תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

עפ”י סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, תשנ”ג-1963  ניתן להכיר בהוצאות הכרוכות בבניית נכס שנמכר.
אולם, לעיתים, אין בידי המוכר רישום מסודר (קבלות וכדו’) היכול להעיד על סכום הוצאות הבניה שהוא מעוניין לנכות – במקרה זה, ניתן להציג חוו”ד שמאי לאמדן הוצאות הבניה הישירות והעקיפות.
בפס”ד שניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים בוע 2046/01 לודמילה מאיר נ’ מנהל מיסוי מקרקעין אזור ירושלים, נידון נושא זה בהרחבה ונקבעו 4 קריטריונים מרכזיים הנדרשים לשם הכרה בהוצאות בהעדר קבלות.

אם ההוצאות מותרות בניכוי לפי פקודת מס הכנסה (ואפילו אם לא נוכו בפועל ולמעשה), כי אז סעיף 39 לחוק, לענין הוצאות אלה, אינו יכול לחול.

ב.      מי שמבקש הכרה בהוצאות, עליו הראיה, ועליו להביא את “הראיה הטובה ביותר”, ככל האפשר.
אם אין בידו להביא ראיה “טובה” או “מספקת” כגון קבלות, חשבוניות חוזים וכדו’, עליו ליתן הסבר סביר לכך, ולשכנע את רשות המס בענין הסיבה המונעת ממנו להביא את הראיה כאמור.

ג.      בהעדר קבלות וכדו’, מן הראוי לבסס את אמדן ההוצאות עפ”י הוראת ביצוע מס שבח 23/98 והוראה מספר 9א – עלויות הבניה יתבססו על מחירים מקובלים בשוק והערכת היקף הבניה שבוצעה ושווי העלויות ראוי שתיעשה, על ידי מומחה בתחום, תוך אבחנה בסוג הבניה שנעשתה, כגון, בניה רוויה או צמודת קרקע, בניה משובחת או סטנדרטית וכיוצא באלה נתונים.

ד.    על מנת שאמדן העלויות, שמוצג בחוות דעת המומחה מטעם הנישום יתקבל על ידי הרשות, על הנישום להוכיח, כי אכן הוציא מכיסו סכומים דומים (אף אם אין בידיו ראיות ספציפיות לכל הוצאה בנפרד). כלומר, על הנישום להראות כי אכן בוצעו על ידו העברות כספים בהיקף דומה (באמצעות דפי בנק וכדו’) או שקיבל לידיו הלוואה בסכום מתאים או שעמדו לו מקורות מימון אחרים.

בשנים האחרונות פרסמה אף רשות המיסים את  חוזר מס הכנסה מס’ 2/2012 הדן באסמכתאות להתרת הוצאות ו/או דרישת עלויות. זאת, בעקבות עקרונות שנקבעו במספר פסק דין נוספים (עמ”ה 1068/00 פס”ד הידרולה, ע”א 3568/08 פס”ד חברה בע”מ, עמ”ה 525/02 פס”ד דגמין).

לסיכום, מכרתם נכס ?
רוצים להפחית את מס השבח אבל אין קבלות שתומכות בהוצאת שניתנות לניכוי ?

לא להתייאש !ניתן לבצע הערכה ואמדן של ההוצאות ע”י מומחה ולהגיש כראיה לרשות המיסים.

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל”ן (גם עסקה “קטנה”), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.

במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום מס, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.