היטל השבחה – מהו “הטיעון המנצח” שיכול להפחית עד 25% מסכום היטל השבחה בגין הקלות בניה

פעמים רבות יזמים, קבלנים ובעלי נכסים מגישים בקשה להיתר בניה הכוללת גם הקלות כמותיות, כלומר בקשה לתוספת זכויות בשיעור של 6% (“לשיפור תכנון”) ו/או 5% (למעלית) וכיו”ב.

כמובן שבקשה זו גוררת דרישה לתשלום היטל השבחה.

באופן פשטני ניתן להציג את אופן חישוב היטל ההשבחה עבור ההקלות באופן הבא:

השטח המבוקש כהקלה X שווי למ”ר זכויות בניה = השבחה.
ההיטל הינו כמובן מחצית מההשבחה.
האומנם כך ??

כפי שנציג במאמר זה, קיים טיעון מאוד פשוט והגיוני שיכול בקלות להפחית עד 25% מגובה היטל השבחה. ולא מדובר ב”תיאוריה”, הטיעון שנציג נטען בפני שמאי מכריע והתקבל במלואו.

זהו הסבר הטיעון:

על מנת לחשב את גובה ההשבחה יש כאמור לכפול את היקף השטח המבוקש בשווי למ”ר.
מטבע הדברים, השווי למ”ר נגזר ממחירי השוק, כלומר בהתאם ל”שווי השוק” במועד הקובע.

בטרם נתקדם בהסבר הטיעון, חשוב להבהיר את המושגים “שווי” ו”שווי שוק”.  

שווי – ההגדרה הכלכלית האוניברסאלית המקובלת לשווי נכס (הן נדל”ני והן אחר), היא: הערך הנוכחי של זרם הנאות – תועלות עתידיות (מדודות במונחי כסף) לאורך תקופת חייו הכלכליים הצפויה של הנכס.
הגדרה זו מתבססת על כך כי ניתן לכמת את התועלת העתידית למונחים כספיים, ולכן בשוויו הנוכחי של נכס באות לידי ביטוי כל התועלות וההכנסות העתידיות.  

שווי שוק – ההגדרה השמאית-כלכלית הקלאסית של המונח, הינה: הסכום ההגיוני ביותר בעל ההסתברות הגבוהה ביותר שעשוי להתקבל, בתאריך נתון, במונחי מזומן או שווה ערך למזומן, עבור הזכויות בנכס, בכפוף לחשיפה סבירה, בשוק פתוח ותחרותי בעסקה הוגנת, כאשר המוכר והקונה נוהגים באופן זהיר, במודעות מלאה וללא לחצים.
בשוק פתוח שבו הנתונים ידועים לצדדים, סביר כי מחיר עסקה בין צדדים יבטא את הערך הנוכחי של זרמי התועלות העתידיות.

מסקנה : 
שווי שוק מגלם בתוכו את הערך הנוכחי של כל ההנאות-התועלות העתידיות הצפויות בנכס.
הואיל ולצורך קביעת היטל השבחה מתייחסים לשווי שוק של זכויות בעלות, מתקבל כי “שווי השוק” משקף זכות להפקת תועלות עתידיות לצמיתות !

אבל…

האם כאשר אנו עוסקים בקבלת זכויות בניה במסגרת הקלה, אכן מדובר בקבלת זכויות בניה לצמיתות ? 

בוודאי שלא !
הרי לזכויות בניה הניתנות במסגרת בקשה להקלות יש “תאריך תפוגה” והן למעשה “זכויות מתכלות”.

זכויות בניה בהקלה מתקיימות רק במסגרת אותו היתר בניה בו נתבקשו, לכן הן בתוקף רק כל עוד הבית שנבנה עפ”י אותו ההיתר עומד על תילו. ביום שבו הבית יהרס בעתיד, גם זכויות הבניה שניתנו כהקלה יבואו אל קיצן…

אם כך, לא ניתן סתם באופן פשטני להכפיל את היקף הזכויות המבוקשות ב”שווי השוק” שלהן, כיוון ששווי השוק כאמור מתייחס ל”צמיתות”, בעוד שבמקום זאת, יש להביא בחשבון את אורך החיים הצפוי של המבנה ואת המועד הצפוי להריסתו בעתיד (גם אם מדובר בעתיד רחוק מאוד…).

