טענה שעשוייה להביא גם להקטנת מס שבח ומס רכישה באותה עסקה.
 
עסקת קומבינציה במהותה המשפטית, הינה מכירה של חלק ממגרש בתמורה לקבלת "שירותי בניה" ביתרת הקרקע. עפ"י החוק, המ.ע.מ בגין עסקת רכישת הקרקע ע"י הקבלן, משולם בד"כ במועד העמדת המקרקעין לרשות הקונה, דהיינו, בעת שהקבלן עולה על הקרקע.

פעמים רבות, עשוייה לחלוף תקופה ארוכה ממועד ביצוע העסקה (חתימת חוזה) ועד למועד מסירת החזקה במגרש לידי הקבלן (רק במועד זה משולמת למעשה "התמורה", דהיינו, מתבצעים "שירותי הבניה").
אין ספק, כי לפעמים שווי הקרקע במועד חתימת החוזה אינו זהה לשווייה במועד קבלת "שירותי הבניה".

השווי אשר משמש את רשויות מ.ע.מ לצורך קביעת מחיר התמורה בעסקה, מבוסס על השווי כפי שנקבע בזמנו לעניין זה בשומת מס שבח/רכישה שנערכה ליום חתימת חוזה המכר.
אולם, מכיוון שהמועד הקובע לעניין מ.ע.מ (עליית הקבלן לקרקע) מתרחש זמן מה אחרי מועד חוזה המכר – יש צורך בהתאמת תמורת העסקה, שנקבעה בזמנו עפ"י רשויות מס שבח, לתמורה הרלבנטית לעניין מ.ע.מ.
עקב כך, רשויות מ.ע.מ מצמידות למדד את מחיר העסקה, מיום חוזה המכר ועד מועד אירוע המס של עסקת "שירותי הבניה" – במועד זה מוגשת החשבונית על הסכום המוצמד.

אבל, במקום להצמיד למדד את מחיר העסקה, ניתן לבצע הערכת שווי עדכנית של מחיר העסקה, נכון למועד בו עולה הקבלן על הקרקע.
זאת, עפ"י האמור בסעיף 10 לחוק מ.ע.מ שדן ב"מקרים מיוחדים" כגון עסקת קומבינציה וקובע:

"עסקה… שלא נקבע לה מחיר, או שתמורתה כולה או מקצתה איננה בכסף, יהא מחירה המחיר שהיה משתלם בעדה בתנאים רגילים ; לא ניתן לקבוע את המחיר בדרך זו, יהא מחירה עלות הנכס או השירות בתוספת הרווח המקובל באותו ענף".

אפשרות זו של הערכת שווי העסקה בתנאי שוק רגילים במועד הרלבנטי לחיוב במ.ע.מ, היא למעשה החלופה שנקבעה בחוק כברירת מחדל, ורק אם אי אפשר לקבוע את מחיר העסקה בדרך זו, יש לנקוט בדרכים אחרות (כגון, הצמדת השווי שנקבע לצורך מס שבח).

יחד עם זאת, במידה וניתן להוכיח כי ממועד החתימה על החוזה ועד העלייה על הקרקע, שווייה בשוק ירד או שווי עלויות הבניה ירד –  אזי קביעת שווי עסקה מחדש תביא לחסכון כספי בנטל המס.

ישום העקרון יכול להשפיע על גובה כלל המיסים בעסקה – מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה, עפ"י מהות העסקה כדלקמן:

במידה ומדובר בעסקת קומבינציה רגילה בה הבעלים הפרטיים נדרשים לשלם מ.ע.מ בגין שירותי הבניה של חלקם בפרוייקט, אזי קביעת שווי קרקע חדש נמוך יביא לצמצום ישיר של תשלומי המ.ע.מ בהם הם חייבים ויחסוך להם כסף ישירות.
מבחינת הקבלן, תשלומי המ.ע.מ בגין חלקו בפרוייקט "רק" מועברים על ידו והוא לכאורה אדיש להם, אך עדין קיים לו חסכון מימוני מסויים.

יחד עם זאת, לדבר משמעות רבה ביותר, לשני הצדדים, במידה ובמבוצעת "עסקת קומבינציה נטו" בה הקבלן לוקח על עצמו גם את תשלומי מ.ע.מ שירותי הבניה שאמורים הבעלים הפרטיים לשלם – במקרה שכזה, אחוז הקומבינציה מגלם מראש את ההתחייבות הנוספת של הקבלן לבעלים ולשינוי בגובה המ.ע.מ הצפוי יש למעשה משמעות ישירה על כל אמדן התמורה בעסקה, גם לעניין מס שבח ומס רכישה.

ככול שהמ.ע.מ בפועל יהא נמוך, כך ניתן יהיה לטעון כי יש להקטין את תשלומי מס שבח ומס הרכישה בהתאם.

עפ"י החוק, במקרה כזה של ירידת שווי, כדאי וניתן לערער על המחיר אותו קובעות רשויות מ.ע.מ, תוך הצגת חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך לצורך הוכחה (ראה פס"ד מרומי אחוזה 74/95).

בחוות דעת השמאי תבחן קביעת שווי העסקה בשתי חלופות:

א.      ע"י השוואה למחירי שוק הנדל"ן באותו מועד, במונחי מזומן.
ב.    ע"י ניתוח חוזי ביצוע עדכניים למתן שירותי בניה ומחירונים רלבנטים, לצורך קביעת עלות הבניה והרווח העדכניים (ראה פס"ד ניכן ע"א 108/82 ופ.ל. חברה להשקעות ע"א 369/89).

נקיטה בדרך הנ"ל, עשוייה לחסוך הרבה מאוד כסף !

במידה והנכם מבצעים עסקת קומבינציה, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.

צפו בסרטון המצורף – יכול גם לעניין אתכם:

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר "התעשרות" של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

Call Now Button