היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

גלעד המאירי
כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין

פעמים רבות יזמים, קבלנים ובעלי נכסים מגישים בקשה להיתר בניה הכוללת גם הקלות כמותיות, כלומר בקשה לתוספת זכויות בשיעור של 6% ("לשיפור תכנון") ו/או 5% (למעלית) וכיו"ב.

כמובן שבקשה זו גוררת דרישה לתשלום היטל השבחה.

באופן פשטני ניתן להציג את אופן חישוב היטל ההשבחה עבור ההקלות באופן הבא:

השטח המבוקש כהקלה X שווי למ"ר זכויות בניה = השבחה.
ההיטל הינו כמובן מחצית מההשבחה.
האומנם כך ??

כפי שנציג במאמר זה, קיים טיעון מאוד פשוט והגיוני שיכול בקלות להפחית עד 25% מגובה היטל השבחה. ולא מדובר ב"תיאוריה", הטיעון שנציג נטען בפני שמאי מכריע והתקבל במלואו.

זהו הסבר הטיעון:

על מנת לחשב את גובה ההשבחה יש כאמור לכפול את היקף השטח המבוקש בשווי למ"ר.
מטבע הדברים, השווי למ"ר נגזר ממחירי השוק, כלומר בהתאם ל"שווי השוק" במועד הקובע.

בטרם נתקדם בהסבר הטיעון, חשוב להבהיר את המושגים "שווי" ו"שווי שוק".  

שווי – ההגדרה הכלכלית האוניברסאלית המקובלת לשווי נכס (הן נדל"ני והן אחר), היא: הערך הנוכחי של זרם הנאות – תועלות עתידיות (מדודות במונחי כסף) לאורך תקופת חייו הכלכליים הצפויה של הנכס.
הגדרה זו מתבססת על כך כי ניתן לכמת את התועלת העתידית למונחים כספיים, ולכן בשוויו הנוכחי של נכס באות לידי ביטוי כל התועלות וההכנסות העתידיות.  

שווי שוק – ההגדרה השמאית-כלכלית הקלאסית של המונח, הינה: הסכום ההגיוני ביותר בעל ההסתברות הגבוהה ביותר שעשוי להתקבל, בתאריך נתון, במונחי מזומן או שווה ערך למזומן, עבור הזכויות בנכס, בכפוף לחשיפה סבירה, בשוק פתוח ותחרותי בעסקה הוגנת, כאשר המוכר והקונה נוהגים באופן זהיר, במודעות מלאה וללא לחצים.
בשוק פתוח שבו הנתונים ידועים לצדדים, סביר כי מחיר עסקה בין צדדים יבטא את הערך הנוכחי של זרמי התועלות העתידיות.

מסקנה : 
שווי שוק מגלם בתוכו את הערך הנוכחי של כל ההנאות-התועלות העתידיות הצפויות בנכס.
הואיל ולצורך קביעת היטל השבחה מתייחסים לשווי שוק של זכויות בעלות, מתקבל כי "שווי השוק" משקף זכות להפקת תועלות עתידיות לצמיתות !

אבל…

האם כאשר אנו עוסקים בקבלת זכויות בניה במסגרת הקלה, אכן מדובר בקבלת זכויות בניה לצמיתות ? 

בוודאי שלא !
הרי לזכויות בניה הניתנות במסגרת בקשה להקלות יש "תאריך תפוגה" והן למעשה "זכויות מתכלות".

זכויות בניה בהקלה מתקיימות רק במסגרת אותו היתר בניה בו נתבקשו, לכן הן בתוקף רק כל עוד הבית שנבנה עפ"י אותו ההיתר עומד על תילו. ביום שבו הבית יהרס בעתיד, גם זכויות הבניה שניתנו כהקלה יבואו אל קיצן…

אם כך, לא ניתן סתם באופן פשטני להכפיל את היקף הזכויות המבוקשות ב"שווי השוק" שלהן, כיוון ששווי השוק כאמור מתייחס ל"צמיתות", בעוד שבמקום זאת, יש להביא בחשבון את אורך החיים הצפוי של המבנה ואת המועד הצפוי להריסתו בעתיד (גם אם מדובר בעתיד רחוק מאוד…).

