“תאונת מס” במס שבח עקב הריסת מבנה – מקרה מבחן והשלכותיו המשפטיות

קישור לרישום למועדון המקצוענים

עסקאות מכר של מקרקעין הכוללים בית מגורים וזכויות בנייה נוספות מחייבות ניתוח מיסויי מוקפד ולעיתים כל פעולה בנכס – גם כזו שנעשית בתום לב – עלולה לשנות מהותית את חבות המס בעסקה עתידית. המקרה שלהלן מדגים באופן חד את השלכות המס הנובעות מהריסת מבנה קודם למכירה, ואת ההחמצה האפשרית של הטבות מס משמעותיות.

רקע עובדתי בקצרה
במקרה שנתקלנו בו, בעל נכס ירש בית מגורים צמוד קרקע בתל אביב, הכולל זכויות בנייה משמעותיות. מתוך כוונה לממש את הפוטנציאל התכנוני, הוא קידם תכניות לבניית וילה חדשה, קיבל היתר בנייה ואף הרס את המבנה הקיים.

בשלב מתקדם זה, נקרתה בדרכו הצעת רכישה מפתה למגרש והוא החליט לוותר על מימוש הבנייה – ומכר את הקרקע במחיר גבוה. רק לאחר המכירה פנה להתייעצות מקצועית (בכלל בעניין אחר) ולמרבה הצער אז גם התבררה “תאונת המס” שביצע – בשלב שבו כבר לא ניתן היה לתקן את הנזק.

השלכה מיסויית קריטית
בשל הריסת המבנה הקיים עובר למכירה, הנכס נמכר כ”קרקע” ולא כ”בית מגורים”, ולפיכך לא הייתה זכאות לפטור ממס שבח או לחישוב “מס מוטב ליניארי” בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין.

חשוב להדגיש כי בית שנהרס או שאינו ראוי למגורים אינו מקנה הטבות מס שחלות על “דירת מגורים מזכה”. כתוצאה מכך, מלוא השבח (הרווח) בעסקה חויב במס מלא – לעיתים בשיעור אפקטיבי גבוה במיוחד, במיוחד כאשר מחיר הרכישה בעבר נמוך מאוד ביחס למחיר המכירה כיום.

כך ניתן היה לפעול אחרת
אלמלא נהרס המבנה, ניתן היה ליישם את הוראות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין ולפצל את סכום התמורה במכירה לשני רכיבים – מרכיב שווי הבית הקיים (הישן) ומרכיב שווי זכויות הבנייה הנוספות מעבר לבינוי הקיים.

לגבי שווי הבית, במקרים מסויימים ניתן היה להחיל פטור ממס שבח עד לסכום של כ-5 מיליון ₪ (ככול שמדובר היה בדירה יחידה של המוכר או של המוריש) ובכל מקרה ניתן היה לקבוע למרכיב שווי בית המגורים שיעור מס המוטב נמוך מאוד לפי חישוב ליניארי.:

סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ”ג–1963:

“49ז. (א) (1) במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מאפשרויות קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר (להלן – זכויות לבנייה נוספת), יהא המוכר זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור, בכפוף, להוראות סעיפים 49א ו-49ב, בשל סכום שווי המכירה, עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור (להלן – סכום שווי הדירה);”

במקרה הניתן, ניתן היה להעריך את שווי הבית (אפילו שמדובר היה בבית ישן ש”נועד להריסה”) – באופן “תיאורטי”, בהנחה שלא היה נהרס, בסכום של כ- 6 עד 7 מיליון ₪ (!) וליהנות מפטור עד כ- 5 מיליון ומשיעור מס מוטבי נמוך ביותר על יתרת השווי (בשיעור של אחוזים בודדים על הרווח).

גם אילו ביקש הבעלים לשנות את תכניותיו לגבי מימוש הנכס ולא לבנות וילה חדשה, אלא למכור את המגרש במצבו, עדיין מומלץ היה לבנות לפחות בית מגורים קטן (בניה חלקית מאוד בלבד), להוציא טופס 4, ובכך להחזיר את הזכאות להטבות המס כדין. בניית בית קטן יחסית (אפילו בשטח של רק כ-100 מ”ר מתוך זכויות בניה של מאות מ”ר), יכולה הייתה להספיק לצורך עמידה בהגדרת “דירת מגורים מזכה” – ולחסוך תשלום מס משמעותי.

המסקנה המשפטית
בכל עסקת מקרקעין הכוללת זכויות בנייה ונכס מגורים ישן, נדרשת בחינה מקצועית מראש – בטרם הריסה, בטרם מכירה, ובוודאי לפני כל פעולה בלתי הפיכה.
כשמדובר במס שבח, עיתוי הוא הכול – ולעיתים פעולה אחת, ולו קטנה, עלולה להוביל לפספוס הטבות בשווי של מיליוני שקלים.