היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון ובניה התשכ"ה-1965, במידה וחלה השבחה ב"מקרקעין", מחמת הרחבת זכויות הניצול בהם או בדרך אחרת, ישלם בעליהם היטל השבחה.
הגדרת המושג "מקרקעין" נדרש להכרעה בפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז דרום (ערר את 86112/09).

ועדת הערר קבעה, כי כוונת המחוקק הינה, כי " מקרקעין " (המהווים את היחידה הבסיסית לצורך גביית היטל השבחה) הינם "מגרש" מכח תכנית או "יחידת רישום".
דהיינו, לא ניתן לחשב את גובה היטל ההשבחה הכולל שנוצר לחטיבת קרקע או צירוף של מגרשים, אלא יש להתייחס לכל יחידה בנפרד.
 
מה זה בכלל משנה ? האם מתקבל היטל השבחה בסכום שונה?
 
כפי שנציג במאמר זה, ישום דקדקני של החלטת ועדת הערר (שהינה טריוויאלית לכאורה) עשוי להביא להפחתה של עשרות אחוזים בגובה היטל השבחה במקרים מסויימים – כדאי לקרוא בעיון…
 
ועדת הערר מביאה בהחלטתה שלל נימוקים חוקיים להגדרת "מקרקעין" ומדגישה את העקרון הכלכלי להגדרה לפיו "היחידה הבסיסית", לצורך גביית היטל, הינה אותה יחידה קניינית עצמאית שניתן לערוך דיספוזיציה בה בלבד. כך, "מגרש" ניתן למכירה, שעבוד או השכרה בנפרד ללא כל תלות במגרש אחר.
 
היבט נוסף שזוכה להתייחסות, הינו מהות הבעלויות במקרקעין השונים, כאשר ועדת הערר קובעת, כי יש לחשב את היטל ההשבחה לכל "מגרש" בנפרד תוך התעלמות מזהות בעליו. דהיינו, אין כל רלבנטיות אם לבעלים מסויימים יש באותה תוכנית מספר "מגרשים", אלא, יש להתייחס לכל מגרש בנפרד כאילו הוא בבעלות שונה (אפילו אם המגרשים צמודים).
 
סיכום
ועדת הערר מגדירה שני כללים לחישוב היטל השבחה:
 
       הראשון – יש להתייחס ליחידה הבסיסית שהינה "מגרש" או למעשה לאותה יחידה עצמאית (בין אם היא רשומה  בטאבו או לא) שניתן למכור אותה בנפרד ללא תלות ביחידות אחרות.
 
       השני – לא משנה זהות הבעלים, ויש להתייחס לכל יחידה בנפרד.
 
בהתאם להחלטה זו נביא דוגמא פופולארית בה ניתן ליישם את העקרונות הנ"ל ולהפחית את היטל ההשבחה משמעותית.
 
פעמים רבות אנו נתקלים במקרה בו נמכר בנין מגורים (בד"כ ישן) הכולל זכויות בניה נוספות רבות, ע"י כלל בעלי הבניין או אפילו ע"י אדם בודד המחזיק בבעלות על כל הבנין.
במצב זה, הועדה המקומית דורשת תשלום היטל השבחה שמחושב פשוט לפי שוויין של כלל זכויות הבניה שטרם נוצלו. במקרה שכזה, לרוב הויכוח על גובה ההיטל מתמקד רק במחלוקת שמאית "פשוטה" על ערכן של זכויות הבניה לפי נתוני ההשוואה בשוק.
 
אולם, אם ניישם באופן דקדקני את עקרונות החלטת ועדת הערר הנ"ל, נוכל מיידית לצמצם את ההיטל בעשרות אחוזים:
 
