שיטה חדשנית איך לשלם פחות היטל השבחה בעקבות פס”ד גבאי דיבלופרס בע”מ

קישור לרישום למועדון המקצוענים

פסק הדין בעניין עמ”נ 26990-07-23 הועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים נ’ גבאי דיבלופרס בע”מ (להלן: “פס”ד גבאי דיבלופרס בע”מ”) מסמן מפנה משמעותי בתחום היטל ההשבחה.

פס”ד זה, שהתמקד בשאלה האם יש לגבות היטל השבחה על שטחי מרפסות שנוספו לדירות במסגרת הקלה, העלה על נס את החשיבות הקריטית של קשר סיבתי ישיר בין האקט התכנוני לבין עליית שווי הנכס.

הקשר הסיבתי כמרכיב מרכזי

פס”ד גבאי דיבלופרס בע”מ קובע כי היטל השבחה ניתן לגבות אך ורק כאשר קיים קשר סיבתי ישיר בין האקט התכנוני שגרם לעליית השווי לבין עצם העלייה בשווי. כלומר, עליית השווי חייבת להיות תוצאה ישירה ובלתי נמנעת של האקט התכנוני. במקרה של הקלה המאפשרת תוספת יחידות דיור, והוספת מרפסות לדירות אלו מכוח תקנות הבנייה, בית המשפט קבע כי אין קשר סיבתי ישיר בין ההקלה לבין הוספת המרפסות.

השלכות מעבר להיטלי השבחה על הקלות

חשוב להדגיש כי הרציונל העומד בבסיס פס”ד גבאי דיבלופרס בע”מ אינו מוגבל להיטלי השבחה על הקלות בניה בלבד. העיקרון של קשר סיבתי ישיר בין האקט התכנוני לעליית השווי רלוונטי גם למקרים אחרים, כגון היטל השבחה בגין תכנית ואפילו בגין שינוי יעוד קרקע.

במקרים של שינוי יעוד, יש להבחין בין הזכויות הנובעות ישירות מתכנית המתאר לבין זכויות נלוות שניתן לקבל גם ללא תכנית, כגון זכויות בנייה הנובעות מתקנות. גם אם תכנית קבעה למשל הוראות לבנית מרפסות/ממ”דים וכו’, על פניו לו ניתן לגבות בגינם היטל, אלא רק לגבי הזכויות הנובעות ישירות מתכנית המתאר ניתן לגבות היטל השבחה, שכן עליית השווי במקרה זה היא תוצאה ישירה של השינוי התכנוני.

האתגר ביישום בפועל

למרות חשיבותו של פס”ד גבאי דיבלופרס בע”מ, סביר להניח כי יידרשו הליכים משפטיים נוספים על מנת להטמיע את העיקרון של הקשר הסיבתי הישיר בשומות היטל ההשבחה. לצערי, לא ניתן לצפות כי רשויות התכנון והבנייה ישנו את שיטות החישוב שלהן באופן מיידי. סביר יותר להניח כי בעלי נכסים יצטרכו לערער על שומות היטל השבחה, ולהביא את העניין להכרעתם של שמאים מכריעים וועדות ערר.

השלכות מעשיות

פס”ד גבאי דיבלופרס בע”מ מציב רף גבוה יותר לחישוב היטל ההשבחה. בעקבותיו, בעלי נכסים יוכלו לטעון כי היטל ההשבחה שחושב להם אינו תקין, שכן אינו מבוסס על קשר סיבתי ישיר בין האקט התכנוני לעליית השווי.

לסיכום, פס”ד גבאי דיבלופרס בע”מ מהווה עוד ניצחון לבעלי נכסים, שכן הוא מגביל את שיקול דעתן של הרשויות לגבות היטל השבחה במקרים בהם אין קשר סיבתי ישיר בין האקט התכנוני לבין עליית השווי של הנכס. העיקרון המנחה בפסק הדין, של קשר סיבתי ישיר, צפוי להשפיע על מגוון רחב של מקרים הקשורים לחישוב היטל השבחה.