בעניין זה נדגיש, כי יש לבחון את אורך החיים האפקטיבי מבחינה כלכלית ולא את משך החיים הפיסיים.
בעוד שמבחינה פיסית מבנה צפוי לעמוד על תילו 50 שנים ואף יותר מכך, הרי שמבחינה כלכלית, יתכנו מקרים בהם אפילו לאחר 30 שנים בלבד יסתיימו חייו הכלכליים של המבנה ותהא כדאיות בהריסתו (לצורך בניית מבנה חדש מתאים ואפקטיבי יותר לאותם צרכים עתידיים).
אגב, ככול שהאזור בו מצוי הנכס הוא איזור יקר יותר, כלומר אזור בו שווי מרכיב הקרקע מתוך כלל שווי הנכס הינו גבוה יותר, כך תרומת המבנה לשווי קטנה יותר ואורך החיים הכלכלים העתידיים של המבנה קצר יותר. 

עד כמה ההבדל יכול להיות קריטי אם ניישם את הטיעון הנ"ל ? הינה דוגמה פשוטה:

נניח שמוגשת בקשה להיתר לבניית וילה יוקרתית בהרצליה פיתוח, על מגרש בשטח דונם, שכוללת הקלות של 11%, כלומר, תוספת של 110 מ"ר.
לצורך הדוגמא נקבע כי "שווי השוק" של זכויות בניה באזור הינו 15,000 ש"ח למ"ר, כאשר מדובר בזכויות בבעלות לצמיתות.
כלומר, אלמלא נביא בחשבון את העובדה כי זכויות הניתנות בהקלה הינן "זכויות מתכלות", יתקבל היטל השבחה באופן הבא:

1,650,000ש"ח = 15,000ש"ח 110Xמ"ר

825,000ש"ח = 2 / 1,650,000ש"ח

כעת, נביא בחשבון את העובדה כי בדוגמא הנ"ל אורך החיים הכלכלי הצפוי של המבנה הינו כ- 35 שנים:

בעוד ששווי לצמיתות הינו כאמור 15,000 ש"ח למ"ר, מתקבל כי שווי מהוון של אותה "תועלת" ל- 35 שנים בלבד יעמוד על כ- 12,000 ₪ (לפי שיעור היוון מקובל של 5% לשנה).
כך, מתקבל היטל השבחה נמוך בשיעור של 20% !!!

ואגב, גם אם היינו מביאים דוגמא מאזור זול יחסית, בו חיי המבנה צפויים להיות ארוכים יותר, עדין מקובל להניח תקופה של 50 שנים כ"חסם עליון" לחיי מבנה. כך שגם במקרה כזה, היתה עדין נוצרת הפחתה בשיעור מינימלי של כ- 9%. 

כמובן שהטיעון נכון ליישום לגבי כל סוג של הקלה ובכל סוג והיקף של פרוייקט.

ה"טיפ" הנ"ל מהווה טענה עקרונית שעשויה להפחית את שומת היטל ההשבחה, אך  רק ניתוח מעמיק של כל מסמכי תב"ע ספציפית (התקנון, התשריט והנספחים) ושל תכנית הבקשה להיתר ("גרמושקה") יביא ליישום נכון ולתוצאה המיטבית.
כמו כן, לצורך מיצוי ההליכים, תמיד יש מקום לבחון גם את שאר ההיבטים הכלכליים/משפטיים/תכנוניים וכמובן את עצם תחשיבי שומת הועדה וערכי השווי הבסיסיים.

