מיתוס השליש, או מדוע ומתי רכישת שליש דירה תמוסה במס רכישה גבוה ומכירת שליש לא תזכה בפטור ממס שבח

הסיבה למאמר זה היא, שלא מעט פעמים לקוחות פונים אלי, חלקם בשאלה, חלקם בביטחון עצמי, ומציינים שהם רוכשים שליש בדירה ולכן: ” נשלם מס רכישה נמוך כדירה יחידה”  או אומרים שהם מוכרים שליש בדירה או חצי בדירה שירשו ולכן: ” מגיע לנו פטור ממס שבח”.

אם השליש הוא כל מה שבבעלות המוכר או הרוכש, אין לו.ה דירה נוספת –  הרכישה תמוסה במס רכישה נמוך, לדירה יחידה. ובמכירה, יינתן פטור במס שבח כמכר דירה יחידה, בתנאי שעומדים ביתר תנאי הפטור.

מצב מס נוח זה יחול גם עבור רכישת/מכירת  עד שליש נוסף בדירות נוספות, בתנאי שהדירות אינן  באותו בנין.

אבל, הרבה פעמים המצב יותר מורכב. ומשתנים עובדתיים נוספים ותנאים שבחוק – משנים את תוצאת המס.

מקור התקלה במס שבח: ראשית, חשוב לדעת שגם חלק בדירה נחשב ל”דירה”. גם אם יש לך דירה ועוד 1/4 בדירה שניה, זה יחשב בעלות בשתי דירות.

נקודת האור: קיים סעיף בחוק מיסוי מקרקעין שקובע, שבמקרה בו מבוקש פטור ממס שבח, בשל מכירת דירה יחידה שיש למוכר, יראו את הדירה הנמכרת כדירה יחידה של המוכר, גם אם יש למוכר בנוסף דירת מגורים שחלקו של המוכר בה אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה אינו עולה על מחצית. זה נקרא ” חזקת דירה יחידה“.

מה משמעות סעיף זה?

שאם יש למוכר דירת מגורים אחת ועוד עד שליש בדירה נוספת, הרי שלמרות שיש לו שתי דירות, אם ימכור את הדירה השלמה  יתקבל פטור דירה יחידה.  אפילו שיש לו עוד עד שליש בדירה אחרת. המוכר ייחשב כבעל דירה יחידה.

כל זאת בתנאי  שעומדים ביתר תנאי פטור ממס שבח למכר של דירה יחידה.

בנוסף , אם לדירה זכויות בניה נוספות,  חלק מהתמורה עבור הדירה ימוסה במס שבח, ואם העסקה תיחשב כ“עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי” –  העסקה תמוסה במס הכנסה!

מוקש המס במכר (עד) שליש בדירה – ההיפך אינו נכון:

אם המוכר ימכור את השליש הוא לא יקבל פטור ממס שבח. העסקה תמוסה! למה? כי בנוסף לדירה הנמכרת (השליש שנמכר)  יש למוכר עוד דירה שלמה. לא שליש בדירה נוספת…

שימו לב – השלכה חשובה לעסקה עתידית בשליש:

אם מוכר.ת  מוכרים דירה שלמה ומבקשים פטור למרות שיש בבעלותם עוד עד שליש בדירה אחרת, כי אז החלק הנוסף, “השליש”,  “נצבע” . כלומר, במכירה עתידית שלו – לא יינתן פטור ממס שבח אפילו אם החלק הנוסף יהא דירה יחידה של המוכר.ת!

המצב לגבי “מרובה שלישים”:  אם למוכר יש שליש בדירה א’ ועוד שליש בדירה ב’ וגם בדירה ג’ וכן הלאה! אבל, מעבר לכך, אין לו חלק בדירה שעולה על שליש בדירה, או אז, אם ימכור את אחד מאלה כן יתקבל פטור ממס שבח בגין מכר של דירה יחידה,  כל עוד החלקים אינם בבנין אחד. ובתנאי שיעמוד ביתר תנאי הפטור ממס שבח.

נושא רגיש נוסף שמשפיע על הזכאות לפטור ממס שבח במצב זה, הוא מה שמכונה: חזקת התא המשפחתי. כלומר,  החוק קובע כי “סופרים” לבני זוג גם את דירת בת.בן הזוג השני.ה אפילו הדירה בבעלות בת.ן הזוג השני בלבד.

רק אם בני הזוג ערכו הסכם ממון מבעוד מועד,  וקיימו הפרדה רכושית בפועל,  דהיינו, משכנתה והוצאות בגין הדירה משולמים מחשבון בנק נפרד רק של בעל הדירה, שכירות משולמת לחשבון הבנק הנפרד וכו’, לא ייספרו דירה זו במנין דירות בת.בן הזוג השני.

לפיכך, אם אותו מוכר, “מרובה השלישים”, יבוא למכור שליש בדירת מגורים, ולבת זוגו יש דירה על שמה בלבד ואין ביניהם הסכם ממון ולא מתקיימת ביניהם הפרדה רכושית – כי אז, למרות שנמכר שליש ולמוכר אין עוד דירה,  הוא לא יקבל פטור ממס שבח.  כי “ייספרו” לו את דירת בת זוגו. הוא ייחשב כבעלים של דירה ועוד שליש בדירה.

אותו דבר חל לגבי מס רכישה: כלומר, מי שרוכש דירה שלמה, כאשר כבר יש לו עד שליש בדירה מגורים אחרת, בכל זאת ייחשב כרוכש דירה יחידה. וייהנה ממדרגות מס רכישה נמוכות.

אז אפוא יבוא המיתוס לידי ביטוי ? במקרה של רכישת שליש בדירת מגורים, כאשר לפני כן יש כבר לרוכש.ת יותר משליש בדירה נוספת. ההטבה לא תחול ורכישת השליש תמוסה במס רכישה לפי  המדרגות הגבוהות של מס רכישה.

 שימו לב: גם אם לרוכש יש כמה “שלישים” – עוד שליש בכמה דירות מגורים, וכל עוד החלקים אינם באותו בנין, הרי שרכישת דירה שלמה נוספת, תיחשב רכישת דירה יחידה.

 סיכום:

 “מיתוס השליש” הוא סיפור מיסויי שאנשים – בעלי או רוכשי חלקים בדירות שונות -מספרים לעצמם, אך הוא אינו מדויק.  המיתוס גורם לאנשים לחשוב שכל רכישת עד שליש בדירה, תמוסה במס רכישה נמוך וכל מכירת עד שליש בדירה תהא זכאית לפטור ממס שבח. כפי שהוסבר לעיל – זה תלוי במשתנים עובדתיים ובתנאים חוקיים נוספים, כך שהרבה פעמים זה לא נכון ולכן אנשים עולים על מוקש מס במצב זה.

האמור הוא מידע כללי, ואין לראות בו יעוץ משפטי.

לבדיקת מקרה ספציפי או לגבי כל שאלה שמתעוררת – מוזמנים לפנות ישירות לעו”ד עודד גאון במייל gaonoded@gmail.com או בנייד: 054-4647700