הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

במאמר זה נעסוק במקרה בו אדם קנה בעבר נכס בשלמות אבל כיום מוכר רק חלק ממנו.
כיצד נקבע גובה תשלום מס השבח במצב שכזה ?
בעוד שמחיר המכירה כיום מתייחס רק לחלק מהנכס, הרי שמחיר הרכישה בעבר שולם בגין כל הנכס בשלמות. אם כך, איזה סכום מתוך מחיר הרכישה הכולל בעבר יש לשייך לחלק שנמכר כיום, על מנת לבדוק מהו הרווח (ה"שבח") החייב במס שנוצר מהמכירה (אם בכלל…)?

אופן החישוב בסיטואציה כזו העסיק גם את ביהמ"ש העליון בפס"ד מנהל מיסוי מקרקעין נ' מרדכי מירון ואח' ע"א 3988/00.

ככלל, דרך החישוב נקבעה ע"פ חוק מיסוי מקרקעין סעיף 22 , אשר קובע את האופן שבו ייוחס לממכר חלק משווי הרכישה הכולל, וכך לשון הסעיף:
"שווי הרכישה במכירת זכות בחלק מסויים או בלתי מסויים במקרקעין – הוא חלק יחסי משווי הרכישה לפי פרק זה, של הזכות שממנה נמכר החלק, כיחס שבין החלק הנמכר לכלל הזכות".

ביהמ"ש נדרש להכריע במחלוקת באשר לפרשנות המונח – "כיחס שבין החלק הנמכר לכלל הזכות".

 

מנהל מיסוי מקרקעין טען, כי יש לפרש מונח זה עפ"י היחס בין השטח הנמכר לשטח כלל הזכות, כדלקמן:                                                   

שווי הרכישה של החלק הנמכר  =  

מחיר רכישת כלל הזכות X (שטח כלל הזכות/שטח החלק הנמכר)      

 

מאידך, הנישומים טענו, כי יש לפרש המונח כיחס שבין שווי החלק הנמכר ובין שווייה של כלל הזכות ביום המכירה, כדלקמן:

שווי הרכישה של החלק הנמכר  =  

 מחיר רכישת כלל הזכות X (שווי כלל הזכות ביום המכירה/שווי החלק הנמכר כיום)      

 
ברור הדבר, כי כאשר מדובר בנכס אשר חלקיו אינם הומוגנים, קיים הבדל גדול בין שני אופני החישוב דלעיל, כשנמכר חלק ספציפי מהנכס.

לדוגמא:
במכירת חלק מסויים (נניח מגרש לקוטג') ממתחם קרקע הכולל יעודים שונים, כגון, מגרשי בניה לקוטג'ים, בתים משותפים וכו'  – כאשר עסקת הרכישה ומחירה בזמנו התייחסו לכלל המתחם כיחידה כוללת אחת.

במכירת חלק מסויים במבנה (נניח חנות), כשהמבנה מחולק לשימושים שונים, כגון, קומת קרקע מסחרית ("הממכר"), קומת משרדים וקומות מגורים – בעוד שעסקת הרכישה ומחירה התייחסו למגרש, שעליו לימים הוקם הבנין כולו.

בית המשפט דחה את אופן החישוב שהוצע ע"י הנישומים, ולמען פשטות החישוב והוודאות, קיבל את שיטת מנהל מיסוי מקרקעין לחישוב עפ"י יחסי השטחים.
עם זאת, הועלתה ביקורת כנגד כל אחת מהשיטות שהציעו הצדדים ולכל אחת מהן חסרונות משלה במקרה בו מיושמת הנוסחה על מכירת חלק מסויים ממקרקעין לא הומוגניים.

לפיכך, נקבע כי יש יתרון בשיטת החישוב של "יחס של שטח", אך רק באותם מקרים שאין בידי הנישום כדי להראות לפקיד השומה נתונים המוכיחים את שווי הרכישה של החלק הנמכר – במועד ההיסטורי (!)

וכדברי כב' השופט י. טירקל:
"לענין זה אעיר כי לדעתי, יש להקל על הנישום ולאפשר לו להוכיח את שווי הרכישה אפילו על פי ראיות עקיפות ואפילו בקירוב".

מסקנה:
כאשר מתבצעת מכירה של חלק ספציפי מתוך נכס לא הומוגני, ששטחיו אינם בעלי שווי זהה למ"ר, בעוד שמחיר הרכישה התייחס בזמנו לכלל הנכס, ניתן להציג ראיות באשר לשווי הרכישה ההסטורי שיש לשייך לחלק הספציפי שנמכר.
זאת, ע"י הגשת חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך.

חוו"ד השמאי תנתח ותפריד את מחיר הרכישה ההיסטורי הכולל למרכיביו השונים עפ"י חלקי הנכס הרלבנטים, או לחילופין, יוערך באופן ספציפי החלק המסויים עפ"י מחירי השוק המקובלים – והכל נכון למצב שוק המקרקעין והנכס במועד רכישתו בעבר.

לאור ההלכה האמורה, בטרם הגשת דיווח על עסקה לרשויות המס, ראוי לערוך בדיקה מקדמית הכוללת אמדן של שווי הרכישה ההסטורי שניתן לייחס לחלק הנמכר (בידי חלק מהשמאים הותיקים קיימים נתוני שוק גם מלפני עשרות שנים). 
במידה ותוצאת המס תהא עדיפה על פני חישוב יחסי השטחים, ראוי לצרף להצהרה חוו"ד מומחה של שמאי מקרקעין מוסמך.

בשלב זה, עוד לפני שתתחילו בטיפול ארוך וממושך בעסקת נדל"ן (גם עסקה "קטנה"), אנחנו מזמינים אותך לפגישת יעוץ מקדמית, בה נוכל לסייע בידך לזהות ולאמוד את היבטי המיסוי בה, ולתרום מנסיוננו הרב כך שהעסקה תתוכנן באופן חסכוני ואופטימלי.
במידה ונתקבלה לידכם דרישה לתשלום מס, הנכם מוזמנים לפנות לחברתנו ליעוץ מקדמי, יחדיו נוכל להגיע למסקנה אופרטיבית באשר לטיפול הרצוי.

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

כיצד לשלם פחות מס שבח בהעברת נדל"ן בין חברות קשורות

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר "התעשרות" של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

7 תמרורי אזהרה בהליך שינוי יעוד קרקע הכולל איחוד וחלוקה מחדש ("רפרצלציה")

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

צמצום הסיכון לתביעה עתידית, בגין רשלנות מקצועית, כנגד עו"ד המעורב בעסקאות נדל"ן

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

Call Now Button