צפו בסרטון המצורף – יכול גם לעניין אתכם:

לשיחת ייעוץ והכוונה ראשונית ללא עלות מלאו את הפרטים ונחזור אליכם:

אהבתם את המאמר? שתפו אותו עם חברים וקולגות, הם יודו לכם

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב email
שיתוף במייל
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואסטאפ
שיתוף ב print
הדפסה

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

חוק מיסוי מקרקעין – כיצד תשלמו פחות מיסים על דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה שטרם נוצלו

רעיון יצירתי להקטנת מס שבח בעת מכירת "דירת מגורים" הכוללת זכויות בניה נוספות

מכירת דירת מגורים החייבת במס שבח – זהירות מאלמנט הפחת

טענה יצירתית שיכולה לעזור לבעלי נכסים להימנע מתשלום קנסות גבוהים לעירייה עקב פיצול דירות

תשלום מס שבח – הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים, גם ללא קבלות

היטל השבחה – כיצד להמנע מתשלום בלתי חוקי

תיקונים צפויים בחוק התכנון והבניה – ביצוע תכנון מס בקשר להיטל השבחה

רעיון יצירתי איך להפחית מס שבח ב-50% במכירת קרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה

היטל השבחה – כיצד ניתן להפחית חיובים ע"י הגדרה מדוייקת של המונח "מקרקעין"

היטל השבחה -טיפול מונע והקטנת חבות כבר בתחילת הכנת תכנית בנין עיר

כיצד ניתן להקטין תשלומי מס שבח ע"י הפעלת הזיכרון האישי

הפחתת היטל השבחה באמצעות הוכחת פוטנציאל לקבלת הקלות בניה

כיצד להימנע מתשלום מס שבח עודף במכירת נדל"ן בין חברות בעלות קשרים עסקיים

איך יזם או בעל קרקע יכול להמנע מתשלום היטל השבחה ע"י הוצאת היתר במספר שלבים במקום בבת אחת

טבלאות הקצאה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה – מוקשים צפויים ולמה כדאי לשים לב

כיצד ניתן להקטין את החבות בהיטל השבחה מיד עם אישורה של תכנית בנין עיר חדשה

איך אפשר לנצל את הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 בשביל להפחית היטל השבחה עבור תכניות אחרות

איך לשלם פחות היטל השבחה בנכסים בעלי מאפיינים עסקיים

חיובים בלתי חוקיים בהיטל השבחה – לקרוא, להזהר וליישם

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש

שינוי יעוד קרקע חקלאית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש – טיפ חשוב

אי תשלום מס שבח במכירת זכויות בניה בחכירה

קבלת תוספת זכויות בניה בתכנית חדשה בלי להגדיל את סה"כ הבניה המותרת בה

מכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה נוספות – שיקולים פרקטיים ומסקנות כיצד לחסוך במס שבח

איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות

היטל השבחה – ביטול מוחלט של חיוב בסך 3.2 מיליון ש"ח (לקרוא, ללמוד וליישם)

הקטנת חבות במס שבח במכירת חלק ספציפי מנכס ע"י קביעת מחיר רכישה נכון

כיצד ליצור "תעודת ביטוח" כנגד היטל השבחה – איך לנטרל את הסיכון של הגדלת ההיטל ע"י שמאי מכריע

הקטנת חבות במס שבח ובמס רכישה ב"עסקאות נטו"

כיצד להקטין תשלומי מ.ע.מ, מס שבח ומס רכישה בעסקת נדל"ן

אי תשלום היטל השבחה בנכסים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל

כיצד לקבל הלוואה עסקית מבנק מסחרי ללא עיכובים מיותרים

הערכות שווי נדל"ן – "מוקשים כלכליים" על פי תקן 13 IFRS – תקן דיווח כספי בינלאומי

היטל השבחה – מהו "הטיעון המנצח" שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

ביטול חיובי היטל השבחה בהעדר "התעשרות" של בעל הקרקע ישום מוצלח של הלכת קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

קבלת החזר כספי מרשות מקרקעי ישראל בגין תשלום היטל השבחה

כיצד להמנע ממיסוי זכויות בניה פוטנציאליות בעת מכירת דירת מגורים

Call Now Button