האם להשקיע בקרקע חקלאית – קרקע לתכנון בעתיד

היסטוריה:

לאורך כל שנות קיומה של המדינה נשמעים סיפורים על אותם משקיעים שרכשו קרקע חקלאית “בסוף העולם ימינה”, והנה ביום בהיר אחד הופשרה הקרקע לבנייה, ואותם משקיעים יצאו ברכוש גדול. יש מיתוסים, יש אגדות- וקיימת מציאות.

אכן, בשנים הראשונות להקמת המדינה לא היו תוכניות מיתאר, אשר הלכו והתגבשו בהדרגה עם גידול האוכלוסיה במדינה. התוצאה הייתה שיותר ויותר קרקעות חקלאיות, שונה ייעודן לבנייה, הערים התרחבו והוקמו יישובים חדשים. קידום הליכי התכנון גרם לכך שאכן קרקעות נידחות שונה ייעודן, הן הפכו למבוקשות – וערכן עלה במאות אחוזים.

נמשיך עוד קצת היסטוריה, שתמחיש כיצד המציאות משתנה לגבי התייחסות לקרקע החקלאית:

עד לגליי העלייה מברית המועצות היה ידוע כי לשנות ייעוד של קרקע חקלאית הינו משימה כמעט בלתי אפשרית, וזאת לאור התנגדותה המתמדת של הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית (ולק”ח). לפיכך, גם הציפיות לשינוי ייעוד היו נמוכות, ובהתאם לכך גם שוויון של הקרקעות החקלאיות, בהשוואה לקרקעות לבנייה, היה נמוך.

החל מסוף שנות ה – 80 חל מהפך בגישה לשוויון של הקרקעות החקלאיות. גלי העלייה מרוסיה העמידו את רשויות התכנון בלחץ הולך וגובר. לחץ זה גרם לשינוי גישת הולק”ח, והפשרת קרקע חקלאית לבנייה הפכה ליעד שניתן להתמודד איתו ולהשיגו בתוך תקופת זמן קצרה או ארוכה- בהתאם למיקומה של הקרקע.

ברור כי המציאות התכנונית בשנות ה -90, השונה מבעבר, גרמה לעליית מחירן של קרקעות חקלאיות, באשר לכל קרקע חקלאית יש פוטנציאל וציפיות לשינוי ייעוד בעתיד הקרוב או הרחוק.

גורם נוסף: התפתחות החלטות רשות מקרקעי ישראל, לפיהן פוצו החוכרים החקלאיים עד כדי 27% משווי הקרקע בייעוד החדש.

על גובה הפיצוי הוגש בג”צ על ידי “הקשת המזרחית”, ובעקבותיו בוטלו החלטות המנהל הקודמות בעניין הפשרת הקרקע החקלאית המוחזקת על ידי חוכרים.
התוצאה:  בעשור האחרון אין כמעט הפשרת קרקעות חוכרים בסקטור החקלאי, ושוויון של זכויות החכירה בקרקעות אלו ירד מאוד.
הנוהל כיום של רמ”י הוא פדיון זכויות החוכר במחירים הנמוכים עשרות מונים משוויה של קרקע דומה שבבעלות פרטית.

המצב כיום:

כיום קיימות תוכניות מיתאר ארציות ומחוזיות מעודכנות ובחלק ניכר מהישובים קיימות גם תכניות מתאר כוללניות. כל הנ”ל קובעות כבר את ייעודי הקרקע ועתודות הקרקע לניצול למשך 20 השנים הבאות, כלומר: כאשר התכנון העתידי ל- 20 השנים הבאות (לפחות) כבר מגובש, קשה מאוד להצביע על אותה קרקע חקלאית שישונה ייעודה בעתיד הקרוב, אלא רק על אותן אלה שסווגו כבר בתוכניות המיתאר בתחום אזור פיתוח עירוני, או בתחום פיתוח כפרי. מנגד, קרקעות חקלאיות סמוכות שסווגו באזור “נוף כפרי פתוח” וכו’, משמעותו הינה כי השטח לא יופשר לבנייה בעתיד הנראה לעין.

מבוא זה לא שולל השקעה בקרקע חקלאית, אלא רק מנסה למתן את האשליות ואת המיתוסים שברכישת קרקע חקלאית.

חלומות התעשרות:

מעשה של יומיום כאשר לזוג צעיר מציעים לרכוש חצי דונם של קרקע חקלאית במחיר של 135,000 ₪, ממש סכום פעוט לעומת חלום ההתעשרות או הבית הכפרי שיזכו לו בעתיד הקרוב. בדרך מספרים לו, או אפילו מציגים לו תוכנית שהכין אדריכל המציגה את האזור כשכונת מגורים, שבתוך שלוש עד חמש שנים תאושר וזאת בשעה שלתוכנית אין כל מעמד סטטורי.
יתרה מכך, על פי תוכנית המיתאר המחוזית, הקרקע מסווגת כשטח כפרי פתוח. כלומר, ההסתברות היא שגם בעוד 15 שנה לא ישתנה ייעוד בקרקע, ובמקרה הגרוע הקרקע נמצאת בתוך שמורת טבע, שתישאר כזאת עד אחרית הימים. אם הזוג הצעיר היה מעיין באתר רשות המיסים, הוא היה מוצא שאותה חברה עסקית, שמציעה לו את הקרקע כיום במחיר של 270 ₪ למ”ר רכשה היא עצמה, כמה חודשים קודם לכן, את החלקה כולה, ששטחה 20 דונם, לפי 50 ₪ למ”ר. אבל החברה יודעת למכור קרקע בתוספת חזון/ חלום ולכן המחיר קפץ פי חמישה. השאלה הנשאלת מה קרה בשוק שהקפיץ את המחיר? ובכן, התשובה הינה ציור יפה של אדריכל ותו לא.

סיפורי התעשרות בהשקעה בקרקע חקלאית, שהיו נכונים בעשורים הקודמים ובעיקר בתקופת העלייה הרוסית בתחילת שנות ה -90, אינם תופסים כיום.

כיום אין כבר משמעות ל”מידע פנימי” וקרקע חקלאית לא משנה את יעודה בהפתעה. קרקעות “חקלאיות” שצפויות לשנות את יעודן, ידועות ככאלו כבר מתוקף מתכניות המתאר הארציות/מחוזיות/מקומיות ומחירן בשוק גבוה בהתאם. כמובן שניתן להשקיע בהן (במידת הזהירות הנדרשת), אך בסופו של יום לא מדובר יהיה בהתעשרות פנומנלית כמו באגדות העבר. ייזהר הקונה.