נניח לדוגמא שמדובר במכירת בנין בת"א הכולל 10 דירות ובנוסף קיימות זכויות בניה לעוד 400 מ"ר על הגג (2 קומות נוספות).
כאמור, היחידה הבסיסית אליה יש להתייחס הינה אותה יחידה עצמאית שניתן למכור בנפרד!
לכן, ההיטל צריך להיות מחושב בנפרד לכל דירה בבנין ולא לכל הבנין כחטיבה אחת. המשמעות היא, שבמקום לטעון כי לכלל הבנין נותנו זכויות בניה בשטח של 400 מ"ר, יש לקבוע, כי לכל דירה בנפרד קיימות זכויות נוספות רק עפ"י חלקה היחסי ברכוש המשותף (כ- 10%). זכויות אלו בד"כ אינן צמודות לדירה ובודאי שאינן ניתנות לניצול בנפרד אלא רק ע"י שיתוף פעולה של כלל הבעלים.
לפיכך, במקום שסה"כ זכויות הבניה יחושבו עפ"י שוויין הריאלי המלא בשוק,  הרי שיש לחשב את הזכויות היחסיות לכל דירה, תוך ביצוע הפחתה מהותית לאור העובדה שמדובר בזכויות "שוליות", בלתי צמודות ובלתי ניתנות לניצול מיידי (עקב הצורך בשת"פ של כל הבעלים). 
כלומר יש לבצע הפחתה בגין "אי זמינות" ו"מושע".
(ואכן, גם ועדה המקומית בבואה לחשב היטלי השבחה במכירת דירה בודדת מתוך בנין שלם נוקטת בגישה זו ודורשת היטל נמוך משמעותית).
 
לכאורה תטען הועדה המקומית, כי לא נכון לנקוט בגישה זו שהרי אם למשל הבנין כולו בבעלות אדם יחיד או מספר בעלי משפחה קרובים, אין למעשה כל מגבלה בניצול הזכויות ולא קיימת שום בעיית "מושע".
על כך, יש להשיב, כי ועדת הערר בהחלטה הנ"ל קבעה מפורשות, כי יש להתעלם מזהות הבעלים ולכן יש לחשב את ההיטל עבור כל דירה בנפרד כאילו היא בבעלות שונה מהאחרת!

יתרה מכך, בחוק נקבע כי יש להעריך את שווי המקרקעין לצורך היטל השבחה "כאילו נמכרו בשוק החופשי" לכן יש לבחון מה המחיר שהיה משלם קונה פוטנציאלי זר שהיה רוכש את אחת הדירות בבנין ונהפך לשותף עם שאר בני "המשפחה". כך, שממילא אין רלבנטיות ליחסים המיוחדים של הבעלים הנוכחיים. 
 
יחד עם זאת, הועדה המקומית עשוייה לזעוק כי מדובר ב"עשיית עושר שלא במשפט", הרי הבעלים (היחיד או הקבוצה המאוחדת) מכרו בו זמנית כולם את הדירות, כך שקיבלו לידם תמורה מלאה עבור הזכויות ולמעשה הם מתעשרים על גב הקופה הציבורית.
על כך קיימת תשובה נחרצת – עפ"י החוק, היטל ההשבחה מחושב לפי מועד אישורה של התכנית המשביחה (ל"מועד קובע" בעבר) ולא למועד עסקת המכר (מועד העסקה הוא רק המועד בו הבעלים חייב לשלם את ההיטל).
כך שלעולם אין כל רלבנטיות לתנאי עסקה זו או אחרת (לכל היותר, מחיר עסקה יכול לשמש כנתון שוק אינדיקטיבי לשווי הנכס במועד קובע מסויים).
למעשה מסיבה זו קיים תשלום אחר שהינו "מס שבח" המשולם לאוצר המדינה ונגזר ישירות ממחיר העסקה הספציפית וממידת ה"התעשרות" הריאלית של הבעלים.
 
כאמור בדרך זו ניתן להביא להפחתת עשרות אחוזים בדרישת ההיטל.
 
הדוגמא הנ"ל הינה אחת מיני רבות שניתן ליישם בהן את החלטת ועדת הערר ולהביא להפחתה עקרונית בהיטל, אך  זאת רק בכפוף לניתוח מעמיק של כל מסמכי תב"ע ספציפית (התקנון, התשריט והנספחים) בתאריכים הרלבנטיים, שיביא לישום נכון ולתוצאה הרצוייה.
כמו כן, לצורך מיצוי ההליכים, יש מקום גם לערער לגופו של עניין, מבחינה כלכלית, על עצם תחשיבי שומת הועדה וערכי השווי הבסיסיים.

צפו בסרטון המצורף – יכול גם לעניין אתכם:

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

Call Now Button

איך לשלם פחות היטל השבחה

הרצאה מצולמת ב-49 שקלים בלבד

אנחנו מזמינים אותך, לצפות בהרצאה חדשנית ומרתקת, שבה נדבר על היטל השבחה מזווית פיקנטית ושונה ממה שבדרך כלל מקובל – ונעסוק קצת בצד המשפטי ורבות בצד הכלכלי והפרקטי! 💰💰💰