תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

עפ"י סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, תשנ"ג-1963  ניתן להכיר בהוצאות הכרוכות בבניית נכס שנמכר.
אולם, לעיתים, אין בידי המוכר רישום מסודר (קבלות וכדו') היכול להעיד על סכום הוצאות הבניה שהוא מעוניין לנכות – במקרה זה, ניתן להציג חוו"ד שמאי לאמדן הוצאות הבניה הישירות והעקיפות.
בפס"ד שניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים בוע 2046/01 לודמילה מאיר נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור ירושלים, נידון נושא זה בהרחבה ונקבעו 4 קריטריונים מרכזיים הנדרשים לשם הכרה בהוצאות בהעדר קבלות.

א.      הכרה בהוצאות הינה בתנאי שההוצאות אינן מותרות בניכוי לפי פקודת מס הכנסה.

אם ההוצאות מותרות בניכוי לפי פקודת מס הכנסה (ואפילו אם לא נוכו בפועל ולמעשה), כי אז סעיף 39 לחוק, לענין הוצאות אלה, אינו יכול לחול.

ב.      מי שמבקש הכרה בהוצאות, עליו הראיה, ועליו להביא את "הראיה הטובה ביותר", ככל האפשר.
אם אין בידו להביא ראיה "טובה" או "מספקת" כגון קבלות, חשבוניות חוזים וכדו', עליו ליתן הסבר סביר לכך, ולשכנע את רשות המס בענין הסיבה המונעת ממנו להביא את הראיה כאמור.

ג.      בהעדר קבלות וכדו', מן הראוי לבסס את אמדן ההוצאות עפ"י הוראת ביצוע מס שבח 23/98 והוראה מספר 9א – עלויות הבניה יתבססו על מחירים מקובלים בשוק והערכת היקף הבניה שבוצעה ושווי העלויות ראוי שתיעשה, על ידי מומחה בתחום, תוך אבחנה בסוג הבניה שנעשתה, כגון, בניה רוויה או צמודת קרקע, בניה משובחת או סטנדרטית וכיוצא באלה נתונים.

ד.    על מנת שאמדן העלויות, שמוצג בחוות דעת המומחה מטעם הנישום יתקבל על ידי הרשות, על הנישום להוכיח, כי אכן הוציא מכיסו סכומים דומים (אף אם אין בידיו ראיות ספציפיות לכל הוצאה בנפרד). כלומר, על הנישום להראות כי אכן בוצעו על ידו העברות כספים בהיקף דומה (באמצעות דפי בנק וכדו') או שקיבל לידיו הלוואה בסכום מתאים או שעמדו לו מקורות מימון אחרים.

בשנים האחרונות פרסמה אף רשות המיסים את  חוזר מס הכנסה מס' 2/2012 הדן באסמכתאות להתרת הוצאות ו/או דרישת עלויות. זאת, בעקבות עקרונות שנקבעו במספר פסק דין נוספים (עמ"ה 1068/00 פס"ד הידרולה, ע"א 3568/08 פס"ד חברה בע"מ, עמ"ה 525/02 פס"ד דגמין).

לסיכום, מכרתם נכס ?
רוצים להפחית את מס השבח אבל אין קבלות שתומכות בהוצאת שניתנות לניכוי ?

לא להתייאש !ניתן לבצע הערכה ואמדן של ההוצאות ע"י מומחה ולהגיש כראיה לרשות המיסים.

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל"ן (גם עסקה "קטנה"), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.

במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום מס, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר "התעשרות" של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

Call Now Button