למה דמי השכירות למגורים עולים?

דמי השכירות למגורים עלו לאורך השנים האחרונות פחות מקצב עליית מחירי הדירות העסקאות מכר.

בשנה האחרונה קצב עליית דמי השכירות עלה על קצב עליית מחירי הדירות שבחלקו אף שינה כיוון כלפי מטה ונוצר מצב שדמי השכירות בכיוון עליה ומחירי הדירות ללא שינוי או בירידה.

אז מה קרה?

המשק הישראלי, סובל מאינפלציה שבה קצב עליית המחירים השנתית הוא כ- 5%, בכדי לצנן את עלייית המחירים ולהלחם באינפלציה החל בנק ישראל להעלות את הריבית – ככל שהריבית גבוהה יותר כך כדאיות השימוש באשראי נמוכה יותר והצפי שהביקושים למוצרים יילך ויקטן.

קצב השינוי בריבית הלך וגבר לאורך השנה ומריבית אפסית של 0.1% עלתה הריבית לכ-5% והגלגל התהפך.

ריבית נמוכה דחפה רוכשי דירות יד ראשונה או משפרי דיור, לקחת משכנתא בשיעורים גבוהים ולרכוש דירות במחירים הולכים ועולים (כי הכסף שנלקח מהבנק הוא זול). גם המשקיעים בדירות עשו חישוב כלכלי האומר: המשכנתא זולה, כמעט אפסית, והתשואה השנתית הצפויה מדירה היא בשיעור של כ- 3%, והשוק גם במגמת עלייה, אזי צפויים אף רווחי הון, פשוט עסק מושלם.

כך ראינו בשוק הדירות ביקושים הולכים וגוברים ומחירים בעלייה קבועה.

גם  היזמים/ קבלנים נהנו מריבית אפסית והשקיעו ברכישות קרקע דבר שגרר עליה במחירן, כמו שאומרים “חטוף ואכול” הרי הביקושים לדירות מטורפים וצריך לרכוש קרקע בכל מחיר.

עם עליית הריבית, עצרו משקי הבית (!) ועשו חשבון האם הם מסוגלים לעמוד בתשלומי המשכנתא, האם יש להם מספיק הון עצמי כדי להכנס להתחייבות של רכישת דירה במחירים כה גבוהים?

התחילה עצירה בביקוש לדירות וחלק ממשקי הבית פנו לאלטרנטיבה אחרת של שכירת דירה במקום רכישתה.

במקביל, המשקיעים בדירות הגיעו למסקנה שהריבית על המשכנתא גבוהה מהתשואה על הדירה ולכן יש לפנות לאפיק השקעה אחר, לצאת משוק הדירות ולא לרכוש דירות נוספות.

הקבלנים, שהיו רגילים לריבית אפסית, עומדים כיום בפני הוצאות מימון גבוהות שלא צפו להן. חלקם הגדול הפסיקו את רכישת הקרקעות ואף צמצמו את היקפי הבנייה.

חברות נדל”ן שבנו דירות למטרת השכרה, תוך שימוש בחוק לעידוד השקעות – דירות להשכרה לחמש שנים החלו אף הן לממש את אותן דירות, כי גם להן לא כדאי להחזיק דירות להשכרה כאשר הריבית גבוהה.

כך נוצר מצב חדש בשוק הדירות. המשקיעים לא מציעים דירות להשכרה אלא למכירה וחברות נדל”ן יוצאות מהשקעות של דיור להשכרה ומוכרות את המלאי. בכך מצטמצם מלאי הדירות העומד להשכרה. מאידך הביקוש לדיור בשכירות הולך וגדל מצד משקי הבית שלא יכולים לעמוד בתשלומי משכנתא ברכישת דירה.

במקביל גם נוצר ביקוש לשכירות מצד משפחות שדירתם הישנה עוברת הליך פינוי-בינוי או תמ”א 38.

כך הופר האיזון בין הביקוש להיצע – הביקוש לדירות בשכירות הולך וגדל ומאידך ההיצע הולך ומצטמצם.

ומכאן הגענו כיום לעלייה ניכרת בדמי השכירות.

אפשר לומר בוודאות, שכל עוד ההיצע של דירות להשכרה לא יגדל, הריבית לא תרד ומחירי הדירות לרכישה לא ירדו משמעותית, אין סיכוי שדמי השכירות ירדו.