בעניין זה נדגיש, כי יש לבחון את אורך החיים האפקטיבי מבחינה כלכלית ולא את משך החיים הפיסיים.
בעוד שמבחינה פיסית מבנה צפוי לעמוד על תילו 50 שנים ואף יותר מכך, הרי שמבחינה כלכלית, יתכנו מקרים בהם אפילו לאחר 30 שנים בלבד יסתיימו חייו הכלכליים של המבנה ותהא כדאיות בהריסתו (לצורך בניית מבנה חדש מתאים ואפקטיבי יותר לאותם צרכים עתידיים).
אגב, ככול שהאזור בו מצוי הנכס הוא איזור יקר יותר, כלומר אזור בו שווי מרכיב הקרקע מתוך כלל שווי הנכס הינו גבוה יותר, כך תרומת המבנה לשווי קטנה יותר ואורך החיים הכלכלים העתידיים של המבנה קצר יותר. 

עד כמה ההבדל יכול להיות קריטי אם ניישם את הטיעון הנ”ל ? הינה דוגמה פשוטה:

נניח שמוגשת בקשה להיתר לבניית וילה יוקרתית בהרצליה פיתוח, על מגרש בשטח דונם, שכוללת הקלות של 11%, כלומר, תוספת של 110 מ”ר.
לצורך הדוגמא נקבע כי “שווי השוק” של זכויות בניה באזור הינו 15,000 ש”ח למ”ר, כאשר מדובר בזכויות בבעלות לצמיתות.
כלומר, אלמלא נביא בחשבון את העובדה כי זכויות הניתנות בהקלה הינן “זכויות מתכלות”, יתקבל היטל השבחה באופן הבא:

1,650,000ש”ח = 15,000ש”ח 110Xמ”ר

825,000ש”ח = 2 / 1,650,000ש”ח

כעת, נביא בחשבון את העובדה כי בדוגמא הנ”ל אורך החיים הכלכלי הצפוי של המבנה הינו כ- 35 שנים:

בעוד ששווי לצמיתות הינו כאמור 15,000 ש”ח למ”ר, מתקבל כי שווי מהוון של אותה “תועלת” ל- 35 שנים בלבד יעמוד על כ- 12,000 ₪ (לפי שיעור היוון מקובל של 5% לשנה).
כך, מתקבל היטל השבחה נמוך בשיעור של 20% !!!

ואגב, גם אם היינו מביאים דוגמא מאזור זול יחסית, בו חיי המבנה צפויים להיות ארוכים יותר, עדין מקובל להניח תקופה של 50 שנים כ”חסם עליון” לחיי מבנה. כך שגם במקרה כזה, היתה עדין נוצרת הפחתה בשיעור מינימלי של כ- 9%. 

כמובן שהטיעון נכון ליישום לגבי כל סוג של הקלה ובכל סוג והיקף של פרוייקט.

ה”טיפ” הנ”ל מהווה טענה עקרונית שעשויה להפחית את שומת היטל ההשבחה, אך  רק ניתוח מעמיק של כל מסמכי תב”ע ספציפית (התקנון, התשריט והנספחים) ושל תכנית הבקשה להיתר (“גרמושקה”) יביא ליישום נכון ולתוצאה המיטבית.
כמו כן, לצורך מיצוי ההליכים, תמיד יש מקום לבחון גם את שאר ההיבטים הכלכליים/משפטיים/תכנוניים וכמובן את עצם תחשיבי שומת הועדה וערכי השווי הבסיסיים.

צפו בסרטון המצורף – יכול גם לעניין אתכם: